• תפריט
חדשות נדל"ן

"לצעירים אין סבלנות. שיחכו 20 שנה לדירה"

פרופ' פיטר לינמן חולק שבחים למצב הנדל"ן בישראל: "אין כאן בועה. אתם אי של שפיות". למחאה החברתית יש לו פחות מחמאות: "הם רוצים להשיג בחמש שנים את הדברים שלהורים שלהם לקח 20 שנה לחסוך"

הדס שפר 08:4805.07.12

"אני מסיר את הכובע בפני המצב הכלכלי שלכם. זו באמת הפתעה גדולה לכולם שהצלחתם לשגשג בזמן שלא רק ארה"ב ואירופה, אלא גם מקומות אחרים בעולם, נאבקים במשבר. אתם אי של שפיות וחוזק בעולם של חוסר ודאות". כך אומר ל"כלכליסט" פרופ' פיטר לינמן, העומד בראש חברת הייעוץ והמחקר Linneman Associates, המתמחה בהתוויית אסטרטגיות השקעה בתחום הנדל"ן מסחרי. הוא נחשב לגורו נדל"ן עולמי, ונבחר לאחד מ־100 אנשי הנדל"ן המשפיעים ביותר בניו יורק לפי "The New York Observer" ולאחד מ־25 האנשים המשפיעים ביותר בנדל"ן לפי "Realtor Magazine".

לינמן (61), איש גבוה ומרשים, נשמע רהוט ובהיר כשהוא פורס את משנתו הנדל"נית, מה שהפך אותו לאחד המרצים המבוקשים בעולם בתחום. הוא פרופסור (אמריטוס) לנדל"ן, כלכלה ומדיניות ציבורית עסקית בבית הספר למינהל עסקים וורטון של אוניברסיטת פנסילבניה, ומיטיב לעשות את החיבור שרבים לפניו נכשלו בו - בין האקדמיה שממנה הגיע אל העולם העסקי שאליו הוא משתייך כיום. הוא היה חבר סגל במשך 32 שנה והיה זה שהקים את המחלקה לנדל"ן בוורטון.

 

לפני כשני עשורים הוא הגיע לישראל בפעם הראשונה כשמחירי הנדל"ן הרקיעו שחקים, והציג תחזית קודרת שלפיה החגיגה עומדת להיגמר ומחירי הנדל"ן עומדים ליפול. הנוכחים באולם אז היו סקפטיים, היו שהרימו גבה, והיו שטענו כי הוא כלל לא מבין במתרחש במשק הישראלי. כמה חודשים לאחר מכן התממש החזון. מאז לא מפסיקים להזכיר לו את הנבואה ההיא. לאחרונה הוא הגיע לישראל והיה אורח הכבוד בחניכת מכון גזית־גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה, שבו מסלול התמחות בנדל"ן לסטודנטים למשפט ועסקים, והתמחות משנה בנדל"ן בתוכנית ה־MBA של בית ספר אריסון למינהל עסקים. הוא משמש דירקטור בחברות שנות של גזית־גלוב.

 

כששואלים אותו כיום מה יקרה למחירי הנדל"ן בישראל הוא משיב בחיוך: "או שזה יעלה או שזה יירד. אולי שניהם". הוא מוסיף: "אני חושב שישראל שרדה את תקופת המשבר בצורה מרשימה. מה שקרה זה שחלה האטה בצד ההיצע מתוך צפי להאטה בכלכלה; ההאטה הזו בכלכלה לא קרתה, ולכן כתוצאה מכך השוק בריא, הרבה יותר ממה שציפו. אני לא מכיר כיום שוק בעולם שהוא במצב טוב יותר מישראל".

 

פרופ' פיטר לינמן פרופ' פיטר לינמן צילום: אוראל כהן

 

אנשים מתייחסים למה שקורה בשוק הנדל"ן בישראל כבועה, אתה חושב שזה נכון?

"כל עוד הכלכלה תמשיך לצמוח אתם תהיו בסדר, הסיכון שלכם הוא רק כמה זמן תהיה לכם צמיחה נהדרת בזמן ששאר העולם במשבר. כך שאם אירופה תתפרק, מה שעשוי לקרות, ואם ארה"ב תלך טיפה אחורה במקום קדימה וסין בהאטה והודו בהאטה, אתה תוהה כמה זמן תמשיכו להיות חזקים. יש כמות נכבדה של בניינים שנבנים, הבניינים שנבנים משקפים שדברים הולכים להיות בסדר. אבל הבניינים ימשיכו להיבנות אם המצב הכלכלי יהיה טוב או לא, ולכן הסיכון הוא כמה זמן תצליחו להחזיק מעמד אם כלכלת העולם תמשיך להאט. האם זו בועה? אני חושב שהיו כמה פעמים, למשל ב־1994–1995, מה שקרה אצלכם אז היה בבירור מחירי בועה, זה לא המצב כיום. מה שממתן כיום הוא שלהרבה אנשים יש פחד של מה יקרה לכלכלה העולמית ומה ישפיע על ישראל. יכול להיות שיש קצת התלהבות בתמחור אבל אני לא רואה את הטירוף".

 

האם זה זמן טוב לקנות נדל"ן בארץ?

"צריך להבדיל בין מגורים לנכסים אחרים. אני חושב שאתה צריך לקנות נכס כשאתה אוהב אותו ויכול לממן אותו. אנשים נמצאים בבעיה כשהם מתחילים להסתכל על הבתים שלהם כעל השקעה במקום כמקום לגור בו, לגדל את המשפחה וליהנות. כשאתה מתחיל להגיד, 'טוב, אני לא יכול להרשות לעצמי את זה כמקום לגור, אבל אני הולך לעשות מזה מלא כסף כהשקעה', זה מתחיל להיות בעייתי".

 

מדיניות הריבית הנמוכה, והשינויים הרגולטוריים שהנהיג נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, זיכו אותו בכניסה למועדון האשמים בעליית מחירי הדיור בישראל בקרב לא מעט זוגות צעירים. לינמן מצדו טוען שהנגיד הוא לא הכתובת כי אם הממשלה, או ליתר דיוק מוסדות התכנון שלא אישרו מספיק תוכניות בנייה.

 

"בדרך כלל הגופים המוניטריים הם לא אלה שצריך להאשים בעליית מחירי הדיור, כי מדובר בתופעות שהן לטווח הקצר והטווח הזה יכול להסתכם בשנתיים. בדרך כלל בעולם, אם צריך להאשים מישהו בעליית מחירי הדיור זה את רשויות התכנון בנוגע לכמה אישורים הן נתנו. הבנק המרכזי שולט בכמה הכסף עולה עכשיו, ויש זמנים שבהם הכסף יקר ופעמים שהכסף זול".

 

אבל הרעיון הוא שלאנשים לא היה איפה להשקיע, הבורסה נפלה, הריבית היתה נמוכה ולכן זה דחף את המשקיעים לנדל"ן.

 

"בדרך כלל הכל בגלל ההיצע. זה לא רק הצד של הממשלה, זה גם אנחנו. אם למשל שכן שלי בונה גבוה מדי ואני מתלונן ומארגן את יתר השכנים נגד הבנייה, אנחנו מאטים את התהליך. כך שזה לא רק הממשלה, גם אנחנו אשמים במקצת".

 

"גם לדור הקודם לא היה ביטחון"

 

לינמן מנסה כל העת להסביר כי למרות הנטייה הטבעית של הישראלים להחריג את עצמם מיתר העולם, מה שקורה אצלנו אינו שונה בהרבה מהמתרחש בעולם. באשר לדרישות המחאה החברתית כי מחירי הדיור יהיו הוגנים, הוא טוען כי הדור הנוכחי דורש הרבה יותר ממה שהדורות הקודמים יכלו לדרוש או להשיג. "הרבה בעיות בדיור מתרחשות כאשר אנשים, בעיקר צעירים, רוצים את אותם הדברים, באותם מקומות, הם רוצים אותם בזול ועכשיו. זה נהדר, אבל בעיקר הצעירים רוצים להשיג בחמש שנים את הדברים שלהורים שלהם לקח 20 שנה לחסוך. ואתה אומר להם, 'אבל ההורים שלך חסכו 20 שנה וסבים שלך חסכו 30 שנה כדי להגיע לזה', ואני חושב שלעתים זה נשכח".

 

את הטענה שלדור הקודם היו עבודות יותר בטוחות ולכן הוא היה יכול להיות רגוע ולחסוך, הוא מבטל. "זה לא כמו שאתם חושבים. אני הייתי אחד מהדור של ההורים, והיו אז מלחמות ונפילות של חברות גדולות. גדלתי באוהיו וארבע החברות הגדולות שהיוו את הבסיס של התעשייה האמריקאית נפלו. 40 שנה לאחר מכן זה אולי נשמע כאילו היו משרות בטוחות שם, הן היו בקושי בטוחות. ההיסטוריה נראית הרבה יותר קלה כשאתה יושב בחדר ממוזג. זה לא הוגן, במיוחד בישראל עם כל מה שהדור הקודם עבר. היום בני 25 אומרים, 'הדירה שאני עומד לגור בה לא ממוזגת וזה לא מקובל', אני יכול להבטיח לך שההורים שלהם היו לפחות בני 35–45 עד שהם הרשו לעצמם מיזוג ולסבים שלהם בכלל לא היה. החדשות הטובות הנוגעות לקדמה הן שהציפייה גוברת, אבל כגודל הציפייה גודל האכזבה. אנחנו לוקחים את הקדמה כמשהו מובן מאליו וישראל היא דוגמה מצוינת לזה".

 

ההתנסות האישית שלו אגב עם שוק הנדל"ן הישראלי היתה בינואר 2000 אז השקיע בחברת הנדל"ן הישראלית וילאר של שלמה טיסר. הוא רכש עם יואב לירן, שהיה תלמידו בוורטון, כ־3% מהון המניות של החברה בכ־1.8 מיליון דולר, לפי הפרסומים אז. כעבור 11 חודשים הוא מכר את האחזקות בגלל הסיכון שהיה כרוך באינתיפאדה, ורשם רווח נאה: "הכפלתי את הכסף שלי שלוש או ארבע פעמים מהר יותר ממה שחשבתי, המשקיעים שלי היו מרוצים, ונמנעתי מהסיכון הפוליטי של האינתיפאדה".

 

"שוק הנדל"ן בארה"ב מתנהג באופן מוזר"

 

משבר הסאב־פריים בארה"ב וההשלכות הכלכליות שהוא גרר אחריו אמנם הפילו את כלכלת ארה"ב בכלל ושוק הנדל"ן בפרט, אבל מנגד יצר הזדמנויות רבות עבור משקיעים בעיקר בשוק הדיור. ביום חמישי שעבר התפרסמו נתונים חיוביים על שוק הדיור בארה"ב. לינמן מסביר כיצד זה קרה. "בעיקרון כל מה שרכשת ב־2009, עשית בסדר. בשלוש השנים שלאחר מכן, לא בהכרח מעולה, אבל בסדר. לרוב האנשים ב־2009 לא היה אומץ לקנות כיוון שהעולם הגיע לקצו מבחינת לא מעט אנשים. מאז אנחנו אומרים ששוק הנדל"ן בארה"ב מתנהג באופן מוזר. מצד הנדל"ן המסחרי, מכיוון שכולם רוצים להשקיע שם במרכז ניו יורק, וושינגטון, בוסטון, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו - המחירים עולים ולכן בשווקים הללו יש כמות עצומה של הון מארה"ב ומחוץ לארה"ב שמנסה להיכנס פנימה. לכן אני חושב שזה מקום טוב יותר להיות מוכר מאשר קונה, ומובן שיש יוצאים מהכלל".

 

אבל הם לא נפגעו ממש במשבר כמו שוק הדיור.

"הערך של מרבית הנכסים המסחריים צנח ב־25%–40%, זו נפילה גדולה. אני חושב שבשוק הזה, השווקים שציינתי חזרו למחירים שהם היו בפיק, כך שאם קנית איפשהו קרוב לתחתית הצלחת יפה מאוד. מצד שני הם מתומחרים כיום כאילו הכל צריך ללכת חלק כדי להמשיך להיות השקעה טובה - לזה אני מתכוון כשאני אומר שעדיף להיות מוכר מאשר קונה. ביתר המדינה היתה נפילה ב־25% עד 50%, והעלייה שהיתה מאז אולי ב־20% ואנשים מהססים ללכת לשם. אני חושב ששם כרגע האפשרות הטובה יותר לקנייה ולא בערים הגדולות".

 

איפה למשל?

 

"מדינות המרכז האטלנטי, פילדלפיה, בולטימור, מקומות כמו קולומבוס אוהיו, אינדיאנפוליס. ארה"ב היא מדינה מאוד גדולה עם המון הבדלים. אני חושב שבמיוחד בניו יורק ובוושינגטון רוב הדברים הטובים שיכלו לקרות כבר התרחשו. אם תלך לשווקים אחרים יש סיכוי טוב יותר שדברים עוד יקרו".

 

מה לגבי השקעה במדינות שחוות משבר, כמו יוון, ספרד ואיטליה?

"מאז ימי אלכסנדר הגדול יוון לא היתה אף פעם מקום טוב להשקעה. ליוון כלכלה קטנה שהיתה צריכה להיות מורכבת מחוואים ומאנשי תיירות. המדינה היתה צריכה להיות רק עם 20% מהאוכלוסייה. כל השאר היו צריכים לעבור לגרמניה או לחלק החזק של הכלכלה האירופית. הם לא עוברים כי הם לא יכולים לדבר את השפה. יש יותר מדי אנשים עבור הכלכלה שנמצאת שם, זו כלכלה קטנה מדי. לכן קשה להתלהב מהשקעה במקום שצריך להתכווץ".

 

לדבריו, "ספרד באופן כללי לא היתה אף פעם מקום טוב להשקיע בו - בעבר כולם היו משוכנעים שהם הולכים לקנות דירת נופש לפרישה לגמלאות, ואז כולם החלו לבנות ולכן המחירים עלו. ספרד אינה מדינה תחרותית - אמנם לא גרועה כמו יוון - התקופה הטובה ביותר בספרד ב־40 השנים האחרונות היתה כשחשבו שהרבה אנשים מסקנדינביה, אנגליה ובלגיה ייקנו שם בתים. יש שם כמה חברות טובות, אבל זה לא מקום של צמיחה וחדשנות.

 

פורטוגל מעולם לא היתה מקום טוב להשקיע בו. לא מקום שמעריך צמיחה. איפה אני אשקיע? מקום כמו ישראל הוא דוגמה טובה, או ארה"ב, סקנדינביה, נורבגיה, גרמניה - מקומות שבהם מעריכים עבודה, יצרנות, כי הכלכלה בנויה על הדברים האלו".

 

אתה למעשה קושר בין התרבות של המקום להשקעות הנדל"ן שלך?

"בסוף היום זה מה שמניע כלכלה. בתרבות שבה מעריכים עבודה אני רוצה להיות, במיוחד בנדל"ן, כי זה לא משהו שאני יכול לקחת איתי וללכת. לכן הייתי מאוד סקפטי לגבי אירלנד, כי לאירלנד אף פעם לא היה מוסר עבודה גבוה. ליוון אין מוסר עבודה, המוסר היווני הוא שהשמש זורחת, שהמים כחולים ושאנחנו יכולים להימנע מתשלום מסים. גם רוסיה היא לא מקום אטרקטיבי להשקעה. השקעות תמיד יהיו מסוכנות, הבטוחה היחידה שיש לך לסכנות היא להיות בחברה שיכולה לצמוח והיכן שאנשים באמת רוצים לשנות את אורח חייהם. קחי לדוגמה את פולין או צ'כיה. בפולין יש מוסר עבודה ופרודוקטיביות מוערכת. לאוקראינה אין, לכן זה מקום קשה יותר לעשות כסף, ובסופו של יום - נדל"ן פשוט קיים בשביל מישהו שיעשה איתו עסקים".

 

בעוד שכלכלנים רבים צופים תמונה פסימית ל־2013, לינמן מאמין בהתאוששות. "אני רואה התאוששות כי בסופו של דבר יצטרכו להעלות את גובה הריבית. אני מאמין שרק כאשר הריבית תעלה נראה יותר השקעות, כי כשהריבית נמוכה אני מפחד שהמחירים לא יהיו טובים במה שהשקעתי כשהריבית תעלה בחזרה לנורמליות".

 

מה יהיה כלל אצבע להשקעה טובה בנדל"ן?

"מה שהייתי רוצה במיוחד הם דיירים שצומחים ושיש להם עסקים נפלאים, כי אם אשיג את זה כל השאר ייפתר. תני לי דיירים שירצו להיות בבניינים שלי ושיש להם עסקים טובים שצומחים, זה יפתור את כל הבעיות".

  

בטל שלח
    לכל התגובות