הצורך באיחוד וחלוקה יתקע את תוכנית הענק של צפון ת"א
לאחר עשרות שנים של דיונים אושרה בשבוע שעבר תוכנית לבניית 12 אלף דירות בצפון ת"א. אם מישהו חשב שהאישור יסלול את הדרך להצפת המרכז בדירות, שיחשוב שוב. הסיבה: כמו שטחים רבים אחרים, ששייכים למאות בעלי קרקע, תחילת הבנייה טעונה חלוקה מחדש של השטח. כך נראה ההליך שתוקע אישור של עשרות אלפי יח"ד
בשבוע שעבר אישרה הוועדה המחוזית של תל אביב את תוכנית הענק לבניית 12 אלף יחידות דיור בצפון־מערב תל אביב המכונה גם תוכנית 3700. מי שלא מכיר את הדינמיקה של תוכניות בינוי גדולות בישראל עשוי לחשוב שאישור התוכנית מבשר על סוף המסלול הבירוקרטי שהיא אמורה לעבור.
אלא שבפועל, הדרך העומדת בפני התוכנית עדיין ארוכה מאוד. הסיבה: ריבוי השותפים, המסתכם במקרה זה בכמה מאות בעלי קרקע, מחייב הליך ארוך של איחוד וחלוקה. כלומר, ביצוע חלוקה מדויקת יותר של זכויות הבעלים בתוכנית, מעבר לאלה שבתוכניות המפורטות הקיימות.
סי אנד סאן בצפון תל אביב צילום: איל פישר
פרק הזמן הדרוש לצורך ביצוע ההליך אינו קבוע, אך כאשר בוחנים תוכניות בנייה בהיקף דומה לזו שאושרה ברור כי אין מדובר בפרקי זמן קצרים. התוכנית שמנסה עיריית הרצליה, למשל, לקדם במתחם הסמוך לסינמה סיטי אושרה כבר ב־2002, אך תקועה מאז בשלב האיחוד והחלוקה.
בתוכנית אחרת, תוכנית המשולש ברמת גן, שבה אמורות לקום 1,000 יחידות דיור, ארך הליך האיחוד והחלוקה ארבע שנים, פרק זמן שלהערכת מומחים הנו קצר ביותר במציאות התכנונית הישראלית.
תוכניות גדולות אחרות, כמו תוכנית הגוש הגדול בתל אביב והתוכנית להקמת 10,000 יחידות דיור מדרום למרינה בהרצליה, נמצאות עדיין בשלב התכנון, ולאור היקפן ברור כי ייקח זמן עד שיצלחו את שלב האיחוד והחלוקה.
הדמיה של "המשולש הגדול" ברמת גן
"לא אזכה להגיע ליום שבו תאושר התוכנית"
מורכבות ההליכים התכנוניים הנוגעים לקרקעות שנמצאות בבעלות שותפים רבים גורמת לכך שהאחרונים יכולים להמתין עשרות שנים עד להבשלת הנכס. בתוכנית צפון־מערב תל אביב, למשל, רוב מחזיקי הקרקע הם יורשים, דור שני לבעלי הקרקעות המקוריים. למרבה הצער, גם חלק מהיורשים לא יזכו לראות כיצד הקרקע הפוטנציאלית מתממשת והופכת למתחם בנוי.
ס' (השם המלא שמור במערכת) חגג לאחרונה יום הולדת 80. את הדונם שבבעלותו בתוכנית 3700 רכש אביו עוד כשהיה בן חמש. שיחת הטלפון שבה בישרנו לו על כך שהתוכנית עברה את אישור הוועדה המחוזית הפתיעה אותו, אך בקולו ניכר כי גם לא ריגשה אותו יתר על המידה. "אני לא חושב שאזכה להגיע ליום שבו זה יקרה. במהלך השנים המקום הזה עבר כל כך הרבה שינויים וראשי עיריות, כך שגם עכשיו אני לא מאמין שזה יתקדם".
מרינה הרצליה צילום: רן ארדן לדברי ס', במשך תקופה מסוימת בשלהי שנות השישים (זמן כהונתו של ראש העירייה השביעי של תל אביב יהושע רבינוביץ'), הוא לקח חלק בוועד בעלי הקרקעות במתחם שניסה לקדם את התוכנית מול ראש העירייה. "הייתי בכמה פגישות והתרשמתי שהאינטרסים מאוד חזקים וכולם רוצים נתח מהקרקע. במהלך השנים העירייה הפקיעה את הקרקע ואחר כך החזירה אותה, חלק מהקרקעות עברו לידי חברת הירקון (שותפות של עיריית תל אביב ומשפחת רובינשטיין - ד"ל) וראיתי איך מאשרים מסביב הרבה תוכניות, רק לא את שלנו".
את המחיר שאביו שילם עבור הקרקע ס' אינו יודע. אך עו"ד אריאל קמנקוביץ ממשרד גולדמן, ארליך, אדלשטיין ושות', המתמחה באיחוד וחלוקה, אומר כי שיווק הקרקעות של אותם ימים מזכיר את האופן שבו משווקות כיום קרקעות חקלאיות. "אז, כמו היום, מכרו לאנשים חלומות", הוא אומר.
רוב התוכניות מקודמות ללא הסכמת השותפים
ריבוי הבעלויות הוא, כאמור, מה שמקשה על תוכניות איחוד וחלוקה לצאת לדרך בתום שלב התכנון. תוכניות אלה עוברות את המסלול התכנוני המוכר, אך בניגוד לקרקעות שבבעלות יזם יחיד המאפשרות בנייה עם אישורן, מחייבות אלה הליך נוסף שמחלק את העוגה בין בעלי הקרקעות.
פירוק השטח ליחידות קטנות, אם ייעודן הוא למגורים ואם לשימוש מסחרי, הופך את התמונה למורכבת. בניגוד לתוכניות אחרות שבהן זוכה יזם בקרקע מתוכננת במכרז של המינהל או רוכש קרקע עם תב"ע מאושרת, נולדות תוכניות אלה ביוזמה של הרשות המקומית שלוקחת את הקרקע ומבצעת בה תכנון מא' ועד ת', הכולל תכנון של שטחים ציבוריים, כבישים ושימושים נוספים.
סוגיית האיחוד והחלוקה מוסדרת בפרק מיוחד בחוק התכנון והבנייה הכולל תוכניות שמבוצעות בהסכמה ושלא בהסכמה. כל התוכניות הגדולות בישראל מתבצעות שלא בהסכמה מאחר שלרשויות אין היכולת והרצון לאסוף את כל בעלי הקרקע ולקבל את הסכמתם. איחוד וחלוקה בהסכמה יתבצע בדרך כלל כשמדובר במספר מצומצם של בעלים. הליך כזה מבוצע במכירות המוניות של קרקעות חקלאיות, אז מדובר בדרך כלל ביזם שיוצר קבוצת רכישה לקרקע, שבה כל חבר מקבל זכויות.
הגוש הגדול בעבר נמצא הליך האיחוד והחלוקה רק בסמכות ועדות התכנון המחוזיות, אך ב־15 השנים האחרונות, בשל חוסר רצונן של הוועדות להתדיין עם בעלי הקרקעות, הוסמכו גם הרשויות המקומיות לבצע את ההליך. עם זאת, במקרים מסוימים מעדיפות הרשויות שלא להתמודד עם בעלי הקרקעות, אלא להפקיע את הקרקע תוך תשלום פיצוי לבעליה ולאחר מכן לשווקה מחדש כמתחם שלם.
לדברי דונין, למרות אישור תוכנית 3700 בוועדה המחוזית עדיין ניצבים בפניה לא מעט מכשולים. "יש אנשים בתוכנית שחיכו לה 70 שנה והדרך עדיין ארוכה. אחרי עשר שנים של תכנון אפשר להגיד שעשינו משהו, זה צעד גדול. זו תוכנית של 2,000 דונם שמחולקת לחמישה מתחמים, אבל עכשיו העירייה תצטרך להכין לה תוכניות מפורטות. עדיין חשוב לזכור שהאישור במחוזית טרי וטרם ראינו את התנאים שמלווים אישור של כל תוכנית בנייה, אני מקווה שאין שם 'ברווזים'".
אלף עורכי דין ושמאים רבים על כל פרט קטן
"הליך האיחוד והחלוקה כל כך מורכב כי לכל תוכנית כזו יש אלף דעות של בעלי קרקע", מסביר עו"ד צבי שוב המייצג בעלי קרקעות בכמה מתחמים הנמצאים בשלבי איחוד וחלוקה. "אחרי החלוקה כמעט כל בעל קרקע מביא עורך דין ושמאי מטעמו, ומנסה לערער על הנתח שקיבל ולהוכיח שלו מגיע לקבל יותר".
לדברי שוב, אחת הבעיות נוצרת כאשר מאחדים לתוכנית אחת בעלי קרקעות שלהם תב"ע לבנייה ושטחים חקלאיים. ברור כי הראשונים יצטרכו לקבל יותר בשלב הסופי, אבל כמה יותר? דילמה זו מוכרעת לפי הערכות השמאים, שאינם תמיד תמימי דעים לגבי הזכויות.
"חלוקת הזכויות מתבצעת כך שהשמאים נותנים משקל לכל בעל קרקע ומנסים לשקלל כל פרט לתמונה כללית גדולה יותר", מסבירה דונין. "בעל קרקע שהיא מעט גדולה יותר מזו של חברו יקבל למשל דירה בקומה גבוהה יותר, בקומת הגן או בקו ראשון לים, ובעל קרקע קטנה יותר יקבל דירה שממוקמת ליד כביש ראשי או מרכז מסחרי. הכל מובא בחשבון על ידי השמאי שעובד על התוכנית".
