עו"ד אמיר חן: "המדינה לא רוצה שמחירי הדירות יירדו"

"האיום המרכזי על הנכסים המניבים הוא מצד ההיצע העצום בתחום המשרדים. להערכתי, בין רעננה לבת ים יהיו בנייה והתחלות בנייה של כמיליון מטר מרובע בשלוש השנים הקרובות". כך אומר עו"ד אמיר חן, השותף המנהל בפישר בכר חן וול אוריון ושות' ואחד מעורכי הדין המובילים בתפירת עסקאות בשוק הנדל"ן המניב, לקראת ועידת הנדל"ן של "כלכליסט".

"הריבית הנמוכה במשק מחייבת אותם ליצירתיות. בגללה אין היצע גדול של נכסים מניבים לרכישה. בעל נכס שמניב תשואה של 8%–9% בשנה ומשלם ריבית נמוכה, לא כדאי לו למכור, ועל כן אין היצע של נכסים לקנייה. בסופו של דבר אנחנו מדינה קטנה".

"יזמות ואמא פולנייה"

עו"ד אמיר חן. "שר השיכון צריך לשחרר קרקעות בזול ולאפשר למוסדיים להקים בטריליון שקל, בשיתוף חברות קבלניות, פרויקטים להשכרה לטווח ארוך" צילום: אוראל כהן

"יש סיכון מסוים, כי הם יצטרכו להשכיר בעצמם, וישנה שאלת המחיר לנוכח הבעיה שכבר הצבענו עליה - עודף ההיצע. עם זאת, גם כלל וגם מגדל חתמו על עסקאות במחירים טובים. הכוח הכלכלי שלהן עצום, הן נתנו עוצמה לפרויקט כי באו כבר בתחילתו. גם אם ייקח זמן להשכיר זה לא סוף העולם. התשואה בנדל"ן עדיין טובה, 8%–8.5%, שזה פי שלושה–ארבעה מהתשואה על אג"ח ממשלתית".

"קניונים זה סיפור אחר. כאן נדרשת מיומנות ניהול משוכללת יותר מזו שבהשכרת משרדים. לכן אנו עדים לשיתופי פעולה כמו אלה שבין גזית ואדרי־אל לבין קרן ריט 1. העתיד נמצא אצל המקצוענים והרשתות. לכן יש שותפויות של מוסדיים ושל גופי ניהול. למשל, עמיר בירם שקנה חבילת קניונים של מליסרון ברעננה, בנהריה ובגבעת סביונים במיליארד שקל והביא איתו את מנורה ואת הפניקס. הוא גובה דמי ניהול, כי חברת ביטוח יודעת פחות לנהל קניון. יש כאן איזון ותמהיל נכון בין המוסדיים, שרוצים יציבות, לבין היזמים, שמקבלים דמי ניהול ומעוניינים באפסייד, באקזיט, במכירת הזכויות בעיתוי הנכון".

"אם אתה קונה נכס באנגליה ומשכיר אותו לממשלה ל־50 שנה או נכס בגרמניה שמושכר לחברת תקשורת ענקית — אלה עסקאות טובות. בשונה מישראל, שם אתה יכול במכה אחת לעשות עסקה של מיליארד בחצי מיליארד שקל. כאן כמעט אין נכסים למכירה בהיקפים כאלה. אני ממליץ ללכת לארה"ב המתעוררת וגם לאנגליה וגרמניה, שעוברות לצמיחה. גם שם רצוי להצטייד בשותף מקומי".

"אני לא מאמין שהמוסדיים ילכו למזרח אירופה בזמן הקרוב".

"המדינה חיה משיווק"

"בתחום המגורים צמצמנו פערים עם המערב. דירות בתל אביב לא זולות הרבה יותר בהשוואה ללונדון ולניו יורק. לעומת זאת, בתחום המשרדים אנחנו עדיין משלמים מחירים נמוכים מאוד לעומת לונדון. לכן אני מאמין שהמחירים יעלו בטווח הרחוק".

"מי ששולטת במחירי הדירות היא הממשלה. מדינת ישראל חיה משיווק קרקעות ומגביית מסים על קרקעות ועל בנייה. היא לא תוריד מחירים, כי היא תיקלע למצוקה מאזנית חמורה. לכן אין כלום מאחורי הדיבורים. מדינת ישראל לא רוצה שמחירי הדירות יירדו. היא אולי רוצה שהם לא יעלו ולספק היצעים, אבל היא לא רוצה שיירדו".

"די קרוב לכך".

"הייתי משחרר קרקעות בזול ומאפשר למוסדיים להקים בטריליון שקל, בשיתוף חברות קבלניות, פרויקטים להשכרה לתקופה ארוכה. ואז, כשמחיר הקרקע יהיה נמוך, מחירי השכירות יהיו הגיוניים".

עו"ד אמיר חן (55)

מצב משפחתי: נשוי + 2

מקום מגורים: תל אביב

תפקיד: שותף מנהל וראש תחום נדל"ן בפישר בכר חן וול אוריון

תפקידים נוספים: ראש ועדת קניין ומקרקעין בלשכת עוה"ד ומנהל אקדמי של מכון כצמן במרכז הבינתחומי