מצוקת דיור? המינהל רושם שיא בהכנסות

בשבוע שבו מתקיימים דיונים קדחתניים בין ראש הממשלה, שר הבינוי והשיכון ושר האוצר כדי להפחית את מחירי הקרקעות במכרזים, מתפרסם הדו"ח החצי שנתי של מינהל מקרקעי ישראל. הדו"ח חושף איך המינהל דווקא העלה את מחירי הקרקעות בחצי הראשון של השנה, בניגוד למדיניות "מחיר למשתכן" שמבקשים נתניהו ואטיאס להנהיג, ולפיה יתומרצו קבלנים שיבטיחו במכרזים את מחיר הדירה הנמוך ביותר. לפי הדו"ח, הכנסות המינהל ממכירת קרקעות לקבלנים זינקו במחצית הראשונה של 2011 בשיעור של 45%, בהשוואה לתקופה המקבילה ב־2010.

האבסורד הוא שהדרישה להפחית דרמטית את מחיר המינימום של הקרקעות במכרזי "מחיר למשתכן" נולדה במינהל לפני יותר משנה. ירון ביבי, מנהל המינהל הפורש, העלה את ההצעה בעניין זה, ושר השיכון אריאל אטיאס אימץ אותה בחום ומאז נלחם על העניין במשרד האוצר, שחסם עד כה את האפשרות להפחית את המחירים במכרזים אלה.

מי אחראי למחירי הקרקעות במדינה?

לפי הדו"ח, בחודשים ינואר־יוני השנה הסתכמו הכנסות המינהל ב־5.45 מיליארד שקל, לעומת 3.7 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד ו־1.48 מיליארד שקל ב־2009. מדובר בנתון שיא של חמש שנים, כאשר לשם השוואה ב־2010 כולה הסתכמו הכנסות המינהל ב־6.8 מיליארד שקל. על פי הערכות, ובהתחשב בכך שבאופן מסורתי במהלך השנים האחרונות המינהל משווק את רוב הקרקעות דווקא במחצית השנייה של השנה, 2011 צפויה להסתיים בהיקף שיא מבחינת ההכנסות.

הזינוק בהכנסות בא בתקופה שבה פרסם המינהל מכרזי קרקעות המיועדים לבניית 8,447 יחידות דיור, רק כ־7% יותר מהתקופה המקבילה אשתקד. בתקופה זו אמנם נסגרה עסקה שהוגדרה על ידי המינהל כאירוע חריג - עסקת הקרקעות המיועדת למשרדים ולמסחר בדרום הקריה בתל אביב, שבה זכתה קבוצת עזריאלי בתמורה ל־522 מיליון שקל - אך גם בנטרול עסקה זו עם הפחתת ההפרש בשיווק הקרקעות לעומת 2010, עדיין מדובר בגידול של 20% בהכנסות. המינהל עצמו מסביר בדו"ח כי הקפיצה בהכנסות נובעת רובה ככולה מעליית מחירי הקרקעות.

מתוך ההכנסות ולאחר ניכוי כלל ההוצאות, העביר מינהל מקרקעי ישראל לאוצר סכום של 2.3 מיליארד שקל ומיליארד שקל נוספים לקרן הקיימת לישראל, גידול של 22.4% בהשוואה לחודשים ינואר־יוני ב־2010.

עומדים ביעד, אך לא משיגים את המטרה

היעד השנתי שקבעה הממשלה בראשותו של בנימין נתניהו ל־2011 הוא מכירת קרקעות המיועדות לבניית 25 אלף יחידות דיור, וזאת בנוסף לעסקאות הפטורות ממכרז, כך שבסיכום שנתי יוצעו קרקעות לבניית 35 אלף יחידות דיור. עד סוף יוני השנה שיווק המינהל שטחים להקמת 8,447 יחידות דיור ופרסם מכרזים לכ־6,000 יחידות דיור, ובכך עמד ב־58% מהיעד השנתי.

נתון נוסף שעולה מהדו"ח נוגע לעסקאות מאושרות: אלה הן אותן עסקאות שעברו את כל השלבים הדרושים במינהל מקרקעי ישראל, ובסיומן מנפיקים ליזמים שוברי תשלום, ולאחר מכן הם יכולים לממש את זכויותיהם בקרקע. בתקופת הדו"ח עמד היקף עסקאות אלה על 14.8 אלף יחידות דיור, עלייה של 18.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ועלייה של 70% בהשוואה לתקופות המקבילות בשנים 2006–2009.

בתוך כך נרשמה ירידה בהיקף הקרקעות למגורים ששווקו במגזר החקלאי - קיבוצים ומושבים. במחצית הראשונה של השנה שווקו קרקעות לבניית 638 יחידות דיור בלבד, לעומת כ־2,000 יחידות דיור במהלך 2010 כולה. לפי המינהל, הסיבה לכך היא שבשנים האחרונות היו לא מעט מקרים שבהם הגיעו תלונות על כך שאגודות של מושבים או קיבוצים ניהלו את הפרויקטים הללו שלא לפי החוקים שהכתיב המינהל, ועשו בהם ככל העולה על רוחם. בין היתר נגבו כספים שלא כחוק והיו בעיות עם קבלת מועמדים למושבים ולקיבוצים, וכך נוצרו עיכובים בפרויקטים שכבר יצאו לדרך.

התחלות הבנייה גדלו ב־36%

ב־2010, הגידול במספר התחלות הבנייה עמד על 18.5%, לעומת קצב של 3%–8% בשנים 2006–2009. מדובר על התחלות הבנייה רק בקרקע המינהל, המהוות כ־46% מכלל התחלות הבנייה במשק. התחלות בנייה אלה כוללות בנייה ביהודה ובשומרון, אך במינהל מציינים כי ב־2010 ירד משמעותית מספר התחלות הבנייה באזורים אלה ולכן בניכויים מדובר בקצב גידול גבוה יותר. ברבעון הראשון של 2011 חל גידול של 36% במספר התחלות הבנייה, בהשוואה לרבעון המקביל ב־2010.

תגובת לשכת שר השיכון: "ההכנסות משיווק מקרקעין צריכות לחזור לציבור הרחב באמצעות מציאת פתרונות דיור. שר הבינוי והשיכון נחוש להמשיך להיאבק למען פתרונות דיור לזוגות הצעירים, גם אם הדבר אומר שצריך להיאבק בשיטה הנוהגת הרואה בקרקע כמשאב למקסום רווחים".