נייר עמדה של התאחדות הקבלנים: "מחירי הדיור לא יירדו בטווח הקצר"

"תנאי שוק הנדל"ן לא יאפשרו את ירידת מחירי הדירות בטווח הקצר", כך עולה מנייר עמדה של מחלקת הכלכלה והכספים של התאחדות הקבלנים, שהשווה בין התנאים הנוכחיים למשברים הכלכליים של 2001–2002 ו־2008. לאחרונה התלוננו קבלנים רבים על קושי במימוש תוכניות, בעיקר עקב קושי בהשגת מימון והאטת ביקושים.

בשורה התחתונה מעריכה התאחדות הקבלנים כי הנתונים המאקרו־כלכליים והדמוגרפיים לא יאפשרו את הורדת מחירי הדירות בטווח הקצר. יתרה מכך, אומרים הקבלנים, "ההצעות לתמיכה וסיוע לרוכשי דירות יביאו בסופו של דבר להגברת הביקושים וללחץ על המחירים כלפי מעלה".

ההתאחדות בדקה את מלאי הדירות ערב המשבר בכל אחת מהתקופות שנבחנו, את מספר התחלות הבנייה בכל אחת משלוש התקופות, את רמת מחירי הדירות ואת מצב שוק הדירות להשכרה. למרות העלייה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, הפער המצטבר בין הביקושים להיצע מתקרב ל־100 אלף דירות, בעיקר מפני שמדי שנה מצטרפים כ־40 אלף משקי בית חדשים, בעוד שמספר הדירות החדשות גבוה רק במעט מ־30 אלף. ב־1999–2000, מנגד, החלה בנייתן של יותר מ־40 אלף דירות בשנה.

בשיחה עם "כלכליסט" אמר אתמול מנכ"ל ההתאחדות מוטי כידור: "העצירה בביקושים כיום היא בעיקר על בסיס פסיכולוגי, ומושפעת מהמחאה ומהציפייה שתהיה ירידה במחירי הדיור. אולם, כאשר הביקושים יתפרצו יגלו הרוכשים שמלאי הדירות החדשות שלא נמכרו עומד על 11.9 אלף בלבד - רחוק מהרמות בשוק בעבר".

מאמצי המדינה להגביר את קצב הבנייה אמנם באים לידי ביטוי מסוים, אך גורמים שונים, דוגמת מצוקת העובדים בענף, אינם מאפשרים מסירה של יותר מ־32 אלף דירות בשנה. גם משך הבנייה לכל דירה התארך בכ־20% בעשור האחרון, ועומד על כ־24 חודשים.

בשנים 1999–2000 היה מלאי הדירות ביוזמה פרטית - כאלה שלא נמכרו מראש - כ־19 אלף בשנה. בשנות המיתון 2001–2002 ירד היצע הדירות החדשות ביוזמה פרטית לכ־13 אלף, משום שהמיתון הקטין את הביקושים. בסוף אוגוסט 2008, החודש שבו התפרץ המשבר העולמי, עמד מלאי הדירות החדשות בישראל על כ־8,800. עד מחצית 2009 היה חשש מעצירת הביקושים, אך אז התרחשה דווקא התפרצות בביקושים, שלמול המלאי המצומצם גרמה לזינוק המחירים.

"קשיחות מחירי הדירות מתבקשת מניתוח השינויים במחיר במשברים הקודמים בשוק הדיור", נכתב בסקירת הקבלנים. "מצוקת הדיור גרמה גם להאמרת מחירי הדירות בפריפריה, לעתים אף מעבר לעליית המחירים במרכז. עתודות הקרקע בפריפריה וההשקעה המסיבית בתשתיות תחבורה שיקלו את החיבור למרכז הופכות את הפריפריה לאטרקטיבית יותר, ולכן גם בה אין לצפות לירידות מחירים".

גורם נוסף שצפוי למשוך את המחירים מעלה הוא הריבית על המשכנתאות: "ממבט רב־שנתי על הריבית ניתן לראות כי שיעורה נמוך משמעותית מאשר במרבית השנים האחרונות. גם הטבות בצורת הכרה על ריבית המשכנתה יוצרות לחץ ביקושים המשפיע כלפי מעלה על המחירים".

הקבלנים מעריכים צופים עליית מחירים גם בשוק השכירות, משום שהמדינה פועלת נגד המשקיעים בתחום זה ותורמת לצמצום ההיצע. מנגד, ההתמהמהות ברכישת דירות גורמת ליותר משקי בית לחפש פתרונות זמניים בשוק השכירות, מה שיוצר לחץ ביקושים.