מוכרים דירה? ייתכן שאתם פטורים מתשלום מס שבח
רוב הציבור מכיר את החוק המעניק פטור ממס שבח אחת לארבע שנים. ואולם גם אם לא עמדתם בתנאי הזה, יש עוד הוראות חוק מוכרות פחות המאפשרות קבלת פטור
15:2204.01.13
אחת הסוגיות המרכזיות שמעסיקות כל מוכר דירה היא סוגיית שיעור מס השבח שעליו לשלם בעת מכירת הדירה וכיצד הוא יכול להימנע מהתשלום או להפחיתו.
שאלה מקדמית שכל מוכר דירה צריך לבחון, היא בחינת הזכאות לפטור ממס שבח, והאם בכלל יש צורך בניצול הפטור? טעות נפוצה של עורכי דין היא ניצול מיותר של פטורים כשבדיעבד התברר כי שיעור מס השבח עמד על 0 או בשיעור זניח והפטור נוצל לשווא.
אילוסטרציה צילום: גדי קבלו תנאי מרכזי לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים הינו שהדירה הנמכרת תהיה "דירת מגורים מזכה". התנאים שצריכים להתקיים הם: בניית הדירה הסתיימה במועד מכירתה; הדירה בבעלות יחיד/ים (להבדיל מחברה); הדירה משמשת או מיועדת למגורים; מרבית שטח הדירה שימש למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה.
לאחר שהגדרנו דירת מגורים מזכה יש לעמוד במספר תנאים מקדימים: המוכר חייב למכור את כל זכויותיו בדירה כשלעניין זה רואים במוכר ובבני משפחתו (עד גיל 18) המהווים "תא משפחתי" אחד – כמוכר אחד.
סוגי הפטורים החלים על פי חוק
פטור אחד ל- 4 שנים: זהו הפטור הנפוץ והמוכר ביותר, הניתן אחת לארבע שנים, עבור דירה אחת שמכר המוכר, גם אם הוא בעלים של דירות נוספות.
פטור לדירה יחידה: זהו פטור המוענק למוכר אשר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת, בפטור ממס לפי פטור זה, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת. יש לשים לב שפטור זה לא יחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ-25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997.
פטור בגין דירה שהתקבלה בירושה: זהו פטור הניתן למי שמוכר דירת מגורים מזכה, שאותה ירש ממוריש שהיה, במועד פטירתו, בעל דירת מגורים אחת בלבד והיה זכאי לפטור ממס שבח במועד פטירתו והיורש הינו צאצאו של המוריש או בן זוגו. יש לשים לב שפטור זה הינו בנוסף לפטורים האחרים העומדים לזכותו של המוכר.
פטור זמני בגין מכירת עד 2 דירות מגורים: מדובר בשני פטורים הקיימים מכוח הוראות חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה). על פי הוראת השעה יינתנו פטורים נוספים ממס שבח עד לשווי מכירה של 2.2 מיליון שקל לכל דירה. ככל שמחיר מכירת הדירה עולה על הסכום הנ"ל ישולם מס שבח אך ורק על ההפרש.
הוראת השעה הנ"ל הוארכה עד ל-5 במאי 2013 שעל פיו חוק שתוקפו פוקע תוך 4 חודשים לאחר החלטת הכנסת להתפזר יוארך באופן אוטומטי עד תום 3 חודשים לאחר בחירת הכנסת.
עוה"ד זיו גרומן ולירן זילברמן הינם מנהלי פורום מקרקעין ותכנון ובניה בפורטל "זאפ-משפטי" ובעלי משרד עורכי הדין זילברמן, גרומן ושות' המתמחה בנדל"ן
