• תפריט
נדל"ן

מיוחד ל"כלכליסט": העולים הזניקו את מחירי הדיור: 30% ב-20 שנה

מאז 1990 עלו המחירים בשכונות מסוימות בערים הפופולריות על העולים, בהן נתניה, ראשל"צ ואשדוד, בעד 400%. לפי לשכת השמאים, העולים מהווים רבע מרוכשי הדירות בישראל

שי פאוזנר 14:0124.01.10

ב־20 השנים האחרונות, מאז תחילת גל העלייה הגדול מחבר המדינות ב־1990, היו העולים החדשים כוח מניע מרכזי בשוק הנדל"ן בישראל. כך עולה מבדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין עבור "כלכליסט".

להערכת לשכת השמאים, ב־20 השנים האחרונות היו העולים כרבע מרוכשי הדירות החדשות ויד שנייה, ובערים מסוימות, דוגמת נתניה, ראשון לציון ואשדוד, מספרם התקרב אף לכ־30%. עובדה זו כמובן השפיעה באופן ניכר על הפעילות הנדל"נית. נתונים אלה מתפרסמים לקראת כנס אשדוד לעלייה וקליטה שיתקיים ב־25 בינואר.

 

רובע י"א באשדוד. המשפחות המורחבות התפצלו לכמה דירות רובע י"א באשדוד. המשפחות המורחבות התפצלו לכמה דירות צילום: שאול גולן

מנתוני לשכת השמאים מתברר כי במהלך 20 השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בשלוש ערים מייצגות אלה בטווח שבין כ־250% לדירות יוקרה במיקומים טובים, בנות 4 ו־5 חדרים, לכ־400% לדירות 3 חדרים, כולל דירות הממוקמות בשכונות ותיקות ונחשבות פחות. במילים אחרות, העולים החדשים לא רק תרמו באופן ניכר לעליית המחירים הכללית, הם גם תרמו לא מעט להשוואת המחירים בין שכונות מועדפות במרכזי אותן ערים, דוגמת המרכז בנתניה הקרוב לים, שכונת אברמוביץ' בראשון לציון ורבעים מבוקשים דוגמת י"א וט"ו באשדוד, לבין שכונות ותיקות הממוקמות במעטפת של אותן ערים.

 

הערכת לשכת השמאים היא כי לעליית המחירים תרמו העולים רכיב "ערך מוסף" של כ־30% לפחות במהלך 20 השנים האחרונות. כלומר, אין כל צל של ספק שמחירי הנדל"ן לא היו מגיעים לרמתם הגבוהה כיום, לולא העולים החדשים.

 

מתרכזים בגוש דן

 

ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר כי מניתוח הלשכה מתברר שתרומת העולים במרוצת 20 השנים האחרונות באה לידי ביטוי בארבעה רכיבים עיקריים. הראשון, מספרי: מאז 1990 עלו לישראל כ־1.2 מיליון עולים חדשים, כחמישית מהאוכלוסייה היהודית בישראל, וכשישית מהאוכלוסייה בכלל. מתוכם הגיעו כמיליון עולים מחבר המדינות והשאר התחלקו בין אתיופיה, צרפת ומערב אירופה, צפון אמריקה, דרום אפריקה ועוד. אין ספק, אומר כהן, שמספר עצום זה לא יכול שלא להשפיע על שוק הנדל"ן.

 

 

הרכיב השני, פילוח. העולים שהגיעו בתקופה זו התרכזו ברובם הגדול בערי לוויין גדולות יחסית, הממוקמות בקרבת תל אביב וגוש דן: נתניה, פתח תקווה, ראשון לציון, רחובות, אשדוד ועוד. עולים רבים אחרים התמקדו בפריפריות דוגמת חיפה, הקריות, כרמיאל ונצרת עילית בצפון, ובאר שבע, קריית גת, נתיבות ואשקלון בדרום. הסיבה לכך היתה ברורה - רצון להיות קרוב למרכזי תעסוקה, פנאי, קניות, תיאטרון, מוזיקה ובילוי. ערים אלה, ברובן הגדול, היו באותה עת זולות יחסית והציעו דיור סביר ברמות מחירים נמוכות פי כמה מאלה שבתל אביב ובערי גוש דן.

 

מרכז ראשון לציון מרכז ראשון לציון צילום: אביגיל עוזי

הרכיב השלישי, השלכה על ישראלים ותיקים. במהלך 20 השנים האחרונות נוצרה תופעה מעניינת: בעוד העולים החדשים מתרכזים בדיור זול יחסית בערים שצוינו, ובעיקר בשיכונים או בדירות ישנות וקטנות יחסית, הישראלים שמכרו את אותן דירות לעולים שדרגו את עצמם לדירות גדולות יותר ובמיקומים משובחים יותר. אין ספק, מדגיש כהן, שתופעת "שרשור" זו רק הניעה את גלגלי הנדל"ן באותן ערים והשביחה מאוד הן את רמת המחירים והן את קצב התחלות הבנייה וקידום מערכים משלימים, כגון בתי ספר, קופות חולים, סניפי בנקים, מרכזי קניות, קניונים, מועדונים ועוד.

 

כהן מדגים כיצד השפיעה תופעת השרשור על אשדוד: בתחילת שנות התשעים התגוררה משפחת עולים מורחבת (שניים־שלושה דורות) בדירת שיכון קטנה ברבעים י' וי"ג - שהוקמו בהוראת שעה לקראת העלייה - וברבעים א' ו־ב' הישנים. הגעתם הניעה תושבים ותיקים שהתגוררו ברבעים אלה לעבור לרבעים "טובים" יותר בעיר, דוגמת ט"ו ואחרים. כעבור כעשור, עם היקלטותם והתבססותם של העולים החדשים, התפצלה המשפחה המורחבת לכמה דירות ובמקביל שדרגו רבים את מגוריהם לרבעים אחרים. תנועה זו, מסביר כהן, יצרה ביקושים והביאה לעליות מחירים של מאות אחוזים. לדוגמה, בשנת 1990 נרכשה דירת 4 חדרים ברחוב הנביא עובדיה ברובע י' ב־138 אלף שקל. אותה דירה נמכרה בסוף 1999 ב־132 אלף דולר, שהם כ־455 אלף שקל.

 

הרכיב הרביעי, מדיניות הממשלה. ממשלת ישראל הכריזה בשנות התשעים על ול"לים (ועדות לבנייה למגורים) שאפשרו, לטוב ולרע, בנייה מואצת בהליכים מקוצרים. קצב התחלות הבנייה, שעד אז לא הגיע אפילו ל־20 אלף בשנה, זינק פתאום למספרים גבוהים במיוחד שהיו בממוצע 50 אלף התחלות בשנה במהלך שנות התשעים, ובשנים מסוימות המספר אף הגיע לכ־80 אלף התחלות ואף יותר. עובדה זו, אומר כהן, השפיעה מאוד על הכלכלה הישראלית, על הצמיחה, על תעשיית ההייטק שנהפכה לאחת המובילות בעולם, ועל מעמדה הבינלאומי של ישראל.

 

רחוב ברודצקי בנתניה רחוב ברודצקי בנתניה צילום: מיכאל קרמר
גאות מחירים

 

לשכת שמאי המקרקעין לקחה כמדגם שלוש ערים אופייניות שבהן התרכזו עולים - נתניה, ראשון לציון ואשדוד - שכל אחת מהן קלטה אל קרבה רבבות. התהליכים בשלוש ערים אלה, אומר כהן, היו דומים. ב־1990, עם התחלת גל העלייה, היו רמות המחירים נמוכות במיוחד באופן יחסי לגוש דן. בנתניה, לדוגמה, עלתה אז דירת שיכון בת 3 חדרים כ־40 אלף דולר, כלומר כ־150 אלף שקל בערכים נוכחיים. המחירים בראשון לציון היו נמוכים בכ־10% והיו כ־35 אלף דולר לדירה, ואילו באשדוד אפשר היה למצוא דירה כזו בכ־120 אלף שקל בלבד בערכים של היום, מחיר נמוך יותר מזה של מכונית מאזדה 3 או פורד פוקוס חדשות. דירת 3 חדרים במרכזי אותן ערים אנם עלתה יותר, כ־90 אלף דולר, כלומר כ־350 אלף שקל בערכים של היום, ובאשדוד אפשר היה למצוא דירה כזו במחיר נמוך אף יותר.

 

דירת 4 חדרים גדולה ונאה בשכונה טובה קרוב למרכזי נתניה וראשון לציון עלתה ב־1990 כ־120 אלף דולר, כלומר כ־450 אלף שקל בלבד במחירים של היום. באשדוד היה המחיר נמוך בכ־20%, כלומר 350–400 אלף שקל.

 

שמאי המקרקעין איל גלעד, מנכ"ל חברת גלעד את ענת, בנה עשרות יחידות דיור בראשון לציון בסוף שנות התשעים. בשנים 97'–98', הוא אומר, היו עולים בודדים בין רוכשי הדירות החדשות בעיר. מספרם הלך וגדל עם תחילת המאה ה־21 והיתה להם ללא ספק, תרומה ניכרת לקפיצה הגדולה במחירי הנדל"ן בראשון לציון ובעוד ערים במרכז הארץ. ואכן, נתוני לשכת השמאים מחזקים טענה זו. לפי המחקר, בנתניה ובראשון לציון הוותיקה, מחירה של אותה דירת שיכון בת 3 חדרים שעלתה כ־40 אלף דולר ב־1990 זינק לכ־90 אלף דולר, כלומר כ־350 אלף שקל בסוף העשור. דירת 3 חדרים סבירה במרכז זינקה מכ־350 אלף שקל בתחילת אותו עשור לכ־130 אלף דולר, כלומר כ־500 אלף שקל בקירוב, ואילו דירת 4 חדרים נאה ניתרה מכ־450 אלף שקל לכ־650 אלף שקל. באשדוד היו המחירים נמוכים בכ־10%–20% , אבל בהחלט הסתמנה מגמה של סגירת הפער.

 

כיום אותה דירת שיכון נמכרת בכ־500–600 אלף שקל, פי ארבעה בקירוב לעומת 1990, דירת 3 חדרים במרכז נמכרת בכ־800 אלף שקל, פי שניים וחצי יותר, ואילו מחירה של דירת 4 חדרים במרכז נתניה או במרכז ראשון לציון הוותיקה נסק לכמיליון שקל, כלומר פי שניים ורבע יותר. באשדוד, תלוי ברובע, המחירים כבר כמעט סגרו את הפער מנתניה ומראשון לציון, וברבעים מבוקשים ליד הים דוגמת י"א וט"ו רמות המחירים פחות או יותר שוות.

 

השפעתם של העולים החדשים על הנדל"ן בערים אלו ניכרת גם היום. לדברי תמיר לולו, סמנכ"ל השיווק של מ. אביב, ההחלטה האסטרטגית של החברה לבנות בנתניה היתה בין השאר תוצאה מכך שזו עיר מתחדשת המושכת אליה ב־20 השנים האחרונות רבבות עולים. תהליך זה מגדיל את פוטנציאל קהל היעד, ותורם לעליית המחירים וכך גם להשבחת הדירות באזור.

 

תגובת שרשרת

 

כהן מדגיש כי התהליכים שאפיינו את 20 השנים האלה באותן שלוש ערים מדגמיות לא התבטאו רק בזינוק ברמת המחירים של הדירות שאותן קנו העולים, אלא גם במחירי דירות היוקרה שאותן רכשו בעיקר ישראלים, ושמחיריהן זינקו פחות או יותר פי שניים וחצי. כך למשל, מחירה של דירת 5 חדרים עם מרפסת בנתניה, שבערכים של היום היה כחצי מיליון שקל ב־1990, מרקיע שחקים היום לכ־1.3 מיליון שקל.

 

עוד תוצאה, אומר כהן, היא צמצום מסוים של הפער של דירות בשכונות טובות במרכזי אותן ערים - לדוגמה מערב נתניה, אברמוביץ' בראשון לציון ואזור רחוב רוגוזין באשדוד - משכונות חדישות במעטפת. זה פועל יוצא של שוק חזק מאוד המונע בראש וראשונה מזרימה בלתי פוסקת של עולים לאותן ערים.

 

כהן מציין כי המשך קליטת העולים לישראל ושיבוצם במקצועות נדרשים חיוניים מאין כמוהם לשגשוג שאפיין את הנדל"ן בישראל בעשרים השנים האחרונות, להוציא תקופות משבר ב־2001–2004 וכן בסוף 2008.

18תגובות
בטל שלח
  • כל כך הרבה מתוסכלים בטוקבקים-לא יאמן, אם כ"כ רע לכם, סעו כבר (ל"ת)
    סתם אחד, (26.01.10)
  • יש קבוצה שנקראת "ממד" בפייסבוק למי שנמאס לו ממחירי הדירות (ל"ת)
    (26.01.10)
  • הרוב כוללי באנו כי סגרו לנו את אמריקה ב1990! לא ציונות ולא דובים.... ב1989 מעל 80% של היהודים שיצאו את ברה"מ כביכול לישראל נשרו בדרך והמשיכו לארה"ב. שימו לב שמעל 90% היו יהודים ע"פ הלכה ולא מה שיש היום בקרב העלייה מאז שנות 2000 - שליש בקושי!
    כך עשו רוב קרובי משפחתי שהיה להם שכל לעזוב את ברה"מ מיד שגורבצוב עלה לשלטון וחידש את אישורי הגירה, כולם בארה"ב!
    ממשלת ישראל קלטה את המצב ופנתה לממשלת ארה"ב ולובי ישראלי לסגור את הפרצה שכל יהודי סוביטי מיד מקבל סטוס פליט ונקלט במדינה וכך קרתה העליה הגדולה.
    לא יכולנו להישאר ברוסיה האנטישמית וסגרו לנו את אמריקה.מה נשאר לעשות?
    לא חשבתי לרגע שאני הולך להגר למדינה מתקדמת עם אפשרויות גדולות, פשוט נמאס לי מהוויות של אכזריות, פשיעה, אלימות, שחיתות, אלקוהול שאחרי קריסת ברה"מ הפכו למציאות חיינו.
    באתי לכאן, למרות שציונות כבר אז הפכה לבלוף והיום כבר אי אפשר לומר את המילה בלי ציניות, אבל ארץ ישראל היא נחלתינו לנצח ואפילו גורמים מושחתים שמנהלים את המדינה שהדרדרה מאד מאז שנות ה90 מבחינה חברתית לא הצליחו לכבות את האהבה לציון.
    כמדינה, ישראל ממש לא מעניינת לא מעניקה אפשרויות גדולות לקידום, לא בעבר ולא בהווה!
    יש כאן שכבה מסודרת ושבעה שזה בערך 20% מאוכלוסיה שרוצה לשמור על הסטטוס ומונע כל שינוי וכל השאר חיים בג'יפה.
    מחירי דיור זה חומת מגן של העשיונים העליונים שכך מונעים מזרים להשתכן בשכונות שלהם.
    הדבק מסורת-לאום-שוטפות גורל שחיבר רכיבי חברה שונים לגוף אחד מתייבש ורק עניין של הזמן שחברה כזאת תתפורר סופית לגזרים.
    יהודי מרוסיה, (25.01.10)
  • הערה: אי אפשר לקנות דירת 3 חדרים "במיקום טוב" בנתניה ב900,0000 אלא רק בשכונה בינונית שבעבר נחשבה כשכונה גרועה והיום מצבה השתפר מעט.
    500,000 ש"ח אפשר לקנות רק בשכונות עולים/מצוקה כמו דורה וסלע.

    אבל אני מקווה שהעניין ישתפר!

    יושב על הגדר, (25.01.10)
לכל התגובות