הדרך למעלה - הרצליה: שכונת גן רש"ל

לשכונת גן רש"ל בהרצליה היו כל נתוני הפתיחה הנכונים שיכלו להקפיץ אותה לראש רשימת משקיעי הנדל"ן כבר לפני עשור: המיקום במרכז הארץ, הנגישות לצומת כפר שמריהו הממוקם במרחק דקות נסיעה בודדות, הקרבה למרכז הבינתחומי, המרווחים הגדולים בין הבניינים וכמובן - מוסדות החינוך באזור שזוכים לשבחים.

למרות כל אלה, נותרה השכונה מחוץ לרדאר הנדל"ני. הסיבה לכך היתה ריכוז גדול של בנייני שיכון בעלי מראה מוזנח, והעובדה שממש מעבר לכביש נבנתה שכונת הרצליה הירוקה, שכללה בניינים חדשים והפכה למוקד משיכה לאוכלוסיות אמידות יותר.

תמ"א 38 רחוב האילנות 27 29 בהרצליה צילום: אוראל כהן

לפני שלוש שנים חל שינוי בשכונה: הקטליזטור היה בניין אחד ברחוב האילנות 29, שבו חתמו כל הדיירים על פרויקט תמ"א 38 עם היזם, חברת רינובו. תוך זמן קצר חתמו איתו דיירים בשני בניניים נוספים על הסכם דומה, ואליהם הצטרפו עוד שישה בניינים. בצד השני של הרחוב, ליד המרכז המסחרי, החתימו יזמים אחרים חמישה בניינים נוספים.

לא מפסיקים לבנות

כיום ההתחדשות העירונית בשכונה נמצאת בעיצומה, עם כמה בניינים שכבר סיימו את תהליך הבנייה ובניינים נוספים שנמצאים בהליכי תכנון ואישור היתרי בנייה בעירייה. אם קצב הבניה יימשך, בתוך שנתיים חזית רחוב האילנות — הרחוב המרכזי של השכונה - תשתנה מקצה אל קצה, ועמה יזנקו למעלה גם מחירי הדירות. מעבר לכך שכל הבניינים ברחוב יחוזקו מפני רעידות אדמה, כל הדירות יקבלו גם תוספת ממ"ד.

השיפוץ טומן בחובו גם חידוש של המערכות הישנות בבניינים, כגון מערכת הביוב והחשמל, ולאלה מצטרף גם שיפוץ הלובי בכניסה לכל בניין. מכיוון שהבנייה ברחוב אינה צפופה וישנם מרחקים גדולים באופן יחסי בין בניין לבניין, התאפשרה גם בנייה של מרפסות שמש גדולות לכל הדירות בשטח של כ־20 מ"ר.

על פי אתר הנדל"ן של רשות המסים, מחירי הדירות בשכונה רשמו עלייה נאה מ־2005. עם זאת, הזינוק המשמעותי במחירי הדירות נרשם לפני כשנתיים. מהנתונים עולה כי מחיר של דירת 70 מ"ר שנמכרה באפריל 2005 בשכונה עמד על 590 אלף שקל. ארבע שנים לאחר מכן, ב־2009, עמד מחיר דירה בעלת נתונים זהים על כ־940 אלף שקל. ב־2010 זינק מחירה של דירה בעלת נתונים דומים לכ־1.2 מיליון שקל - עלייה של 103% בתוך חמש שנים.

לדברי משה שי, חבר בוועד הדיירים של השכונה ודייר ברחוב האילנות, כיום נמכרות באזור דירות בנות 3 חדרים בבניינים המשותפים בכ־1.7 מיליון שקל בממוצע, והמחיר מגלם בתוכו את ההשבחה של הנכס עם סיום פרויקט תמ"א 38.

"דייר בקומה מתחתי רצה למכור את הדירה שלו לפני שנתיים וחצי, ברגע שחתמנו על חוזה התמ"א", מספר שי. "המחיר של הדירה שלו היה אז קצת יותר ממיליון שקל, ואמרתי לו שכדאי לו לחכות עד שהפרויקט יתחיל להתרומם. השבוע הוא כבר סיפר לי שהצליח למכור את הדירה שלו במחיר גבוה בהרבה - 1.7 מיליון שקל".

חלק מהדיירים הוותיקים המתגוררים ברחוב האילנות החליטו למכור את דירותיהם הקיימות, ולהעתיק את מקום המגורים שלהם לקומות הגג החדשות שנבנות במסגרת כל פרויקט של תמ"א 38. לשם המחשה, אחד הדיירים, גיא מתן, המתגורר בבניין ברחוב האילנות, צפוי לעבור מדירת 3 חדרים בשטח 72 מ"ר בקומה שלישית לדירת 5 חדרים המשתרעת על פני 130 מ"ר, וכוללת גם מרפסת שמש וגג בשטח של כ־60 מ"ר.

כוח חדש של צעירים

מחירי הדירות החדשות שנמכרות בשכונה נעים סביב 2.35 מיליון שקל. לדברי אליאב אסייג, מנכ"ל רינובו, מדובר במחירים הנמוכים ב־20%–30% ממחירי הדירות החדשות הנבנות מעבר לכביש, בהרצליה הירוקה. אסייג מציג רשימת מחירים של פרויקטים סמוכים: כך למשל, דירות 5 חדרים בפרויקט "אביב באלתרמן", הכוללות שתי חניות ומחסן, נמכרו בכ־2.7 מיליון שקל. בפרויקט של חברת מגדלי אפולוניה נמכרו דירות בשטח 125 מ"ר עם מרפסת של כ־12 מ"ר בכ־3.2 מיליון שקל. בפרויקט של חברת מגיל ברחוב הבריגדה היהודית נמכרו דירות דופלקס 5 חדרים בכ־2.94 מיליון שקל עוד בטרם החלה הבנייה.

לדברי שי, קידום הפרויקט יצר שינויים נוספים התורמים לפיתוח השכונה, כמו היווצרות של ועד שכונה חזק שלא היה קיים קודם. "לפני פחות מחודש גונבה לאוזנינו שמועה שלפיה העירייה חכרה שטח בכניסה לרחוב האילנות שאליו יגיעו כל

משאיות הזבל לשקילה. למחרת בבוקר ארגנו הפגנה שקטה מול העירייה, ובחמש אחר הצהריים כבר היתה לנו פגישה עם ראש העירייה.

"הסברנו עד כמה הדבר יפגע בהתרוממות השכונה, ובתוך חמש דקות בוטלה הגזירה", ממשיך שי. "זה משהו שלא היה פה קודם. נכנס כוח צעיר של אנשים שמבינים את הפוטנציאל של השכונה. אנחנו עורכים ישיבות, מעלים רעיונות. זה לא רק הפרויקט של תמ"א 38, זה הפיתוח של הכיכרות, הקרבה לפארק. המקום הזה מלא שדות מסביב, זה כמו כפר בתוך עיר. תבואי לפה בעוד שנה וחצי והמקום ייראה כמו שכונת יוקרה", הוא מסכם.