"התביישתי כשבאו אליי אורחים הביתה - והחלטתי ללכת על פינוי-בינוי"

"זה קרה בערב אחד כשחזרתי מהעבודה. בפעם המי יודע כמה שוב התפוצץ אחד מצינורות המים המרכזיים של הבלוק שלנו, ואחרי יום עבודה מצאתי את עצמי שוב על הברכיים, מנסה לתקן משהו שהיה אמור לעבוד" - כך מספר יהודה מרציאני, כאשר נשאל מתי היה הרגע שבו הוא הבין שהוא לא מוכן לחיות בדירה שלו בבלוק ה"רכבת" הישן בין הרחובות ארלוזורוב למתמיד ברמת גן. "האמת היא שהתחלנו, אני ואשתי, לחפש דירה אחרת כבר לפני יותר מחמש שנים. יש לנו שלושה חדרים בקומה שלישית ושלושה ילדים, ורצינו עוד חדר. חיפשנו ארבעה חודשים באזור, אבל המחירים כבר היו מבחינתנו בשמים".

בפגישה שבה החליטו נציגי המתחם ברמת גן לחשוף את סיפורם משתתפים חמישה: האדריכל גיל שנהב ושותפו העסקי, עורך הדין יריב בר דיין, מרציאני, שכנתו רחל סגל, ואראל דניאל שרכש דירה להשקעה במתחם ומשכיר אותה. זו דוגמה טובה לפסיפס האנושי שמצמיח פרויקט התחדשות עירונית.

"בשכונה שלנו כמעט כל הדירות מושכרות. אראל הוא הדוגמה הכי בולטת לבעלי הדירות כי כמעט אף אחד מהם לא גר שם. מי שנשארו בשכונה הם מעט מאוד משפחות ובעיקר אלמנות מבוגרות", מספרת סגל, שהיא ובעלה חיים בדירה שלהם מאז שהוקמה השכונה בשנות החמישים. "רחל היא הנשק הסודי שלנו", אומר האדריכל שנהב שמלווה את הפרויקט. "בכל פעם שיש בעיה להסביר תהליכים בפרויקט, אנחנו שולחים אותה אל הדיירים".

דרוש רוב של 66%

המתנגדים שנותרו מחוץ לרוב "למה הרווח נותר ליזמים?" דיירים שרוצים בפרויקט פינוי בינוי טוענים תמיד שמתנגדים הם סחטנים שרוצים כסף או תוספת בנייה גדולה יותר. בשטח, הדברים אינם תמיד שחור ולבן שי פאוזנר, 6 תגובות לכתבה המלאה 

כמעט כל פרויקט התחדשות עירונית מתחיל בשכן שמאס בדירה שלו. מרציאני הוא האיש בתפקיד הזה, בסיפור של שכונה שלמה ברמת גן. כיום, לאחר עבודה קשה ועזרה משכנים רבים, בשיתוף שנהב ובר דיין, הצליחה קבוצת תושבים במתחם לגייס הסכמתם של 98% מבעלי הדירות במבנה אחד ו־70% בשני. ההסכמה אפשרה להם להניע את הפרויקט לשלב הבנייה. בדרך, הם עוד ייאלצו להתמודד עם מתנגדים שנותרו במתחם (ראו מסגרת), אך לפי חוק, מספיק רוב של 66% מהדיירים להקמת פרויקט פינוי־בינוי. הערכת היזמים היא כי ב־2011 תחל הבנייה ובתוך שלוש שנים וחצי יחל בחלק מהמתחם, שבו כמעט אין יותר מתנגדים לבנייה, אכלוס הדיירים בדירות חדשות.

"שמעתי על התחדשות עירונית, פינוי־בינוי וכל העניין הזה, מחברים בעבודה", מספר מרציאני. "התחלנו לחפש קבלן והגענו ליזם המציג את עצמו כמומחה לפינוי־בינוי". בשכונה הוותיקה שבה הוא גר יש ארבעה מבני "רכבת" שנבנו בשנות החמישים. בכל בלוק יש 24 יחידות דיור, כלומר 89 דירות בסך הכל - 84 משפחות או בודדים שמרציאני החליט לשכנע לבצע מהפך מאוד לא פשוט בחייהם.

"עניין החדר הנוסף שחיפשנו הפך למשני", מרציאני מסביר עוד. "המצב בשכונה הלך והידרדר, וזה גרם לי להבין שאין סיכוי שיהיה פה שינוי אם לא נלך לפינוי־בינוי. כלומר, ממש לבנות פה מחדש. התחזוקה של המבנים קטסטרופלית. החצרות נהפכו ל'מיני־חירייה', וצינורות סתומים שמתפוצצים כל שני וחמישי הביאו לזה שהפכתי לשרברב בשעות הפנאי. כבר יש לי בבית ארגז כלים של איש מקצוע וזה נעשה בלתי נסבל. אף שבדירה הפרטית שלנו השקענו לא מעט, אני ממש מתבייש כשבאים אליי אורחים הביתה".

מימין: יהודה מרציאני, אראל דניאל ורחל סגל צילום: עמית שעל

פורשים בכל שלב

"רתמתי לעניין כמה שכנים שנהפכו מהר מאוד לגרעין הקשה שמוביל את העניין עד היום, ונפגשנו עם היזם אצלי בבית", מספר דניאל. הקבוצה כללה נציג אחד לפחות מכל מבנה במתחם, אבל בהדרגה לא מעט אנשים החליטו לפרוש. רחל סגל מספרת, "תמיד, לקראת כל שלב שאליו התקדמנו, היו כאלה שרצו להרים ידיים. אבל יהודה ובהמשך גם גיל ורועי היו מכנסים אותם, ומסבירים להם לעומק מה אומר כל שלב עד ששכנעו אותם להמשיך".

אחת המשימות המורכבות שמוטלות על מובילי הפרויקט בכל מתחם שבו מתכננים פעולת פינוי־בינוי היא בחירת הקבלנים. "בסופו של דבר, העניין נופל או קם על האישיות של הקבלן. זה לא פחות חשוב ממה שהוא כבר בנה עד היום", אומר שנהב. "היתה החלטה לבחור שלושה קבלנים מתוך קבוצה של יותר מעשרה, שניגשו למכרז שעשינו ושאת שלושתם נביא לבחירת הדיירים", מספרים בעלי הדירות כמעט בקול אחד. סגל מספרת, "בסופו של דבר באו באמת שלושה קבלנים, לקחו אותנו לסיורים בפרויקטים שלהם, השקיעו לא מעט מאמץ כדי לשכנע אותנו, ובשיא של העניין קיימנו אירוע מאוד יוצא דופן שבו הזמנו את כל הדיירים לאולם הספורט של בית הספר בשכונה כדי לשמוע מה יש להם להגיד ולהצביע".

שנהב מחייך כשהוא נזכר במעמד. "מי שמכיר את האנשים היה נדהם מהאירוע הזה", הוא אומר. "תחשוב על אלי פפושדו הגדול, זה שבנה מגדל יוקרה בנווה צדק בתל אביב ורשת מלונות ענקית באירופה, יושב על כיסא של ילד בכיתה א' באולם ספורט ומרצה בפני מאות תושבים על כמה הוא יודע לבנות טוב". בסופו של דבר, פפושדו זכה בלבם ובכיסם של התושבים.

הדמיה של המגדלים שיוקמו

המתינו לבחירות

מאחר שמדינת ישראל שבה והצהירה בשנים האחרונות על הנכונות לפעול בכל הכוח כדי לבנות פה כמה שיותר דירות, ניתן היה להעריך שכאשר נפגשים אינטרסים ציבוריים ועסקיים שיכולים להוליד פתרון אזורי למחסור בדירות, היא תשמח לסייע. אך לא כך הוא. שנהב מסביר, "זה אף פעם לא היה פשוט, אבל בפרויקט הזה היו כמה בעיות מינהלתיות קשות יוצאות דופן, והמרכזית שבהן היתה התנגדות חריפה של האופוזיציה בעיריית רמת גן לעניין. קיבלנו החלטה לשכנע את הדיירים להפסיק את התהליך ולחכות לבחירות לרשויות המקומיות ב־2009".

הסיבה המרכזית למשיכה של יזמים למתחם זה היתה העובדה שהוא חלק משכונה שלמה שתעבור התחדשות עירונית. ממש בסמוך לו מתקיים בימים אלה הליך לקראת פינוי־בינוי, שבו יקומו שני מגדלים עם 350 דירות בפרויקט שהיזם בו הוא חברת מצלאווי - שנחשבת לגדולה ביותר בשוק הפינוי־בינוי בישראל והיתה הראשונה שהשלימה פרויקט בתחום זה, בקריית אונו. הפרויקט שלה יוקם בין הרחובות ארלוזורוב והמתמיד, ולצד שני הפרויקטים תבנה אזורים את מגדל היוקרה שיחליף את מפעל עלית הוותיק.

מיליונים לכיסי היזמים

שנהב מסביר מדוע לא כל יזם מוכן להמר על התחום. "אנחנו מקבלים פניות רבות, אבל מנפים את המקומות שבהם אין אחידות של תושבים והיתכנות כלכלית לפרויקט", הוא אומר. "ברור לנו שנעבוד עד עשר שנים במקרים מסוימים, וייתכן שלא נמצא יזם שיהיה מוכן לבנות את הפרויקט. בפועל אנחנו מגיעים למצב של הפעלת פרויקט רק בכ־5% מהמקרים. לפי משרד הפנים, רק 20% מהיוזמות בשוק הפינוי־בינוי מגיעות לקו הסיום. המדינה לא עושה מספיק. אין ויכוח שזה העתיד כי כל שאר האופציות לבנייה רוויה תקועות".

המפתח להצלחה, אומר שנהב, "מעבר לשיתוף הדיירים בתהליך, הוא ביצוע פרויקטים בהדרגה. כך מנצחים בשוק הזה. למדנו את זה ממצלאווי".

דניאל מספר כי הוא הצטרף אחרון לקבוצה שמובילה את הפרויקט. "בשלב מסוים קבלתי מכתב כמו כולם משנהב ובר דיין, וחשבתי לעצמי שזה משהו שיהפוך למציאות רק עבור הנכדים שלי. אבל הם צלצלו ואמרו שיש מסמך לחתום עם ייפוי כוח. אני השתכנעתי כשראיתי שבהסכם כתוב מראש מה יהיה בסוף, ובין השאר גם הוצגו שם הסכומים - כל המיליונים שיריב וגיל יעשו מזה כתובים שם, ואף אחד לא מסתיר כלום".