מדד נדלניסט: הקונים מחכים לנפילת מחירים, המוכרים לא נענים

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" ממשיך ועוקב אחר התנהלות שוק הדירות יד שנייה בערים המבוקשות ביותר בישראל ומסמן עוד הידרדרות, גם אם קלה, במחירים, ובעיקר המשך תלול של העמקת הקיפאון בעסקאות.

לטבלת מדד הנדל"ן

בדצמבר 2008, אומר אהוד המאירי,

אהוד המאירי צילום: עמית שעל

הושפע שוק הדירות משני פרמטרים. האחד היה המשך מגמת המיתון במשק והשפעת המגמות השליליות באירופה וארצות הברית, והשני היה תחילת מבצע "עופרת יצוקה" בדרום.

לדבריו, "עדיין לא ניתן להצביע בפועל על שינוי ניכר ברמת המחירים ברוב חלקי הארץ, שכן לא נעשות עסקאות רבות והשוק נמצא בעמדת המתנה. עם זאת, קיימות ערים שכבר מתחילות להגיב למצב הכלכלי והביטחוני". המאירי אומר כי בדרך כלל השפעת מיתון במשק באה תחילה לידי ביטוי בערי הפריפריה, דוגמת רחובות, ובאלו שנהנו בעבר מביקושים של תושבי חוץ, דוגמת נתניה.

בערי פריפריה המצויות באזור טווח הטילים, דוגמת אשקלון ובאר שבע, ניכרת גם כן ירידה. עם זאת, לדבריו, "ניתן לייחס את רוב הירידה למצב הכלכלי ולאו דווקא למצב הביטחוני הזמני, שגרם בעיקר לעצירת עסקאות". יתרה מכך, המאירי צופה כי בעקבות הלחימה בדרום צפויה עדנה לערים הדרומיות בעקבות הסרת האיום הביטחוני והשקעת תקציבים בשיקום ופיתוח לאחר המלחמה.

תל אביב: הלקוחות דורשים הנחות

כפיר זוהר מאנגלו־סכסון תל אביב מדווח כי בדצמבר הורגשה ירידה בתנועת הקונים בפרויקטים חדשים, במיוחד כאלו על הנייר, מחשש שקבלנים לא יצליחו להתקדם בבנייה או לא ישיגו מימון. בדירות יד שנייה בטווח מחירים של 2.5-1.5 מיליון שקל, עם מעלית וחניה, במרכז ובצפון הישן, מורגשת ירידת מחיר של עד 5% בלבד, ועדיין יש ביקוש ומחסור גדול. לדבריו, "בדירות בלי חניה או מעלית הירידה גבוה יותר - 8%-7%. כמות העסקאות קטנה כתוצאה מהמצב הכלכלי והמלחמה".

בחודש ינואר החלו, לדברי זוהר, לזרום פניות של לקוחות בעלי אמצעים שמעוניינים לרכוש דירות, אך דורשים הנחות של 10% במחיר. זוהר מסכם כי מתחילת השנה מורגשת גמישות רבה יותר להוריד מחיר גם מצד המוכרים, במיוחד מצד גורמי חוץ (שרכשו דירות בשנים האחרונות בתל אביב) וכן מצד בעלי נכסי יוקרה. אלה מדברים על הפחתת מחיר של 15%-10% בנכסים מעל 3 מיליון שקל. "מגמה זו תימשך בחודשיים הקרובים", הוא מעריך. זוהר מוסיף כי בתל אביב בולטת פעילות מעניינת של גופים שיוזמים פניות לבעלי בתים וועדים לשם בניית דירות גג בעיר במסגרת תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית), בתמורה לחיזוק הבתים ושדרוגם.

ירושלים: פריחה לדירות עד מיליון שקל

ירושלים. ביקוש לאיזורים מרכזיים צילום: עמית שאבי

משה בבני מאנגלו־סכסון ירושלים אומר כי על רקע ההאטה בשוק דירות היוקרה בעיר, נחתמו בדצמבר כמה עסקאות עם תושבי חוץ — עסקאות שהתחילו באוקטובר והבשילו כעת. לעומת זאת, אומר בבני, בזירה המקומית ישנה עדיין פעילות שמתבטאת בביקושים לדירות באזורים המרכזיים, ובעיקר לדירות עד מיליון שקל. "הביקושים מגיעים מקונים מחוסרי דיור וממשקיעים המעוניינים להוציא את הכסף מקופות הגמל השונות ולהשקיע אותו בנדל"ן. אין עדיין אינדיקציה לגבי שינויים כתוצאה מהמלחמה. אני צופה שתושבי החוץ ימשיכו לשבת על הגדר, אולם לקראת תחילת אפריל (לקראת פסח) נראה שוב התעניינות", מסכם בבני.

גבעתיים: ביקוש לדירות 3-2 חדרים

נועם דרסה, זכיין רי/מקס 100% בגבעתיים, מספר כי בעיר מורגשת ירידה בתנועת הקונים, אך אחוז הקונים מבין המתעניינים עלה. "לפני תחילת המיתון, על כל עשרה רוכשים פוטנציאליים שראו בית שלושה היו באמת מעוניינים לקנות. עכשיו יש שלוש פניות על כל דירה, אך כל פנייה של כל אחד מהמתעניינים היא רצינית". לדבריו, "בדירות בגבעתיים של 2 מיליון שקל ומעלה יש עצירה מוחלטת בעסקאות, ובדירות של 1.5 מיליון שקל יש שוק, אך הוא חלש. בדירות של עד 1.2 מיליון שקל יש פעילות שוק ערה מאוד ואין ירידות מחירים". נתון מעניין נוסף שהוא מביא הוא כי לפני המשבר, אחת מעשר דירות למכירה היו בנות 3-2 חדרים, ואילו כיום שמונה מכל עשר דירות למכירה הן בגודל זה. "שוק הדירות הקטנות הוא יציב ואטרקטיבי מאוד בגבעתיים", מסכם דרסה.

מודיעין: הפשרה של השוק

אהרון שחק מאנגלו־סכסון מודיעין מסר כי לאחר קיפאון בעסקאות מכר באוקטובר ונובמבר בלטה בדצמבר הפשרה של השוק, והפעילים בו החלו לקדם משאים ומתנים תקועים ולפתוח חדשים. "בדצמבר נסגרו כמה עסקאות במחירים נמוכים בכ־7% לעומת אוגוסט. בשוק ההשכרות המשיכה הפעילות כרגיל, ואולי הוא אף צמח קצת יותר מחודשי דצמבר קודמים. בינואר המשיכה התגברות ההתעניינות ומשא ומתן לרכישת דירות. יש התייצבות ברמת המחירים, הזהים לאלו של חודש דצמבר", סיפר שחק. לדבריו, אצל הקבלנים הירידה בביצוע עסקאות משמעותית יותר בגלל חשש הקונים לקנות על נייר או בשלבי בנייה מוקדמים.

ראשון לציון: האטה במכירות ובביקושים

דודי מצליח, זכיין רי/מקס LIFE בראשון לציון, מספר כי שוק הנדל"ן בעיר נמצא כרגע בהאטה, ומשיחות עם מתווכים נוספים בעיר עולה כי המצב זהה אצל כולם. הדבר נכון לכל חלקי ראשל"צ - האטה במכירות ובביקושים. לדברי מצליח, "בראשל"צ היתה עלייה מטאורית במחירי הנדל"ן בשנה האחרונה, והעליות נעו בין 35%–40%, ולכן יש צפי שהמחירים יתמתנו במקצת, אך לא ברור בדיוק בכמה. אני צופה שהביקושים יעלו בסביבות מרץ, כיוון שמסורתית יש ביקושים גבוהים בעיר בתקופה זו, מכיוון שאנשים מחפשים לרכוש דירה כדי שבאוגוסט יוכלו להשלים את כל הסידורים הכרוכים בכך. כשנחזור לעשות עסקאות בחודשים הקרובים, יתבררו המחירים המעודכנים של הנכסים בראשל"צ".

נתניה: מחסור בדירות למכירה

נתניה. אזור החוף בהאטה צילום: מאיר פרטוש

בר אבידיאב, זכיין רי/מקס כחול לבן בנתניה, מספר כי המצב הנדל"ני בנתניה הוא שיש יותר קונים ממוכרים, וחסרות דירות למכירה. "האזורים החזקים בנתניה כיום הם רמת פולג, עיר ימים, קריית השרון ומרכז העיר. האזור שנחלש הוא כל אזור החוף, בגלל הירידה בעסקאות מצד תושבי חוץ. דווקא הקשיים של תושבי החוץ גורמים לרוכשים פוטנציאליים לחפש מציאות באזור זה, והם מקווים שתושבי חוץ ימהרו למכור ויורידו במחיר". אבידיאב מסכם כי "חסרות כרגע דירות למכירה בנתניה והביקושים יחסית גבוהים, בעיקר לדירות יד שנייה".

כפר סבא: הקונים יושבים על הגדר

אודי בהלול מאנגלו־סכסון כפר סבא מספר כי דצמבר היה חודש "הערכת מצב", שבו חלה האטה ניכרת בעסקאות. "הקונים מצפים לירידת מחירים, ומולם המוכרים שעדיין לא 'עיכלו' את הירידה ולא מורידים מחירים. המצב הזה הוביל לכך שכמעט ולא נעשו עסקאות. מבחינת שכירויות, התקופה הזו ממילא תקופה חלשה. העסקאות היחידות שנסגרות הן עסקאות יד שנייה שבעלי הנכס היו חייבים למכור, והסכימו להורדת מחיר של בין 5% ל־7%". מתחילת ינואר, מספר בהלול, "נמכרות יותר דירות קטנות, שמחירן נע בין 750 אלף שקל למיליון שקל. זה שוק שבו לא היתה ירידה ניכרת, מכיוון שכמעט ואין היצע, ובמקביל הביקוש אליהן קשיח. נוסף על כך, אנו רואים אנשים שיצאו מהבורסה ורואים בדירות אלו אלטרנטיבה טובה להשקעה". לדבריו, "בתחילת ינואר אנו רואים שהקונים הפנימו שמחירי הדירות לא יורדים כפי שציפו, ומי שחייב דירה מבצע רכישה ולא ממתין". בהלול ציין עוד כי המוכרים של הנכסים היקרים (קוטג'ים ופנטהאוזים) הורידו מחירים בצורה ניכרת יותר ולכן מתאפשר לרוכשים לקבל הצעות מחיר רלבנטיות.

בהלול מדגיש כי בכפר סבא אין תוכניות לבנייה של דירות קטנות, ולכן הוא לא צופה מגמת ירידה במכירת דירות של עד מיליון שקל. לעומת זאת, הוא מצפה כי מחירי הדירות היקרות יותר והחדשות (בכפר סבא הירוקה ובמערב העיר) יירדו, מכיוון שהביקושים נמוכים יותר ממה שציפו בתחילה והכמות שנבנית גדולה למדי.

רחובות: המוכרים מתאמים מחירים

עומר בן־הרבון, זכיין רי/מקס קלאסיק ברחובות, מדבר על ירידה קלה בלבד במחירי הדירות - בין 5%-3%. ירידות המחירים מורגשות בעיקר בצפון העיר. "אני מעריך שבתקופה הקרובה מחירי הדירות לא יירדו יותר, כיוון שהמוכרים מציגים קו אחיד ותיאום מחירים. אין הרבה בנייה חדשה בעיר ויש ביקוש לפרויקטים חדשים בצפון העיר. הביקושים לא ירדו, וזה רלבנטי בעיקר לשכונות הדתיות, שם יש ביקוש גדול של האוכלוסייה הדתית לדירות. באזורים המעורבים ניתן למצוא זוגות צעירים רבים המחפשים את הדירה הראשונה שלהם", אומר בן־הרבון.

באר שבע: צפויות ירידות מחירים קלות

מרים בז'רנו, זכיינית רי/מקס מטרה בבאר שבע מספרת כי מלכת הדרום המשיכה ליהנות מביקושים בדצמבר, אך לא בהיקף שאפיין אותה בתקופת הקיץ. "עיקר הביקושים מתרכזים בשכונת רמות ונווה זאב. אפשר להסביר את עצירת הביקושים המסיבית במצב שנוצר, שבו רוכשים פוטנציאליים יושבים על הגדר ומחכים לירידות מחירים, ואילו המוכרים לא רוצים להתגמש עדיין", היא אומרת. להערכתה, לאחר שהמחירים יתייצבו יימשכו העסקאות בעיר, עם ירידות מחירים קלות. "דווקא בשוק השכירות בעיר יש מצב מעניין של ביקושים גבוהים אשר אינם אופייניים לתקופה. בדרך כלל הביקושים הגבוהים לשכירות בעיר הם בתקופת הקיץ, כאשר הסטודנטים שוכרים דירות לפני תחילת הלימודים", מסכמת בז'רנו.

באר שבע. ירידה בביקושים צילום: מאיר אזולאי

אשקלון: ביקושים בשכונות החלשות

אסי תמיר, זכיין רי/מקס אנרג'י באשקלון, מסר כי המגמה בשוק הדירות בעיר היא של עלייה במספר תושביה, המתחילים להפנים שאנחנו נמצאים בתקופת מיתון, עם ניצנים ראשונים של ירידות מחירים. הירידות מצביעות, לדבריו, "על סדק בשוק המוכרים שהיה דומיננטי. השוק עובר אט אט לקונים". לדברי תמיר, תופעה מעניינת בדצמבר היתה ביקושים גבוהים דווקא בשכונות החלשות של העיר, "שם אנשים קונים דירות למטרות השקעה, לאחר שהוציאו את כספם הנזיל מהבורסה. בשכונות החלשות לא רואים כלל וכלל סימנים של הורדת מחירים, ההפך הוא הנכון", הוא סיפר.

אשדוד: היצע וביקוש נמוכים

יוסי שרון, זכיין רי/מקס פרפקט באשדוד, דיווח לסיכום דצמבר כי הקונים באשדוד עדיין יושבים על הגדר בעוד המוכרים לא יודעים אם להוריד במחיר או לא. "מי שצריך את הכסף באופן מיידי מתפשר על המחיר. באופן כללי, אין הרבה ביקושים לנכסים באשדוד, וגם היצע הדירות למכירה נמוך. כרגע אין הבדלים כמעט בין האזורים השונים בנוגע למחירים, והשוק נהיה עממי - כלומר רוכשים פוטנציאליים מחפשים הזדמנויות", אמר שרון.

כך מחושב המדד

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים, שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך הגדולות בישראל, אנגלו-סכסון ורי/מקס, ולפירמת השמאים הגדולה בישראל - המאירי ושות'. כדי לבחון את השינויים במחירי הנדל"ן, נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו-סכסון ורי/מקס את כל העסקאות שבוצעו באמצעותן ביישובים אלו. הנתונים מועברים לשמאים של המאיר ושות', שמשקללים את הנתונים, משווים למאגר העסקאות ההיסטורי, ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור. המדד הבסיסי לחישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים, עם חניה ומעלית - הנכס הפופולרי בישראל, אך הוא לוקח בחשבון גם מקומות המתאפיינים בדירות יד שנייה קטנות יותר. ככלל, תוספת של חניה ומעלית לדירות יד שנייה היא תוספת של כ־20% למחירה, באזורים שבהם הנכסים הנפוצים נטולי תוספת זו.