ראיון כלכליסט
שכונת קריניצי החדשה יוצאת לדרך: "לא חשבנו שייקח 5 שנים לקבל היתרי בנייה"
20 שנה אחרי שמנכ"ל צמח המרמן צירף את אשדר ואזורים לפרויקט ברמת גן החלו הטרקטורים לעבוד. הזמן שעבר רק מחזק את תחושת המנכ"לים כי השינוי במחירי הדיור לא באופק
אחרי 20 שנה של דיבורים ועוד שבע שנים של תכנונים, הגשת מסמכים לרשויות והיתרים - שכונת קריניצי החדשה, האזור המכונה המשולש הגדול, מצפון לבית החולים תל השומר, ממערב לקריית קריניצי ולקריית אונו וממזרח לכפר אז"ר, יוצאת לדרך.
- האחים חג'ג' פירקו את הסכם השותפות עם אורי דורי ורוני מאנה בקריית קריניצי
- שכונה חדשה בקריית אונו: 513 דירות, מתוכן 100 להשכרה
- תוכנית לשכונה ראשונה במקום מחנה תל השומר
בימים האחרונים עובדים השופלים והטרקטורים בשטח הקרקע, שהיא בין האחרונות באזור המרכז שנותרו פנויות לבנייה. על השטח תוקם שכונה חדשה שתשתרע על 235 דונם ותכלול פארק, מוסדות ציבור, חמישה מגדלי יוקרה, מבנים בני ארבע קומות ובתים צמודי קרקע, בראיון אופטימי על השכונה אך קצת פסימי על עתיד הדיור בישראל מנכ"ל אזורים דרור נגל, מנכ"ל אשדר ארנון פרידמן ומנכ"ל צמח המרמן חיים פייגלין משווקים במרץ ומקווים שבתוך שלוש שנים ייבנו בשכונה כ־1,000 יחידות דיור.
כדי לתת נופך יוקרתי לפרויקט הופקד על התכנון ועל העיצוב האדריכל ומתכנון הערים הבינלאומי רני זיס, שעיצב בין היתר את מלון פלאזה בניו יורק. חלק החברות אשדר, צמח המרמן ואזורים בפרויקט הוא כ־540 יחידות דיור, ומתוכן מכרו החברות קרקע לבניין אחד בן 120 יחידות לקבוצת חג'ג'. הדירות בפרויקט יימכרו במחיר התחלתי של 2.1 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים. קבוצת חג'ג' תמכור קצת יותר בזול, מ־1.9 מיליון לדירת ארבעה חדרים.
"בעיקר דיבורים"
ואולם, אם יש דוגמה שיכולה להראות ולו במעט איך גלגלי הבירוקרטיה התכנונית של מדינת ישראל עובדים - זו השכונה הזאת. שניים מהיזמים בכלל קיבלו את נושא תפעול התוכנית בירושה מהמנכ"לים הקודמים שטיפלו בה. למעשה רק פייגלין היה שותף לה מלכתחילה. "התהליכים בתחום שלנו ארוכים כל כך, גם במקרה שלו (דרור נגל - ה"ש) וגם במקרה שלי התהליכים לא התחילו בתקופתנו", מסביר פרידמן.
מי יזם את ההתקשרות?
"אני", אומר פייגלין, "השלמנו את המשא ומתן עם בעלי קרקע של 38 משפחות המאוגדים באמצעות עו"ד ברוך אדלר, והיה ברור לנו שאנחנו מכניסים שותפים. החיבור של שלושתנו לעסקה גדולה כזו הוא מבנה נכון, משום שהוא משלב חוסן פיננסי בכל שלב. בפרויקט ארוך טווח יש משברים. כשנכנסנו לעסקה אף אחד לא חשב שיחלפו חמש שנים עד שנקבל היתרי בנייה, אבל ככה זה בארץ".
מאז שקנו את הקרקע שוק הדיור לא הפסיק להשתנות. מלבד עליית המחירים הממשלה מנסה לטפל בהיצע ובביקושים. אתם חוששים מירידה בביקושים?
ארנון: "התקופה שבה הכי חששנו היתה סוף 2008, חשבנו שהעולם מתמוטט, שהמשק הכלכלי נופל וששוק הנדל"ן ייפול איתו. מ־2009 זכינו לפריחה מדהימה. כל מה שנעשה מאז בניסיונות לצנן את שוק הנדל"ן ולהוריד את הביקושים, כולל באמצע 2011, פעל לכמה חודשים, שבהם אנשים מבולבלים הקפיאו כוונות רכישה. התוצאה היתה שהביקוש האמיתי שלהם הצטרף לביקוש השנתי, ולכן נוצר ביקוש רב יותר".
הדיבורים של הממשלה והגבלת המשכנתאות מצד בנק ישראל סייעו?
ארנון: "לא מדובר בטיפול להגדלת ההיצע, אלא בריסון נוסף של הביקושים. אלה בעיקר דיבורים. עליית מחירי הדירות לא טובה לנו. היא אולי טובה לפרויקט שקנינו בו את הקרקע ב־2008, אך אנחנו כל הזמן מצטיידים בקרקעות חדשות, ורכישת קרקע היום יקרה יותר מלפני ארבע־חמש שנים. זה מגדיל לנו את הסיכון ודורש מאיתנו יותר אומץ, אבל לא משפר לנו את הרווחיות".
ניתן יהיה להחיל דיור בר־השגה בפרויקט של קריניצי?
ארנון: "זה רעיון מצוין, אולם לא בפרויקט הזה. בישראל מנסים להחיל החלטות על פרויקטים שכבר תוכננו. אי אפשר לשנות פתאום. דיור בר־השגה יקרה רק בעוד כמה שנים, לאחר שהתוכניות יאושרו. דווקא ההחלטה לאשר תוספת של יחידות דיור בתוכניות קיימות בהליך שנקרא 'תוספת שבס' יכולה לספק פתרון מיידי. הבעיה היא שהמדיניות של הממשלה לא חופפת את המדיניות של הרשויות המקומיות. הרשויות המקומיות לא רוצות דירות קטנות כי הן מושכות אוכלוסייה חלשה".
"לא בונים לעצמו"
נגל מספר כי גודל הדירה הוא פועל יוצא של ביקוש. "אנחנו לא בונים לעצמנו. דיבורים על דיור בר־השגה ועל דיור להשכרה זה טוב ויפה, אבל בסוף מישהו צריך לשלם את זה. אנחנו, כחברות שהמטרה שלהן היא למקסם את הרווח, עושים את המתמטיקה. לא משנה מה יגידו לנו, מישהו צריך לשלם את המחיר כדי לממן את הדברים האלה. אנחנו ננקוט את המהלכים האלה רק כשנרוויח. אם לא נרוויח, לא נעשה. זה פשוט".
אתה מצפה לערבות מדינה?
נגל: "באו אליי מטעם משרד פיתוח הנגב והגליל והעלו רעיון של דירות להשכרה. צריך לפתור כמה דברים: צריך לראות איזו תשואה תהיה ומאיפה יביאו את ההון. ההצעה היום על דירות 2.5 היא 5% תשואה במקרה הטוב. אין פרנסה כי עלות גיוס ההון גבוהה יותר. המספרים צריכים להסתדר".
איפה יהיה שוק הדיור בעתיד?
חיים: "אני מעריך שבעוד חמש־עשר שנים נושא הדיור לא ייפתר. רשויות התכנון לא הצליחו לשכנע את השלטון המקומי לבנות בצפיפות גדולה יותר. ראשי עיר לא רוצים גידול באוכלוסייה, הם מעדיפים גידול במשרדים ובתעשייה".
דרור: "אני חושש כי אף אחד לא מציב לעצמו מטרה מדויקת מספיק. מחירי הדיור הופכים להיות משהו פוליטי כששר אוצר יודע שזה הנושא שיקפיץ אותו לראשות הממשלה, לא בטוח שהתוצאה תהיה טובה".
ארנון: "בעוד חמש שנים לא יהיה שינוי דרסטי. מקסימום יתרחקו משקיעים ויעכבו רכישות של דירות מצד זוגות צעירים. מישהו צריך להיות אמיץ ולהגיד לציבור שהפתרון יהיה לטווח הארוך, לא הקצר, שזה פתרון הדרגתי, ורק באמצעותו יהיה אפשר להוריד את מחירי הדירות".
