• תפריט
חדשות נדל"ן

צדק חלוקתי? תלוי למי: בג"ץ רצה שוויון, המינהל ממשיך לחלק מתנות

8 שנים נדרשו למדינה להוציא הוראה שמתקנת לכאורה את חוסר השיוויון בין המגזר הכפרי לעירוני ברוח בג"ץ הקשת המזרחית מ־2002. אלא שהסכם שחתם לאחרונה המינהל חושף שמדיניות ה"צ'ופרים" לגופים חקלאיים חיה ובועטת

הדס שפר 09:0230.08.12

בדצמבר 2010 הוציא מינהל מקרקעי ישראל הוראת שעה שמספרה 1222 שאמורה היתה להחליף החלטה אחרת של המינהל - 727 - שנפסלה בבג"ץ בשל חוסר שוויוניות לטובת המגזר הכפרי על חשבון המגזר העירוני. שתיהן ביקשו לטפל במצוקת הדיור בדרך כזו שחוכרים של קרקע חקלאית יקבלו תמריץ להשיב למדינה את הקרקע החקלאית שבה הם מחזיקים לאחר השבחתה, לרוב למגורים ולמסחר.

 

התמריץ: במקום פיצוי כספי לפי 727 שנפסלה, יקבלו היזמים חלק מהקרקע בפטור ממכרז. "כלכליסט" מציג מקרה בוחן ממנו עולה כי בניגוד לרושם לפיו השוויון התחזק במעבר בין שתי ההחלטות, בפועל מקבלות חברות לעיבוד חקלאי תמריצים בהיקף גדול מהמדינה.

 

השטח של מהדרין, צומת רעננה כפר סבא השטח של מהדרין, צומת רעננה כפר סבא צילום: אוראל כהן

 

פיצוי למהדרין

 

החלטה 727 של מינהל מקרקעי ישראל שהתקבלה ביולי 1995 קבעה מתן פיצוי בכסף או בקרקע לחוכר של קרקע חקלאית במקרה שבו מתבטל חוזה החכירה בעקבות תהליך שינוי הייעוד של הקרקע, זאת בנוסף לפיצוי שניתן לו בגין הפסקת החכירה החקלאית.

 

אלא שהחלטת בג"ץ מ־2002 בעקבות עתירת הקשת המזרחית קבעה מפורשות כי החלטה 727 אינה עומדת בנורמות של שוויון ויש לה השלכות חברתיות קשות. נקבע כי חישוב הפיצויים לחוכרים חקלאיים לפי שווי הקרקע לאחר שינוי היעוד, ולא לפי שוויה כקרקע חקלאית, מעניק לחוכרים החקלאים הטבה בשווי עתק, על חשבון הקופה הציבורית וללא כל הצדקה עניינית. לכן נקבע כי החלטה 727 "היא בלתי סבירה בעליל ובטלה".

 

התיקון בדמות הוראה 1222 מצטייר באור שונה בעקבות המקרה של חברת מהדרין, אחת מחברות החקלאות הגדולות בארץ. מהדרין מחזיקה ב־88 דונם חקלאי באזור צפון מערב כפר סבא. במאי 2010 היא הגישה תביעה למינהל בבקשה לקבלת פיצוי בהתאם להחלטה 727 לאחר שלטענתה היא דאגה להשבחה של חלק מהקרקע למגורים. מדובר בחברה ציבורית, שעיקר פעילותה בעיבוד ואחזקה של פרדסים ומטעי פרי, אריזה ושיווק פרי, יצוא ירקות ואספקת מים לחקלאות. החברה עוסקת גם בתחום נכסים מניבים ופרויקטים של בנייה למגורים. החברה נסחרת בבורסה לפי שווי של כ־370 מיליון שקל, ונמצאת בשליטת נכסים ובנין מקבוצת אי.די.בי שבשליטת נוחי דנקנר (45.4%) והפניקס מקבוצת דלק שבשליטת יצחק תשובה (41.4%).

 

המינהל מצידו התכחש בתוקף לטענות מהדרין. בכתב ההגנה שהוגש חודשיים מאוחר יותר טען המינהל כי מהדרין לא היתה זכאית לקבלת פיצוי על פי החלטה 727, שהיא כלל לא עומדת בתנאי הסף לקבלת פיצוי ושעצם העובדה שהיא הגישה את הבקשה לפיצוי הרבה אחרי המועד שנקבע לאחר פסיקת בג"ץ שעליו כבר חלה התיישנות מוכיחה חוסר תום לב ושבכל מקרה מהדרין "מנסה להתעשר מהקופה הציבורית", כפי שכתב המינהל.

 

"התובעת תובעת תשלום עבור פעולות הייזום שביצעה ועבור השבחת קרקע, ובדרך זאת לעקוף סדרי מינהל תקינים ולהביא להתעשרות שלא כדין". בנוסף כתב המינהל כי "יש לדחות על הסף את טענת התובעת לפיה היא זכאית לקבל את הקרקע בפטור ממכרז".

 

בדצמבר 2010 הוציא המינהל את החלטה 1222 שעניינה "הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שייעודה שונה למטרת מגורים". בכך לטענת האגודה לצדק חלוקתי עקף למעשה המינהל את החלטת בג"ץ והתעלם במידה רבה מסוגיות שוויוניות, תוך הענקת הטבות בשווי ענק על חשבון קופת המדינה.

 

בהחלטה 1222 קיוו במינהל לפתור את סוגיית האפליה בין מרכז לפריפריה. אלא שלדברי עו"ד רויטל ברילנשטיין מהאגודה לצדק חלוקתי, "החלטה 1222 סבירה כאשר היא מתייחסת לחוכרי הקרקע החקלאית, שכן היא מהווה תמריץ להשיב קרקע חקלאית לידי המדינה ולשנות את ייעודה למגורים כדי להגדיל את מלאי הדיור ולהקל על מצוקת הדיור הקיימת, בכך היא סבירה יותר מהחלטה 727 אשר כזכור בוטלה על ידי בג"ץ בשל אי סבירותה הקיצונית.

 

אף על פי כן, החלטה 1222 איננה סבירה כאשר היא מיושמת על קרקעות המוחזקות בידי חברות לעיבוד חקלאי, וזאת בשל הדונמים הרבים שמוחזקים בידי חברות אלה, ומיקומן האטרקטיבי, מכיוון שאז מדובר בהטבה עצומה שפוגעת בכספי הקופה הציבורית ובקניין הציבורי". בינואר 2011 הוגשה לבית המשפט בקשה לאישור הסכם פשרה בין המינהל למהדרין לפיו מעבר לפיצוי החקלאי (המסתכם באלפי שקלים) שתקבל מהדרין מהמינהל, החברה תהיה זכאית לפיצוי נוסף בגין השבחת הקרקע לפי החלטה 1222. מהדרין תהיה רשאית לרכוש זכויות בקרקע בפטור ממכרז בהתאם להחלטה החדשה.

 

השכנים שילמו יותר

 

לפני כחודשיים החליטה ועדת הפטור להקצות למהדרין שטח של 10.5 דונם ללא מכרז במחיר כולל של 65 מיליון שקל כשייעוד הקרקע למגורים ולמסחר. לפי ההחלטה סכום זה מהווה 91% מערך הקרקע כפי שהעריך השמאי הממשלתי.

 

"ההטבה המובנית בהסבר היא לפחות של 9% (ההפרש בין 100% ל־91% מערך הקרקע שמהדרין נדרשת לשלם)", אומר אוהד דנוס יו"ר לשכת השמאים. "באזורים בעלי ביקוש כמו התוכנית הנדונה בפר סבא ההטבה יכולה לגדול מאחר ובאזורים מבוקשים התוצאות במכרזי המינהל הן גבוהות יותר".

 

ואכן מחישוב שערך "כלכליסט" במכרזים שהוציא המינהל לקרקעות סמוכות עולה כי תוצאות המכרזים של המינהל בקבוצת מבנים שבה ממוקם אחד המגרשים שניתנו למהדרין ובמגרש סמוך מראות פער של 7%–12% בהקצאה לפי יחידת דיור. כלומר אם מהדרין שילמה עבור שטח ליחידת דיור 734 אלף שקל, תוצאות המכרזים מראות שחברות אחרות שילמו בפועל בממוצע בין 788 אלף ל־822 אלף שקל ליחידת דיור בגודל של כ־120 מ"ר.

 

"הטבה עצומה"

 

"החלטה 1222 אינה סבירה כאשר היא מוחלת על חברה לעיבוד חקלאי, שכן היא מקנה לה הטבה עצומה שמתבטאת בקרקע שיועדה למגורים בפטור ממכרז", אומרת עו"ד ברילנשטיין. "בנוסף אין כל ודאות ביחס לשיעורם הריאלי של הפיצויים שמקבל כל חוכר. במילים פשוטות, לא ברור על כמה כסף המדינה מוותרת בהחלטה זו ומה סכום הפיצוי שמוענק לכל חוכר בעבור שינוי הייעוד. לאור שווי הנדל"ן במרכז הארץ, יש להניח שהמדינה מוותרת כאן על סכומים עצומים שעלותם כלל לא הוערכה וזאת כאשר מנגד, הציבור בישראל שזקוק נואשות לכספים אלה (למען דיור ציבורי, סיוע לנזקקים וכדומה), נותר מופלה ומקופח".

 

היא הוסיפה כי "ההחלטה חוזרת על אותה בעייתיות שהיתה קיימת בהחלטה 727, בכך שהיא מפלה בין חוכרי הקרקע החקלאית. החלטה 1222 קובעת פיצוי חקלאי ופיצוי נוסף של 20% משטח הקרקע על פי ייעודה החדש, לחוכר חקלאי במרכז הארץ ושל 25% משטח הקרקע, באזור עדיפות לאומית. ברור ששווי קרקע באזור המרכז עולה פי כמה וכמה על זה של קרקע שבאזור עדיפות לאומית ועל כן, מדובר במתן פיצוי שונה לחוכרים זהים (חוכרי הקרקע החקלאית)".

 

ממינהל מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "מדובר בהטבה המסתכמת בפטור ממכרז בלבד ובתשלום מלא ביחס ל־20% משווי התוכנית. אין מקום להשוואה בין 13.5% משווי הקרקע על פי יעודה החדש (בכסף או בקרקע) לעומת הקצאת 20% מהשווי היחסי של המקרקעין המושבים בתשלום מלא. יצוין כי אף ה־20% מוגבלים לתקרה של מספר יח"ד. הסכם הפיצוי מתבסס על עקרונות החלטה 1222 שלעמדת המינהל היא סבירה. אין מדובר בהקצאה ללא תשלום, ההקצאה היא בתשלום מלא (91%)". מחברת מהדרין לא התקבלה תגובה.

  

בטל שלח
    לכל התגובות