המשבר הכלכלי מחייב את הקבלנים לבנות אחרת

שוק המגורים בישראל עומד בפני צומת דרכים. המשבר הכלכלי יחייב כל קבלן - החל ביזמים הקטנים וכלה בחברות הבנייה הגדולות - לבצע הערכות מצב מחודשות בנוגע לכל פרויקט ולהתאימו לתנאי השוק החדשים. כמו כן עולות שאלות בסיסיות בנוגע לרצונם של רוכשי הדירות: האם צורכיהם ישתנו? אילו דירות יימכרו בעתיד ובאיזה מחיר? ומה עם הסטנדרטים הגבוהים שאליהם התרגלו הרוכשים בשוק המגורים בשנים האחרונות?

ניסים בריח, מבעלי חברת נווה העיר העוסקת בשיווק פרויקטים, מספר כי רוב החברות מכנסות דרך קבע פורומים של בעלי מקצוע, אולם כעת מדובר בדיוני חירום שנועדו להתארגנות מחדש ולמחשבה. פורומים אלה כוללים את אדריכל הפרויקט, המעצב, מהנדס הביצוע, המשווק, משרד הפרסום ובעל החברה או המנכ"ל. אחת המסקנות המתבקשות מישיבות אלה היא קיצוץ בעלויות הבנייה. חיסכון בעלויות היה תמיד בראש מעייני החברות, אולם בניגוד לתרחישי עבר, שאפשרו להוצאות העודפות "להיבלע" בתוך הפרויקט, כעת משאירים כולם את האצבע על הדופק. כך, לדוגמה, במגדלי הביניים הפופולריים בקריית אונו, בראשון לציון ובעיר ימים בנתניה עמדה עלות הבנייה ליזם על 3,300–3,600 שקל למ"ר, אולם כעת מדובר על הפחתת העלות ל־2,900–2,600 שקל למ"ר.

את התחרות על כיסי הלקוחות הובילו עד כה עבודות האדריכלים והמעצבים, אולם כעת על החברות להציע מחיר מתאים - גם אם המשמעות היא חזרה אחורה בסטנדרטים.

אדריכלית הפנים אריאלה שניאור טוענת כי תהליך שדרוג הסטנדרטים חרג מפרופורציות לאחר תקופה ארוכה של תחרות בין החברות, שהושפעו בעיקר מבניית מגדלי היוקרה. לדבריה, על הפרק עומדים כעת קיצוצים בשטחי ציבור שהכבידו על העלויות וייקרו את תחזוקת המבנים, כגון מועדוני הדיירים, חדרי כושר ומבואות כניסה גרנדיוזיות. כמו כן, הדירות יקטנו, מטבחי הענק יצטמצמו וכך גם יחידות ההורים.

דווקא הסטנדרטים בפנים הדירה אינם עתידים לרדת. "הלקוחות שמגיעים למשרדי המכירות מתוחכמים מאוד", אומרת שניאור. "הם מגיעים עם רשימת המפרט המבוקש של החברות המתחרות ומשווים. במצב כזה דווקא קבלן שיציע דירה מאובזרת בסטנדרטים גבוהים עם מינימום הוצאות נוספות לרוכש יקבל יתרון על פני מתחריו". כך ייראו דירות המגורים החדשות:

חסל סדר לובי מפואר

הלובי נהפך לכרטיס הכניסה של הבניין, מתוך הנחת יסוד של היזמים שככל שיהפכו את מבואת הכניסה לנוצצת וגדולה יותר — כך יגדל הרושם הראשוני ומכירת הדירות תהיה קלה יותר. תקרות הלובי גבהו לארבעה עד שישה מטרים (גובה שלוש קומות) וההוצאות על חיפוי קפצו ל־400–200 שקל למ"ר. לכך נלוו הוצאות כגון טלוויזיה במעגל סגור ועיצוב פנים הלובי, שניפחו את ההוצאה על בנייתו לכמיליון שקל.

"בישיבת חירום שיזמה אחת מהחברות הקבלניות התבקשנו לתכנן מחדש את הלובי כך שעלות בנייתו תרד מ־800 אלף שקל ל־300 אלף שקל", אומרת שניאור. "זהו מעבר מקיצוניות אחת לאחרת. אפשר להוריד את העלות לחצי מיליון שקל, אבל כדי להגיע לרמת המחיר המבוקשת אני כבר צריכה להיות קוסמת".

עלות הלובי תקטן ב-60% צילום: שאול גולן

עמדת השומר ריקה

עוד טרנד שצמח בבנייני הביניים ומחק את מגדלי היוקרה הוא דלפק השמירה המוצב בלובי. מחירו של דלפק מעוצב ואיכותי נע בין 20 אלף שקל ל־100 אלף שקל עבור דלפק מפואר. מעבר לעלות הדלפק, יש עוד הוצאות על טלוויזיה ואינטרקום במעגל סגור בעמדת השומר, אולם הנקודה החשובה היא שהדיירים הם שבסופו של דבר יצטרכו לשאת במעמסה הכלכלית הכרוכה בתשלום המשכורת לשומר.

"בפרויקט שתכננו לאחרונה בבאר יעקב הורדנו את דלפק השמירה מהמפרט, גם בגלל עלות הביצוע אבל גם בשל החשש שהדיירים לא יעמדו בעלות השוטפת", מסבירה שניאור. "בשני בנייני מגורים זהים בראשון לציון תכננו דלפק שמירה. בבניין הראשון שכבר מאוכלס נהפך הדלפק מסמל יוקרה למסתור לקשירת אופניים, ולכן בבניין השני שנבנה כעת החליטו הדיירים לוותר על הדלפק, והחליטו עם הקבלן על פיצוי הולם".

המראה הכסוף ייעלם

המראה הכסוף והיוקרתי של קירות המסך העוטפים את הבניין אומץ במבנים ברמות בינוניות בשכונת אם המושבות בפתח תקווה, בקריית אונו ואפילו בכפר סבא. קירות המסך שיוו לבניין מראה הייטקי צעיר ויוקרתי, אולם גם ייקרו את העלויות. לאחרונה ביטלו שתי חברות קירות מסך שתכננו בפרויקטים ברחובות ובנס ציונה, והגישו את התוכניות לוועדות התכנון עם חיפוי קירות סטנדרטי.

לדברי שניאור, המחיר הממוצע לאלומיניום בדירה רגילה עומד על כ־30 אלף שקל, ותוספת של קירות מסך מקפיצה את העלות ל־55 אלף שקל לדירה. בבניין ממוצע בן שש קומות וארבעה דיירים בקומה מדובר בחיסכון עלויות של 600 אלף שקל לבניין. "גם במפתחי החלונות בתוך הדירה אפשר לחסוך", אומר יקי אמסלם, סמנכ"ל בחברת אלמוג כ.ד.א.י. "אנחנו מקפידים לתכנן חלון רגיל במקום חלון פינתי שעולה יותר, גם מבחינת החומר וגם מבחינת הביצוע".

חוזרים לצניעות

הצצה חטופה בשכונות המגורים החדשות מגלה ארכיטקטורה מרשימה, שהעניקה לבנייני המגורים ייחודיות, עניין וצבע. הבניינים המדורגים כללו מרפסות ענק ומגוון רחב של דירות רגילות, דירות גן, מיני־פנטהאוזים ודופלקסים. התכנון המגוון נתן לבניין מראה מורכב וסיפק כמה כיווני אוויר לכל חדר, אולם כעת חוזרות החברות לתכנן בניינים צנועים יותר. "היתה היסחפות בענף. אפשר בהחלט לתכנן בניינים שגם ייראו טוב וגם יחסכו בעלויות הבנייה", אומר בריח.

בבניינים המדורגים גדל היקף המעטפת ועל כן נעשה שימוש ביותר חומרים כדי לחפות אותו - יותר בטון, יותר קונסטרוקציות וכמובן, עלות עבודה גבוהה יותר. שטח החלונות במבנה המדורג הוסיף לכל דירה עלות של כ־5%. "לפני כשנה קידמנו פרויקט שלישי שלנו בקריית השרון בנתניה וראינו שהשוק משתנה", מספר אמסלם. "כדי לחסוך בשטחי ציבור החלטנו על קונספט של מבנה מרובע, שהוביל אוטומטית לחיסכון בעלויות". משמעות השינוי לקבלן היא חיסכון של כ־25%–30% מעלויות הבנייה - מפתחי האלומיניום ועד שטח פני הרצפה. ההערכה היא כי חברות שיחזרו לבניינים הסטנדרטיים יפחיתו את מחירי הדירות בכ־20%.

המרפסות והדירות קטנות

גאוות אנשי השיווק בשנים האחרונות היתה גודל המרפסות. שטחן של המרפסות גדל גם בבתים הסטנדרטיים והגיע ל־24–20 מ"ר. עם זאת, חלק מתהליך ההתייעלות הנוכחי כולל מזעור שטח הרצפה והמרפסות. שטחן של המרפסות יהיה 15–12 מ"ר - ירידה של 25%–50% בשטח המרפסות. שטח דירות 4 חדרים גם הוא גדל בהתמדה ל־125–110 מ"ר ברוטו, אולם בדירות החדשות יקטן השטח ל־110–95 מ"ר. יחידות ההורים הגדולות יצטמצמו, וכך גם הסלון והמטבח. "הקטנת השטחים תגיע ל־7%–8% ואף יותר מכך בכל תמהיל הדירות", אומר בריח.

המרפסות יקטנו ב-50%

הגימיק של מועדון הדיירים

מועדון הדיירים נהפך לחלק בלתי נפרד מהגימיקים השיווקיים של חברות הבנייה, בדומה לספא ולחדרי כושר. מדובר בשטחים ציבוריים שעלות הבנייה שלהם גבוהה יותר מהשטחים הרגילים, והתחזוקה השוטפת שלהם יקרה מאוד ועשויה להגיע ל־300 דולר בחודש לדייר. בבניינים שמתוכננים כעת מצמצמים שטחים אלו, אך הבעיה היא דווקא בבניינים שכבר שווקו בהם דירות. אם ירצה הקבלן לשנות את המפרט, הוא ייאלץ לקבל את אישור הדיירים. "צמצום שטחי השירות יכלול גם את מועדון הדיירים ושטחי שירות שיחד עולים הרבה מאוד כסף", אומר בריח.

חשמל חכם

ברוב הדירות שבהן מציע המפרט חשמל חכם, מדובר בפועל בהכנה לחשמל חכם, אך גם כאן מדובר בתוספת ניכרת לנפח העבודה והחומרים. בעוד מערכת חשמל רגילה לדירה עולה כ־30 אלף שקל, עם תוספת ההכנה לחשמל חכם יקפוץ המחיר לכ־45 אלף שקל.

האבזור הפנימי ישודרג

אחד התחומים שלא נפגעו, לדברי שניאור, הוא האבזור הפנימי של הדירות, ובתחום זה מעדיפים הקבלנים דווקא להגדיל את המפרט. "הקבלנים יודעים שמכירה יכולה לקום או ליפול בגלל פנים הדירה", היא אומרת. במקרים רבים סיפקו הקבלנים מטבח בסטנדרט נמוך מאוד ובצבעים בעייתיים בעלות של 3,500–2,000 שקל, והציעו לרוכשים לשדרג את המטבח בהצעות שגבלו בסחיטה של ממש באמצעות חברות המטבחים. עם זאת, כשהקבלן הוא זה שמשדרג את הדירה, תגיע עלות המטבח עבורו ל־9,000–5,000 שקל, אולם הוא יקבל עוד נקודת זכות בעיני הרוכש, שלא צריך להשקיע במטבח. לדברי אמסלם, גם בפרויקטים בבנייה העדיפה החברה לספוג עלויות נוספות כדי להוביל בתחרות. "במקום לתת מתנות, הוספנו שקעים ופרטים נוספים, שלנו - כחברה שהיא גם המבצעת - לא יעלו הרבה".