• תפריט
חדשות נדל"ן

זהירות, סכנה: עסקאות נדל"ן שכדאי להיזהר מהן

אנשי מכירות מנפנפים בתמונות מזמינות ובהבטחות על צמיחה כלכלית, אך בכל עסקה גלומות גם סכנות שצריך להכיר

רואי קלנר 08:5324.08.12

משקיעים רבים מחפשים השקעות אלטרנטיביות לכסף שלהם, ותמיד יימצאו כאלו שיציעו אותן. כל הזדמנות להשקעה הנקרית בדרכנו מחייבת בדיקה ובחינה מול האלטרנטיבות הקיימות. מכל מגוון ההשקעות האפשריות ישנן כמה השקעות נדל"ן בעלות סיכון גבוה במיוחד ופוטנציאל להסתבכות עתידית.

1. השקעה במדינות עולם שלישי

 

ישנן השקעות בנדל"ן בארצות כמו הודו, וייטנאם, מזרח טימור, גואטמלה, ברזיל ומדינות אפריקה השונות. הסקרנים שהלכו לאחת החברות המציעות השקעות בנדל"ן באחת ממדינות אלה בוודאי שמעו מפי אנשי המכירות על נפלאות המדינה והפוטנציאל העתידי שיש בה, שהיא מתפתחת ב"קצב מסחרר" ועוד תיאורים פנטסטיים.

 

ניתן לאמוד את רמת הסיכון של ההשקעות האלה לפי מילות המפתח של אנשי המכירות. מושגים כמו "שגשוג עתידי", "אזור מתפתח" וכמובן מילת המפתח הפופולרית ביותר - "פוטנציאל אדיר!".

 

ייתכן שמדובר בהשקעות טובות, אולם יש להבין את רמת הסיכון הגבוהה במדינות מתפתחות אלה: יש להן חוקים משלהן, ובדרך כלל אין שלטון חוק אמיתי. המדינה מסוגלת להלאים נכסים בכל רגע, המשטר אינו יציב, המטבע עלול לקרוס ועוד סיכונים רבים.

 

גם בהתנהלות היומיומית יש להבין את "חוקי" המקום: בדרך כלל אין משמעות להסכמים, שוחד הוא אינו מעשה מגונה (במיוחד כאשר הוא ניתן לאנשי חוק), אין לבעל הנכס זכויות מול הדיירים שלו (בטח לא מול דיירים בעייתיים), לבית המשפט אין סמכות חוקתית אמיתית ועוד.

 

יכול להיות שישנו רווח בצד הסיכון הגבוה, אולם חשוב להבין את גודל הסיכון כאשר משקיעים במדינות שבהן אין שלטון חוק.

 

לאגוס, ניגריה. רמת סיכון גבוהה לאגוס, ניגריה. רמת סיכון גבוהה צילום: cc by zouzouwizman

 

2. השקעה במקומות אקזוטיים

 

לאנשי מכירות נדל"ן תמיד קל יותר למכור נכסים במקומות שנראים טוב מפני שרוב האנשים רוכשים השקעה כמו שהם רוכשים ספרים: לפי התמונות על הכריכה. ככל שהתמונה קורצת יותר – ים טורקיז, חולות לבנים ועצי קוקוס – כך גובר החשק לקנות במקומות אלה. מדובר על מדינות עולם שלישי, כגון קוסטה ריקה, בליז, האיים הקריביים, מלזיה וכדומה.

 

מקומות אלה מתבססים על תיירות, והמכירה מתמקדת בנכסים שמיועדים לתיירים.

 

אין שום פסול בהשקעות אלה, ואף יש חברות שמבוססות על השקעות בתשתיות תיירותיות במדינות אקזוטיות. אולם יש להבין את רמת הסיכון ולבחון את ההשקעה המוצעת מול האלטרנטיבה.

 

כפי שהזכרתי, רמת הסיכון של מדינות עולם שלישי גבוהה מאוד. יש לזכור כמה דברים: כלכלת תיירות היא בסיס רעוע מכיוון שהיא נתונה לשינוי מהיר. במשבר כלשהו – כלכלי, פוליטי, או אקלימי – התיירות היא הענף הראשון שנפגע. סערה חזקה, הפיכת השלטון או פשע גובר יכולים לייבש את ענף התיירות לתקופה ארוכה. נוסף על כך, למדינות עולם שלישי שכלכלותיהן מושתתות על תיירות אין תכנית חלופית למקרה שהתיירות תיפגע. זהו מצב בעייתי מאוד, במיוחד כאשר הנחת היסוד להשקעה היא צמיחה בתיירות.

 

האיים הקריביים. אנשים מעוניינים להשקיע במקומות יפים האיים הקריביים. אנשים מעוניינים להשקיע במקומות יפים cc by: Barbara

 

3. קרקע חקלאית

 

לא רק בישראל מנסים למכור לאנשים חלומות, מסתבר שזה כך בכל העולם – ובייחוד כשמדובר בהשקעות. ישנם אזורים שלמים שבהם אסור לבנות והם מוגדרים על ידי הממשלה או הרשות המקומית כאזורים המיועדים לחקלאות בלבד. אלא שבתנאים מסויימים (למשל כאשר מתעורר מחסור בקרקעות לבנייה, או במצב של חקלאות חלשה) משנה הרשות השלטונית את ייעוד הקרקע ומאפשרת בנייה. במצב כזה שווי הקרקע עולה בשל הפוטנציאל הגלום באפשרות הבנייה.

 

אזורים אלה יוצרים את ההזדמנות המושלמת לרמאות. מוכרי ה"הזדמנויות" יספרו למשקיע הפוטנציאלי שתוכניות לשינוי הייעוד כבר ממתינות לאישור השלטון, וכי זהו "עניין של כמה חודשים" (במקרה הטוב) עד שיאושר שינוי הייעוד.

 

זוהי אינה השקעה לא טובה, וניתן להרוויח ממנה הרבה כסף. אלא שיש להבין את הסיכון בדבר ואת האופי הספקולטיבי שלה. זהו למעשה הימור על כך שהייעוד יישתנה בעתיד. עד שלא ישתנה, לא יקרה דבר והנכס לא יניב הכנסה (אולי אפילו יהיו הוצאות אחזקה ומסים). ייתכן שהייעוד לעולם לא ישתנה, והכסף שהושקע עלול שלא לחזור בשלמותו למשקיע.

 

שינוי ייעוד הקרקע עשוי להימשך זמן רב שינוי ייעוד הקרקע עשוי להימשך זמן רב צילום: בלומברג

 

4. הלוואת שעבוד שני

 

יש עסקאות שבהן המשקיע נותן הלוואה כנגד שעבוד בניין או קרקע לצורך רכישה, בנייה או שיפוץ. בהלוואות כאלה יהיה רישום של שעבוד ראשון לטובת המשקיע על הנכס, בדומה להלוואת משכנתא הניתנת על ידי הבנק. כידוע, מתן הלוואה יכול להיות אפיק השקעה רווחי מאוד.

 

עם זאת, יש להיזהר מעסקאות הלוואה המציעות ריבית אטרקטיבית, במיוחד כאשר אופי העסקה הוא מתן הלוואה תמורת שעבוד שני על הנכס. כלומר, ישנה הלוואה קודמת על הנכס והנכס משועבד לטובת נותן ההלוואה הראשונה והיא זו שתוחזר במקרה של אי-תשלום.

 

הסיבה לכך שהלוואה שנייה על נכס מסוכנת כל כך היא שבמקרה של אי-פירעון ההלוואה, יימכר הנכס על ידי המלווה

יש להיזהר מעסקאות שכוללות שעבוד שני על הנכס יש להיזהר מעסקאות שכוללות שעבוד שני על הנכס צילום: shutterstock

שלטובתו משועבד הנכס, והכספים החייבים יוחזרו אליו. רק במקרה שבו יישאר עודף לאחר החזר ההלוואה הראשונה, יועברו כספים לכיסוי ההלוואה השנייה. ברוב המקרים לא יישאר עודף בעקבות טענות על אובדן הכנסה, ריבית פיגורים וכו'.

 

חשוב להבחין בין מתן הלוואה ראשונה כנגד שיעבוד הנכס לבין הלוואה שנייה ושיעבוד שני על אותו נכס. בעוד שהלוואה ראשונה יכולה להיות עסקה אטרקטיבית מאוד, הלוואה לטובת שעבוד שני על נכס יכולה להיות השקעה מסוכנת מאוד. הסיכון נובע בעיקר מכך שבמקרה של שעבוד שני לא רק שהרווחים בסכנה, אלא גם הקרן עצמה.

 

5. קרנות פרטיות מפוקפקות

 

קרנות פרטיות יכולות להניב רווחים מדהימים, והן נחשקות בקרב משקיעים מתוחכמים. מי מאיתנו לא שמע סיפור כזה או אחר בחדשות על כאלה ש"נפלו" או "נעקצו" על ידי  קרנות פרטיות. מי ששמע על קרן פרטית מצליחה הוא כנראה בר מזל. בקרב רוב המשקיעים קרן פרטית מצליחה היא סוד כמוס שמודלף רק למעגל הקרוב ביותר.

 

לרוב הקרנות הליגיטימיות הגדולות יש מודל מסודר וברור, מארגן שאינו מסתתר מאחורי מסכים ושמות וכן פיקוח של גוף חיצוני. לכל קרן, קטנה או גדולה, צריך להיות מודל ברור ושקיפות מלאה. אם אין לה את שני המרכיבים האלה, היא מעלה חשדות.

 

קרנות פרטיות יכולות להיות עסק מכניס, אולם יש להקפיד ולבדוק היטב את המודל, ולהבין את הסיכון במלואו.

 

לסיכום, יש לבחון השקעות לעומקן, ולא להתפתות להשקיע על פי הרגש. חשוב להבין עם מי משקיעים ובמה משקיעים, וחשוב להבין את הסיכונים בדבר. מי שמבטיח הבטחות הקשורות להשקעה כלשהי, סביר להניח כי הוא מסתיר דבר מה, וחשוב לגלות מהו לפני שמשקיעים.

 

אין השקעות בטוחות, אולם לא צריך לתת לפחד משקל מכריע - אחרת לא נבצע שום השקעה. יש הזדמנויות נפלאות להשקעה במגוון תחומים, ויש לבחון אותן ,להבין את הסיכונים, ולהיכנס לכל השקעה באופן מפוכח.

 

הכותב הוא בעלים-שותף בחברת Kellner Investments

  

בטל שלח
    לכל התגובות