פברואר 2011: נמשכת הירידה בפעילות בשוק הדירות מיד שנייה

ממשלת ישראל ממשיכה להמציא לנו פטנטים אך לא להוריד את מחירי הדירות מיד שנייה, המהוות לפי הלמ"ס כ־80% משוק הדירות בישראל. חצי שנה של מחירים תקועים אינה מה שפיללו לו הזוגות הצעירים, משדרגי הדיור, המתגרשים ושאר האוכלוסיות שזקוקות לדירה. הם לא מתרשמים משינויי המיסוי, מכירות הקרקע המסיביות והחלשת קבוצות הרכישה.

בינתיים אלה דברים שטובים בעיקר לכותרות. משרד האוצר פרסם אתמול נתונים לפיהם נרשמה ברבעון האחרון של 2010 עליה שנתית של 11% במכירת דירות בישראל. אך בדיקה מהירה שלהם מעלה כי הקפיצות הגדולות נרשמו בשוק הדירות חדשות, בעיקר עקב מבצעים נקודתיים. אלה רחוקים מלשקף את הלך הרוח האמיתי בענף הדיור ואת הסכנה הכרוכה במצב הנוכחי.

הקיפאון הארוך במחירים מזכיר תקופות ב־2005 ו־2009, שלאחריהן החלה פתאום התנפלות של רוכשים שהמתינו על הגדר - והקפיצו שוב את מחירי הנדל"ן. התקופות האלה הקפיצו את המחירים בחדות. ההיסטוריה הקרובה הזאת גורמת בימים אלה לחלק מהפעילים בשוק לחזור אליו לנוכח הסכנה של עליית מחירים קרובה.

לדברי אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', חצי השנה האחרונה מבטאת מגמה של דחיית רכישת דירות. לפי הניתוח הזה הרוכשים הפוטנציאליים מצפים להשפעת צעדי הממשלה, בתקווה שיביאו להורדת מחירים. "בגלל המחירים במרכז מועתקים הביקושים לדירות חדשות אל הגבולות החדשים של מרכז הארץ - חדרה ופרדס חנה בצפון ואשקלון בדרום. גם באר שבע, נתיבות ואופקים נהנות מכך".

למרות ניסיונות הממשלה לשחרר קרקעות, אומר המאירי, ההיצע לא גדל משמעותית באזורי הביקוש. התוצאה, לדבריו: "חלק מהקונים הפוטנציאליים כבר לא יכולים להתמודד עם רמת המחירים הגבוהה ונשארים לגור בשכירות, ולכן יש לצפות שדמי השכירות יעלו".

ראש העיר ת"א, רון חולדאי: "הממשלה, כאידיאולוגיה, מפקירה החברה לכוחות השוק" בניגוד לתקופות השקט בשוק היד שנייה בעשור האחרון, שבהן ת"א נותרה אי של פעילות ערה, נראה שעצירת המכירות הגיעה בחודש שעבר גם לבירת הנדל"ן הישראלית שי פאוזנר, תגובה אחת לכתבה המלאה 

ירושלים

עוברים לישראלים

שנים של דומיננטיות זרה בתחום הנדל"ן נפסקו מאז שהחל המשבר העולמי ב־2008, ובחודשים האחרונים הבינו השחקנים בשוק שעכשיו הישראלים הם קהל היעד. השינוי, נראה, בא בזמן. בני לובל, זכיין אנגלו־סכסון ירושלים, מציין שהיתה האטה בפברואר, שנבעה לדעתו מהמתנת הרוכשים להשפעת צעדי הממשלה, "בהם הפטור ממס הרכישה על דירה ראשונה. זו הודעה שניתנה לפני חודשיים, אבל רק באמצע פברואר היא אושרה סופית. לכן הרבה מאוד עסקאות המתינו". לדברי לובל, העניין העיקרי ברכישת דירות הוא של משפרי דיור המעוניינים בדירות של לפחות ארבעה חדרים ביותר ממיליון שקל.

לדברי עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון, "דברים בשוק זזים, בארמון הנציב יש תנועה ערה מאוד של משפרי דיור ורואים שם גם משקיעים. כך גם בגבעה הצרפתית. ברחביה, טלביה ובמושבה הגרמנית קצת שקט עכשיו". פרידלנד צופה שינוי קרוב: "באביב נראה שהמשקיעים יחזרו לירושלים".

רחובות

אין סחורה

הציפייה לנהירה האימפולסיבית של הרוכשים בהמתנה משפיעה על השוק ברחובות. "אין סחורה בשוק היד שנייה", מדווח גיא קהילה, זכיין רי/מקס מטרופולין בעיר, "המוכרים מחכים לגל הרוכשים הבא".

חולון: "רוב המוכרים מחכים לפראייר" בחצי השני של העשור שעבר ידעה חולון עדנה נדל"נית בעקבות הקמת שכונות חדשות. כעת חווה העיר קיפאון כמעט מוחלט שי פאוזנר, 9 תגובות לכתבה המלאה 

למרות זאת נרשמה בפברואר התעוררות קלה, לאחר קיפאון מוחלט בינואר ובדצמבר. "יש קונים שרוצים לסגור עניין", אומר קהילה. "יש שכונות כמו רחובות ההולנדית שבהן נרשמו עליות מחירים קלות בחודש שעבר, אך במרכז העיר יש יציבות. ירידות מחירים, בכל מקרה, אין".

מודיעין

פערי ענק

מוני הרשקו, זכיין רי/מקס 2000 במודיעין, אומר כי פברואר לא היה חודש קל. "חלק גדול מהדברים שיכולתי לסגור נדחה למרץ. יש היום פער בין המחירים שהמוכרים עדיין חולמים לקבל, למחיר שהקונים יכולים או מוכנים לשלם. קונים מגיעים לראות נכסים, אפילו מתאהבים בהם, אבל יש פערים שמגיעים עד 250 אלף שקל וקשה מאוד לגשר עליהם".

המצב הזה מביא חלק מהמוכרים להיעזר בתיווך. "זה קצת מעודד, כי הפערים יצטמצמו. גם ההודעות על שיא של עשור בהתחלות בנייה בעיר עשויות למתן את המוכרים בשוק היד שנייה, אבל ירידה משמעותית במחירים עדיין אינה צפויה".

פתח תקווה

מעדיפים לשכוח

בפתח תקווה חשו היטב את יציאת הרוכשים משוק היד שנייה בחודשים האחרונים. הבנייה המסיבית בשני הקצוות של העיר - באם המושבות החדשה ונווה גן בצפון ובכפר גנים ג' בדרום - הפכה את שוק היד שנייה לקורבן התקופה. הזוגות הצעירים מתרכזים בשכונות החדשות, והביקוש לדירות יד שנייה נמוך.

מדדי שוק הדיור כך חישבנו את מדד נדלניסט מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף כתב כלכליסט לכתבה המלאה 

"מרץ מסתמן כחודש יותר טוב", אומר רוברט בויביץ, זכיין רי/מקס עוצמה. "הביקושים כבר עלו לקראת סוף פברואר. רואים התאוששות בביקושים ויכול להיות שזו השפעת הקיץ שבפתח. אי־ודאות בשוק והחורף, שגם כך מתאפיין במגמת האטה, החלישו בפברואר את השוק. המצב עדיין לא ברור, כמעט אף אחד לא יודע מה לעשות".

קריית מוצקין

חודש שחור

בין תחילת 2009 לאמצע 2010 ידעה קריית מוצקין ביקושי שיא ועליות מחירים שלא היו בה עשרות שנים. פרויקטים חדשים משכו משדרגי דיור שהזינו את שוק היד שנייה בדירות. אך בתשעת החודשים האחרונים קטנו ההיצע ומספר העסקאות. תחילה נחתך בחדות מספרן של העסקאות בשכונות הוותיקות ובחודשיים האחרונים, מספרים הפעילים בשוק הדירות בקריה, הדרדר מספר העסקאות גם בפרויקטים החדשים בה. יובל שמול, זכיין רי/מקס אישי מדווח על הפברואר החלש ביותר בשוק היד שנייה בחמש השנים האחרונות: "אפשר בהחלט לכנות אותו 'פברואר השחור'". עם זאת, הוא מדווח על חזרה איטית לשוק של קונים בתחילת מרץ.