• תפריט
חדשות נדל"ן

כך ייראה המחסור בדיור

"כלכליסט" בדק את היקף היתרי הבנייה שניתנו ב־2011 בתשע הערים המבוקשות במרכז, כדי לעמוד על קצב הבנייה הצפוי. המסקנה העגומה: מחסור של כ־3,500 דירות בשנה, בשנים הקרובות

שי פאוזנר 11:5407.06.12

כדי לתכנן את התנהלות שוק הנדל"ן משתמשים אנשי המקצוע בו במספר רב של פרמטרים כדי לבחון את הכדאיות של השקעה, התחלת בנייה וקידום מכירות של פרויקטים. אלא שהנתונים שמפורסמים בכל חודש על ידי הרשויות השונות בישראל לגבי שוק הנדל"ן נוגעים לדברים שכבר קרו - שינויי מחירים והיקפי מכירות. הנתון הקבוע היחיד שמתפרסם בכל חודש ובוחן את ההתנהלות בשוק הנדל"ן שאמורה להשפיע על עתידו הוא מדד התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אך גם נתון זה לא באמת משקף את עתיד השוק. יו"ר לשכת השמאים בישראל, אוהד דנוס, מסביר כי בין 70% ל־80% מהדירות שנספרות במדד התחלות הבנייה של הלמ"ס הן כאלה שכבר נמכרו, כך שאין להן השפעה ממשית על עתיד ההיצע של דירות בערים הללו. "זה משול לספירת מלאי במחסן של מפעל שבו מכלילים את המוצרים שכבר נמכרו ותיכף עולים למשאית ויוצאים אל הלקוח. זה נתון שלא מלמד כלום על עתיד הענף, אלא רק על עברו", הוא אומר.

 

בנייה בדרום תל אביב. שיאנית במספר הדירות החסרות ב-2011 בנייה בדרום תל אביב. שיאנית במספר הדירות החסרות ב-2011 צילום: אוראל כהן

 

כדי להבין את התמונה העתידית של שוק הנדל"ן, בדק "כלכליסט" יחד עם לשכת השמאים מהו ההיקף האמיתי של הוצאת היתרי בנייה בערים המבוקשות ביותר במרכז הארץ. מדובר בהיתרי הבנייה שניתנו לבניית דירות בשנת 2011, אלה שיוכלו להפוך בתוך שלוש שנים לדירות, אם אכן יבחרו היזמים לבנות אותן. הבדיקה מעלה כי בתשע הערים המבוקשות ביותר בתחום הדיור במרכז הארץ יגדל מספר הדירות החסרות בעוד 3,500, בהנחה שרמת הביקושים תישאר על כנה. מהנתונים עולה כי בתל אביב למשל היה מחסור של 1,270 יח"ד ב־2011, וברמת גן מדובר במחסור של 635 דירות. בחלק מהערים הקצב עומד בדרישות, כך למשל בחדרה מדובר בעודף היתרים לבניית 226 דירות ב־2011. אולם השאלה המרכזית כיום היא האם קצב זה יישמר. לפי הנתונים בשוק סביר להניח שהתשובה היא שלילית, בעיקר בשל הקושי של הקבלנים לקבל מימון מהבנקים, שגבר מאוד מתחילת השנה.

 

במקביל, ראשי חברות הבנייה הבולטות בערים מרכזיות, הסכימו לחשוף לראשונה את ההערכות שלהם לגבי העיר בה הם בונים. התוצאות מלמדות לא מעט על הציפיות ואף יכולות לשמש כלי מצוין להעריך מה ואיפה ייבנה במרכז הארץ בשנים הקרובות. כך או כך, התוצאות חד־משמעיות: המחירים לא יירדו, ואם הממשלה לא תמשיך להתערב ותמצא כלים נוספים לטפל בשוק - חלום הבעלות על דירה יילך ויתפוגג עבור רוב תושבי המרכז בתוך שנים אחדות.

 

היתר בנייה ניתן לשלוש שנים. במהלך התקופה צריך היזם להקים את שלד הבניין, אחרת יפוג תוקף ההיתר, והקבלן יידרש להליכים בירוקרטיים נוספים שמשמעותם עוד זמן ועוד כסף. אי־עמידה בלוחות זמנים מחייבת פיצוי הרוכשים והגלגל מתחיל להתגלגל. כל זאת, כאשר יש קשיים גדלים והולכים המקיפים את היזמים ומגבירים את חוסר הוודאות שלהם בענף. המשמעות היא שאם בתוך כחצי שנה מקבלת ההיתר לא יחל היזם להניע את תהליך הבנייה, הסיכוי שלו להשלים את השלד בזמן זה נמוך מאוד ויחייב אותו לקבל היתר מחדש. זוהי תמונת מצב המשקפת מציאות עגומה שאינה משאירה מקום לאופטימיות רבה. לדברי דנוס, התחלות הבנייה שאנו רואים היום ונראה בשנה הקרובה, לא יספיקו אפילו לעמוד בקצב הגידול הטבעי של הערים עצמן, שלא לדבר על הגירה של רוכשים.

 

אוהד דנוס אוהד דנוס צילום: כפיר סיון

 

"ב־2012 יהיו פחות היתרי בנייה"

 

גם מבט־על שמציע משרד השיכון מוכיח כי הבעיה הגדולה עוד לפנינו. לפי דו"ח משרד השיכון והבינוי שהתפרסם בתחילת מרץ האחרון, בשנת 2011 ניתנו לחברות בנייה היתרים להקמתן של 32,710 יחידות דיור בכל הארץ. מדובר בירידה של אחוז לעומת שנת 2010. כעת מזהירים בענף כי המספרים של שנת 2012 עלולים להיות נמוכים הרבה יותר. חשוב להבין שאפילו לפי נתוני משרד השיכון שנוטה לאופטימיות, יש בשוק מחסור של 60 אלף יחידות דיור.

 

למספר זה מצטרף, מדי שנה, גידול טבעי של האוכלוסייה, שכדי לעמוד בו יש לבנות מדי שנה כ־40 אלף יחידות דיור. משמעות הדבר היא שכדי לעמוד בדרישות הנוכחיות של השוק, מניתוח נתוני משרד השיכון עולה כי יש לבנות מדי שנה 50 אלף יחידות דיור בחמש השנים הקרובות. רק כך אפשר יהיה לעמוד בביקושים ולייצב את הענף. בעניין זה יש לציין כי משרד השיכון הצליח להגדיל מהותית בשנים האחרונות את היקף הקרקע שהוא מכר לקבלנים וכי בשנה שעברה עמד היקף המכירות על היקף שטח של קרוב ל־37 אלף דירות.

 

לשכת השמאים, שבחנה את הנתונים שעולים מבדיקת "כלכליסט", מזהירה כי כל עוד היקף היתרי הבנייה לא יגדל דרמטית, ימשיכו המחירים לעלות. להערכת הלשכה, ירידות המחירים שאנו חווים היום הן נקודתיות ולא יימשכו לאורך זמן בכל הארץ. תמונת מצב זו, אומר יו"ר הלשכה דנוס, אינה צפויה להשתנות, בעיקר בערי המרכז. לדבריו, כמות היתרי הבנייה במרבית הערים, ובעיקר באזורי הביקוש, עלולה לחוות נפילה חדה בשנת 2012 בהשוואה ל־2011. הסיבה: הקבלנים והיזמים אינם מגישים בקשות להיתר, בשל תחושה שהענף מצוי בתקופה של חוסר ודאות נמשכת.

 

שדה דב. אחד האיזורים עם עתודות הקרקע הגדולות ביותר שעדיין מחכה לפיתוח שדה דב. אחד האיזורים עם עתודות הקרקע הגדולות ביותר שעדיין מחכה לפיתוח צילום: גלעד קוולרציק

 

סיבת הכישלון ידועה מראש

 

כל מסלול בו ניסו הממשלה ובנק ישראל לפעול כדי להפחית את מחירי הדירות הגיע בסופו של דבר לפתח דלתן העבה של ועדות התכנון. הניסיון של הממשלה לשנות את חוק התכנון והבנייה, כדי להביא לקיצור התהליך של תכנון ואישור הבנייה - נכשל. הכישלון הזה, יחד עם העובדה ששוק הדירות היה קפוא כמעט שנה מאז המחאה של הקיץ שעבר, הפכו על פיה את קערת התבשיל שבישלו יזמי הנדל"ן והקבלנים מאז אמצע 2009. אותו תבשיל שברתיחתו גרם לזינוק של עשרות אחוזים במחירי הדירות בתוך שנתיים בלבד. אך בינואר האחרון כבר היה ברור לבעלי חברות הבנייה ולמנהליהן, כי הם נותרו עם תערובת של חובות לבנקים ומספר גדול מדי של רוכשי דירות הדורשים חיתוך מחירים מיידי, שנתקעו להם בגרון. התוצאה היא חד־משמעית. הבנייה בטווח שבין חדרה לגדרה - האזור המבוקש ביותר למגורים, עומדת לגלוש תוך כשנתיים למצב קשה עוד יותר מזה שהיה ערב מחאת האוהלים.

 

מעבר לבעיות המימון וההליכים הבירוקרטיים שתוקעים את הבנייה, טוענים הקבלנים כי חלק גדול מהפגיעה בהליכי הבנייה נופלת על העיריות ועל דרך קבלת ההחלטות בתוכן. לדברי היזם חנן מור, "ניתן לחזות מראש אם פרויקטים ייתקעו או לא, לפי הסמכות שיש לראש הרשות המקומית בעניין הפיתוח. ראש רשות שסמכות הפיתוח בידו, באמצעות חברה כלכלית, בדומה לאלה של נס ציונה, או ראשון לציון למשל, לא נתקל בבעיות של שכונות תקועות, לעומת מקומות שהסמכות משולבת עם גופים מטעם השלטון המרכזי, בדומה למשרד השיכון, שם השכונות כנראה לא יעמדו בלוחות הזמנים שקבעו".

 

דנוס אומר כי המשך של עליות המחירים יביא לקיטוב הולך וגדל בין אלה שיש בבעלותם דירה לאלה שאינם יכולים לרכוש אחת. כמי שפועל הן מול הקבלנים והן מול הרוכשים, הוא אומר, "אלו שבבעלותם דירה לא מעוניינים שמחירה יירד. אלו שמנסים לרכוש אחת, רואים איך היא הולכת ומתרחקת מהם. הקושי ברכישת דירה ימשיך ללוות את החברה הישראלית, ויקיף יותר ויותר שכבות באוכלוסייה".

 

דנוס מעריך שגם ניסיונות הממשלה לשנע תושבים לפריפריה הרחוקה לא ישנו את התמונה. "ראשית, הפריפריה אינה ערוכה לקלוט תושבים חדשים בכל מישורי החיים, החל מהדיור שחסר בה, וכלה בתשתיות כבישים, מקומות עבודה, מערכת בריאות, חינוך ותרבות ועוד. שנית, המציאות מוכיחה כי לרוב מעדיפים רוכשי דירות להישאר באזור בו הם גרים היום ולא להרחיק ממנו".

 

"על הממשלה לעבור למדיניות אקטיבית"

 

לדברי דנוס, "נדרש פה שינוי גישה של הממשלה, ומעבר מ'חוסר התערבות' בתחום למדיניות אקטיבית, שבמסגרתה המדינה יוזמת פרויקטים ומבצעת אותם, ומייצרת אגב כך תנועה בענף". הוא מציין כי המצב הנוכחי, שבו היזמים והרוכשים יושבים על הגדר, הוא פועל יוצא של התנהלות הממשלה. "הנתונים מראים כי הרשויות אינן הבלם בגלגלי מכונת הבנייה. בפועל, הממשלה מצהירה על כוונותיה להגדיל את היצע הדירות בשוק בעוד התמונה בפועל שונה". בלשכת השמאים מדגישים שבעוד הממשלה מתגאה בשיווק מאסיבי של קרקע לבנייה, הוא מתבצע בעיקר באזורים שאין בהם ביקושים לדירות, או חסרות תשתיות מתאימות.

 

דנוס מוסיף כי "יש גם לקדם ולזרז בנייה במעגלים השלישי והרביעי מתל אביב, בכל היישובים והערים, עד ראש העין ובית שמש במזרח, אור עקיבא בצפון, קריית גת בדרום. במילים אחרות, להרחיב את מטרופולין דן במטרה ליצור רצף שנהנה מתשתיות קיימות ומנגישות טובה. הענף בקיפאון, ובעתות משבר על קברניטי המשק לקחת את ההגה לידיים ולעשות מעשה דרסטי שיוביל לשינוי. בנייה היא חלק בלתי נפרד מתשתיות המדינה. כמו שהמדינה סוללת כבישים, כך היא צריכה לבנות דירות. רק שינוי מדיניות חד־משמעי, שלצדו עשייה, יחזיר לשוק את השותפים הטבעיים בו - הקבלנים והציבור הרחב הרוכש דירות", הוא אומר.

 

אופן הבדיקה

ההנחה העומדת בבסיס חישוב היתרי הבנייה הנחוצים בכל עיר נגזרת מהערכת הממשלה, שלפיה יש כעת מחסור צבור של כ־60 אלף יחידות דיור בשוק. מספר זה הותאם לכל עיר על פי מספר תושביה היחסי - ומשקף באופן גס את מספר יחידות הדיור החסרות בה. המספר שהתקבל חולק בשלוש על סמך ההנחה, שזהו פרק הזמן שבו לוקח בישראל לבנות דירה. התוצאה משקפת פרמטר שהגדרנו כמחסור הקודם בהיתרים בכל עיר. למספר זה התווספו מספר יחידות הדיור הנחוצות בכל עיר, לפי הגידול הטבעי היחסי שלה. על פי נתוני הלמ"ס, בכל שנה נוספים לישראל 40,000 בתי אב חדשים, שלהם נדרשת יחידת דיור. כדי לקבל את מספר היחידות החסרות בכל יישוב השווינו את מספר היתרי הבנייה שניתנו ליזמים למספר ההיתרים הנחוצים.

 

תל אביב

עתודות קרקע אדירות שאינן מנוצלות

 

מבין הערים שנבדקו על ידי "כלכליסט", המחסור הגדול ביותר בהיתרי בנייה נרשם בתל אביב. יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס מציין כי ב־2011 היו חסרות בעיר 1,270 יחידות דיור, מספר אדיר שיהיה קשה למלא.

 

תל אביב היא סמל להתנהלות הקלוקלת של הרשויות והמדינה בכל הנוגע לשחרור קרקע לבנייה. לעיר עתודות קרקע עצומות, בעיקר בחלקה הצפוני - ברמת החייל, בגלילות ובשדה דב, בין מתחם הגוש הגדול להרצליה. דנוס מסמן גם עתודת קרקע מעניינת נוספת בדרום העיר, במתחם החרש, "זאת לצד פוטנציאל רב להתחדשות עירונית בשכונות ותיקות של העיר".

 

עו"ד אביעד שוב, ממשרד שוב ושות', מסמן גם את מתחם פי גלילות שמתחלק בין תל אביב לרמת השרון כאחד המתחמים המרכזיים שיכול ליצור שינוי בשוק הדיור בעיר. "תוכניות במתחם מאפשרות לבנות בו כ־12 אלף דירות - מתוכן 3,000 בתחום השיפוט של תל אביב. יותר מ־75% מהשטח נמצא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, אך המינהל מעכב את קידום התוכניות. בספטמבר 2011, שש שנים מיום שאושרו התוכניות באזור, המליצה הוועדה המקומית של רמת השרון להפקיד תוכנית מפורטת ל־9,000 יחידות דיור בתחומה.

 

למרות הזמן הרב שחלף, עד היום לא טרח המינהל להגיש את התוכנית שאושרה על ידי הוועדה המקומית לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. שוב מציין כי "אף ששווי חלקה של המדינה בקרקעות נאמד ביותר מ־10 מיליארד שקל, עד היום היא לא עשתה דבר כדי לקדם את התוכניות ולהוציא אותן מהכוח אל הפועל".

 

רחובות

הרבה היתרי בנייה, מעט תשתיות

 

רחובות היא אחת הערים הכי נבנות כיום בארץ. אזור דרום־מערב העיר הוא זה שהעירייה סימנה לפני כעשור כמקום שבו יש להשקיע, והוא הכלי שלה למשיכת תושבים ממעמד סוציו־אקונומי גבוה יחסית לממוצע בעיר.

 

עוזי שיריזלי, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אשדר, מסמן את שכונת גן הפקאן ליד מכון ויצמן כאחד האזורים המתפתחים בעיר והיקרים ביותר. לצד אלה מקודמת מאוד הבנייה בשכונות אחוזת הנשיא ובשכונת רחובות ההולנדית, הכוללת כמעט 2,000 יחידות דיור שרובן כבר מאוכלס. שיריזלי מסמן כהבטחה של העיר את אזור רחובות החדשה בקרבת צומת ביל"ו ואת שכונת גבעת האהבה, שבה אושרה התב"ע לאחרונה. לדברי שיריזלי, עורק תחבורה שיחבר את רחובות לנס ציונה ולכביש 431 פוגע בעיר ובהתפתחותה.

 

לדברי היזם חנן מור, אחת השכונות המבטיחות בעיר היא רחובות הירוקה, אך לצד תנופת הבנייה בה בעקבות מכרזי המינהל באזור בשנים האחרונות, נוצרה בעיה. "במסגרת המכרז, משרד השיכון הוא הגורם שאמור לקדם את התשתיות. על רקע זה, נוצר מצב אבסורדי שבו היזמים והקבלנים כבר סיימו לבנות את הבניינים ומתכוונים לאכלס אותם בספטמבר לקראת שנת הלימודים החדשה, אך הכבישים והמדרכות לא גמורים אף שכל הכסף כבר שולם מראש לפני שנתיים". מור מוסיף כי גם העתקת קו חשמל מהמתחם מתעכבת, בשל גלגול האחריות בין חברת החשמל למשרד השיכון והעירייה.

 

כפר סבא

פיתוח בשכונות הירוקות בלבד

 

לפי בדיקת "כלכליסט", מספר היתרי הבנייה שניתנו בכפר סבא בפועל במהלך שנת 2011 היה גדול ב־639 ממספר ההיתרים שהיו נחוצים בעיר באותה שנה.

 

המתחם הנבנה ביותר בכפר סבא כולל את השכונות הירוקות בעיר, שעל פי התכנון אמורות לאכלס כ־2,000 משפחות. שיווק הדירות במתחם החל כבר לפני ארבע שנים.

 

לדברי אבי זיתוני, מנכ"ל ובעלי חברת א.זיתוני, היתרי הבנייה בעיר ניתנים כמעט אך ורק לשכונות אלה: "כתוצאה מכך אני צופה שתוך שנים בודדות עתודות הקרקע בשכונות ייגמרו". לדבריו, עתודת הקרקע הגדולה ביותר בעיר ואחת האחרונות שנותרו בה ממוקמת בצפון כפר סבא, ליד המושב צופית. "מדובר בעתודת קרקע גדולה ללא תב"ע בתוקף", אומר זיתוני, "בינתיים הבנייה בה תקועה בגלל בירוקרטיה".

 

נתניה

נשענים על הפיתוח של השכונות המערביות

 

נתניה היא אחת משיאניות היתרי הבנייה של 2011, ואחת הערים יוצאות הדופן במרכז הארץ. העיר היא דוגמה מובהקת למקום שבו זיהו הקבלנים בזמן את הפוטנציאל של ההגירה החיובית ליישוב בטרם עת.

 

לאחר הפיתוח המוצלח של אזור מזרח העיר בשנים האחרונות, כיום עיקר הבנייה בה הוא בשכונות עיר ימים ואגמים במערב. איל חכם, סמנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, מעריך כי למרות קשיים שהיו בתחילת הדרך הפכה עיר ימים בשנתיים האחרונות למתחם היוקרתי בעיר. "נקודת האל חזור היתה הקמת הקניון בשכונה, שנתן לה דחיפה קדימה", הוא אומר. לגבי שכונת אגמים, חכם פחות אופטימי. "ייקח זמן רב עד שהמצב שם יתייצב. קבלנים בשכונה סובלים ממחסור באשראי ובקונים, ולכן נאלצים להוריד מחירים בשנה האחרונה".

 

עמוס דבוש, מנהל השיווק של חברת י.ח דמרי שהיא השחקן הגדול ביותר בשוק הדיור במערב העיר, אומר בניגוד לאזהרה של איל חכם כי "לאחר שהבנייה באגמים תתקדם מעט, ועם פיתוח מתאים מסביבה, תצליח השכונה לגרום להגירה חיובית אליה מאזורים אחרים בארץ בשל המחירים הסבירים שעדיין קיימים שם". למי שמסתכל רחוק יותר הוא מציע לשים לב לאזור רמת חן. "השכונה אמנם מעט מיושנת, אך אושרו בה לא מעט תוכניות לבניית מאות יחידות דיור, ויחד עם פיתוח מסיבי של האזור הוא יצליח בשנים הקרובות בצורה משמעותית". ככלל מעריך דבוש כי "בשכונות הישנות כמו אזורים ודורה צפויה האטה ברכישת הדירות, כמו גם בקריית השרון, כיוון שהיא הגיעה לרמת מחירים גבוהה יחסית".

 

ראשון לציון

העיניים נשואות לצריפין

 

ראשון לציון שמרה ב־2011 על איזון בין מספר היתרי הבנייה שהיו נחוצים לעיר לבין אלה שניתנו בה בפועל. גם מבט לעבר העתיד משאיר מקום לאופטימיות.

 

פינוי מחנה צריפין שעובר לדרום הארץ יותיר את העיר עם עתודות קרקע שיספיקו לאלפי יחידות דיור. עם זאת, תהליך זה עלול לקחת זמן רב. עו"ד יוסי נווה, מנכ"ל חברת גל יוזמה נדל"ן ואחד מבעליה, מעריך כי גם אם מחר יפנה הצבא את הקרקעות, דבר שהוא לחלוטין בלתי מציאותי, ייקח לפחות חמש שנים עד שהבנייה באזור תחל.

 

לדברי נווה, הבנייה כיום בראשון לציון מרוכזת בכמה מתחמים. המתחם הגדול ביותר ממוקם בנחלת יהודה, בין מזרח למערב העיר, ויכלול 2,000 יח"ד. מתחם נוסף שעובר פיתוח מואץ הוא מתחם צוריאל במזרח העיר, שבו מוקמות 1,000 יח"ד. רוב הביקוש לנדל"ן בראשון לציון הוא במערב העיר, אך במזרח יש כיום שני פרויקטים המוקמים בעתודות הקרקע האחרונות המאושרות לבנייה. איל חכם, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אפריקה ישראל מגורים, מעריך כי פרויקט חיבור הטיילת עם בת ים והפיכת החוף לאזור מלונות "ישפיע על שוק הדירות בעיר בתוך פרק זמן של חמש שנים".

 

נווה מסכים להערכה זו ומוסיף: "אם יימשך קצב הביקושים הנוכחי, בתוך שלוש שנים נרגיש מחסור בדירות חדשות, בייחוד במערב העיר".

 

בת ים

רק פינוי־בינוי יכסה את הבור

 

בבת ים הפער בין המצוי לרצוי עצום. על פי יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס, לבת ים בעיה נוספת: לעיר אין כמעט עתודות קרקע, פרט למתחם בי/410 שבו כבר נבנות בימים אלו 3,600 יח"ד. לכן, כדי לייצר מסה של יח"ד תידרש העיר לקדם פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38.

 

יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלי אאורה ישראל: "לפני כמה שבועות אישרה הוועדה המקומית כמה מתחמים המיועדים לפינוי־בינוי בהיקף של אלפי יח"ד חדשות. יש ביקוש גדול לדירות איכותיות, בעיקר של תושבים שעזבו את העיר ומבקשים לחזור".

 

יהודה הלוי, משנה למנכ"ל נוה מקבוצת נכסים ובניין IDB, מעריך כי ההבטחה הגדולה של העיר נעוצה בחלק הדרומי־מערבי שלה. מנכ"ל עירית בת ים ארז פודמסקי־שקד מאשר כי "בעירייה מעודדים פינוי־בינוי ותמ"א 38". הוא מבטיח כי "מתחם בי/410 העתיד לספק 3,600 יח"ד ייתן מענה הולם לדיור בעיר בשנים הקרובות".

 

פתח תקווה

תוכניות פיתוח לשכונות קיימות בלבד

 

דרור תורן, משנה למנכ"ל חברת אמריקה ישראל, אומר כי עיריית פתח תקווה לא מתכננת בשנים הקרובות הקמה של שכונות גדולות נוספות, לאחר שלוש השכונות שהוקמו בה ב־15 השנים האחרונות: אם המושבות, נווה גן וכפר גנים ג'. "השכונות הקיימות טרם סיימו להתפתח ועומדות לגדול במעט", הוא מציין.

 

להערכת תורן, "אזור נוסף שצפוי להתפתח בקרוב הוא כפר אברהם בצפון העיר, אולם השפעתו מבחינת כמות יחידות הדיור תהיה מינורית". תורן מזהיר כי ברגע שמרבית היזמים הבונים בעיר יסיימו את פעילותם, בעיקר בפרויקטים ששיווקם כבר החל ובנייתם טרם הסתיימה, היצע הדירות יקטן והמחירים יעלו. "מרבית התושבים שרכשו דירות בשכונת אם המושבות ודומותיה הם זוגות צעירים ומשפרי דיור ממעמד סוציו־אקונומי בינוני־גבוה, מה שהעלה את המחירים. דוגמה לתהליך דומה של עליית מחירים עברו הערים שוהם ומודיעין, שבהן בתקופת שיא השיווק היו המחירים נמוכים, וברגע שמרבית היזמים יצאו משם עלו מחירי הדירות באופן משמעותי. אלון נתן, מבעלי קבוצת צ. לנדאו, אומר כי אזור אם המושבות ימשיך למשוך אליו בשנים הקרובות יזמים, אך לא בהיקפים שהכרנו בעבר. "אני מניח שיבוצע שם תיקון מחיר כלפי מעלה עקב ירידה בהתחלות הבנייה בשכונה והכביש המחבר לתוך רמת גן".

 

האזור המסוכן בעיר להערכתו מבחינה נדל"נית הוא שכונת עין גנים המזרחית. "מחירי הקרקעות ששולמו שם על ידי היזמים גבוהים מדי, הדירות שנבנו שם גדולות, ועדיין המיתוג הוא של פתח תקווה. לדעתי צפויה שם ירידת מחירים קלה ומכירה אטית של דירות בשנים הקרובות". בעיה מרכזית באזור זה, לדעתו, היא המחסור במבני ציבור, בעיקר גני ילדים ובתי ספר. "לקראת השנה הבאה ישנו חוסר אדיר בגנים וכיתות למשפחות שעומדות להתאכלס בשכונה".

 

 

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x