אינדקס הנדל"ן של "כלכליסט": פ"ת יורדת, הרצליה עוצרת ות"א עדיין בשמים
באוקטובר כמעט לא נרשמה ירידת מחירים ב-18 היישובים שנבדקו. לפי המדד, שיפורסם מדי חודש בשיתוף אנגלו סכסון ופירמת השמאים המאירי, דירה בצפון ת"א נמכרת לפי 29 אלף שקל למ"ר, 8,000 שקל למ"ר ברחובות ו-6,800 למ"ר בחיפה
כמו בכל משבר כלכלי עמוק, גם במשבר הנוכחי נהפך שוק הנדל"ן לאחד מהפגיעים ביותר במשק. באוקטובר עוד סיפרו פעילים בשוק הנדל"ן הישראלי שהסערה הפיננסית בעולם לא באה באמת לידי ביטוי בשוק המגורים, אולם היום מעריכים רוב החזאים והמומחים בשוק כי שינוי מגמה נמצא במרחק קטן מאוד מאיתנו. בנקודת זמן משמעותית זו בחרה מערכת "כלכליסט" להשיק את מדד נדלניסט, שיעקוב אחר הנעשה בשוק דירות היד שנייה - השוק הגדול ביותר בתחום הנדל"ן בישראל, זה שמשפיע על כל אחד מאיתנו.
לטבלת מדד נדלניסט אוקטובר 2008, בשקלים
נתוני המדד חושפים כי באוקטובר 2008 הורגשה האטה באזורים מסוימים בישראל, אך קיפאון של ממש או ירידת מחירים מובהקת טרם נרשמה ברוב אזורי הביקוש הגבוה לדירות יד שנייה.
לדברי גלעד המאירי, מבעלי פירמת השמאים המאירי, ככל שמתרחקים צפונה, דרומה ומזרחה מתל אביב יורדת רמת המחיר, והמחירים במעגל שמקיף את תל אביב דומים מאוד. "כאשר מתקרבים לתל אביב קופצת רמת המחיר מסדרי גודל של כמיליון שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת לרמה של 1.75-1.2 מיליון שקל בערים הנושקות לתל אביב (הרצליה, חולון, רמת גן וגבעתיים). הערים הגדולות האחרות - ירושלים, חיפה ובאר שבע - משתרכות הרחק מאחור. רמת המחירים בירושלים דומה לפריפריות, ואילו המחירים בחיפה, בבאר שבע ובסביבתן כאילו נלקחו ממדינה אחרת". המאירי מצביע על כך שמבחינת רמות המחירים, אשדוד מיצבה את עצמה גבוה בדומה לפריפריות הסמוכות לתל אביב על אף המרחק הרב ממנה.
מנכ"לית אנגלו־סכסון עדינה חכם צופה כי הציבור שבידו כסף פנוי ירכוש כעת דירות לצורכי השקעה. "רמות המחירים לדירות למגורים עתידות להתייצב, ובמקומות מסוימים ייתכנו גם ירידות", היא מעריכה. "רוכשים פוטנציאליים יעדיפו לרכוש דירה מיד שנייה בגלל הביטחון שברכישה בפרויקטים בנויים או בשלבי בנייה מתקדמים". חכם מעריכה כי גם הציבור החרדי ירכוש כעת יותר נכסים להשקעה בשוק הנדל"ן, וכך גם בני חבר המדינות, שישקיעו יותר בנדל"ן ישראלי בעקבות שינוי מדיניות הוויזה.
תל אביב: אין האטה
בימים אלו טרם מורגשת האטה או ירידת מחירים, אומרים בסניף תל אביב של אנגלו־סכסון. "לאחרונה התבצעו עסקאות מוצלחות במיוחד, אולי במחשבה שתשומות הבנייה עולות והריבית למשכנתאות עדיין אטרקטיבית", אומר כפיר זוהר, מנהל הסניף בכיכר המדינה בעיר. הוא מדווח כי הביקושים לנכסים ממשיכים להיות גבוהים למרות הנעשה בעולם. "חודשי יולי־אוגוסט, שהיו יחסית אטיים מבחינת עסקאות נדל"ן, עדיין היו טובים יותר מחודשי הקיץ אשתקד. אפשר לייחס זאת למחסור שעדיין קיים בדירות טובות באזורי ביקוש", הוא אומר. כך, לדוגמה, נמכרה לתושב חוץ דירת 4 חדרים ברחוב אורי צבי גרינברג בגימל החדשה, עם מחסן ושתי חניות, ב־860 אלף דולר. בעסקה אחרת בעיר נמכרה ברחוב א.ד גורדון דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר עם מעלית וחניה ב־4 מיליון שקל.
תל אביב. הביקושים לנכסים ממשיכים להיות גבוהים למרות הנעשה בעולם צילום: אוראל כהן
כצפוי, תל אביב ממשיכה להיות העיר היקרה ביותר בישראל. "לכאורה, שווי הדירות בצפון תל אביב גבוה יותר מהדירות במרכז העיר, אך עדיין מוכנים לשלם בשוק מחיר יקר יותר בעבור מיקום בלב העיר", אומרים באנגלו־סכסון.
חיפה: המחירים יציבים
בחודש האחרון נשמרת יציבות במחירי הדירות בחיפה, אומר זכיין אנגלו־סכסון בחיפה דרור אלוני. "נראה כי היציבות תישמר גם בחודשים הקרובים. לא מן הנמנע שהיעדר בנייה והיצע יגרמו למגמת עלייה קלה אם יגברו הביקושים". לדברי אלוני, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים באזור מרכז הכרמל עומד על 800-700 אלף שקל. כך, למשל, נמכרה דירת 4 חדרים עם מחסן וחניה ברחוב רות שבכרמליה ב־775 אלף שקל, ודירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר ברחוב יערות שבגבעת דאונס עם חניה ומחסן נמכרה ב־780 אלף שקל. אלוני מדווח כי בנווה שאנן נמכרות כיום דירות 4 חדרים בטווח של 650-600 אלף שקל. כך נמכרה דירה בשטח של 100 מ"ר בקומת קרקע ברחוב טרומפלדור ב־650 אלף שקל.
ירושלים: הביקוש עולה על ההיצע
"אוקטובר, חודש החגים, התאפיין השנה בפעילות דומה לזו שבשנים הקודמות", אומר זכיין אנגלו־סכסון בירושלים בני לובל. "אני מעריך שבשכונות במעגל השני - כגון בית הכרם, הגבעה הצרפתית ופסגת זאב - הביקוש עדיין יעלה על ההיצע, שכן הן אינן מושפעות מתושבי החוץ. בשכונות אלה אין כמעט בנייה ואני לא צופה שם ירידת מחירים לאחר שתחלוף התקופה שבה הציבור ממתין לראות מה יהיה".
ירושלים. "הפעילות באוקטובר הייתה דומה לזו שבשנים קודמות" צילום: אלכס קולומויסקי
בירושלים נמכרה באוקטובר דירת 4 חדרים ברחוב חזון ציון שבבית הכרם, משופצת בשטח של 92 מ"ר עם מרפסת, ב־1.26 מיליון שקל. עוד עסקה שנעשתה בבירה היתה מכירת דירת 4 חדרים ברחוב ההגנה שבגבעה הצרפתית, בשטח של 118 מ"ר בקומה השלישית, בכמיליון שקל.
פתח תקווה: ירידה בביקושים
"בחודש האחרון היתה ירידה בביקושים בכל העיר, ומצד שני מתחיל להיות היצע גדול יותר של נכסים", אומר זכיין אנגלו־סכסון בפתח תקווה איתן זמיר. "אני מעריך שמחירי הדירות יתייצבו על מחיר ריאלי, ובהתאם צפוי גם הביקוש לעלות בחצי השנה הקרובה".
דירת 4 חדרים במרכז העיר עם מעלית, חניה ומרפסת שמש נמכרת כיום במחיר ממוצע של 900 אלף שקל עד 1.1 מיליון שקל. כך, לדוגמה, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר ברחוב כץ שבמרכז העיר ב־900 אלף שקל. דירת 4 חדרים באם המושבות בשטח של 110 מ"ר עם מעלית, חניה ומרפסת שמש בקומה שישית נמכרה ב־1.15 מיליון שקל.
פתח תקווה. הביקוש קטן וההיצע גדל צילום: גלעד קוולרצ'יק
גבעתיים: ללא שינוי
"בחודש האחרון לא נרשמו שינויי מחירים בשוק היד השנייה בגבעתיים. רמת הביקושים עדיין גבוהה וההיצע נמוך, ואנחנו לא צופים שינוי ניכר במגמות. המצב העולמי והארצי של האטה בשוק ההון עתיד להשפיע גם בתחום זה, אולם אנו לא צופים ירידות מחירים בעיר", אומרים באנגלו־סכסון. בעסקאות שנסגרו בעיר באוקטובר נמכרה דירת קרקע בשטח של 86 מ"ר בדרך רבין ליד הקניון ב־1.17 מיליון שקל, ודירת 3 חדרים בשטח של 100 מ"ר בצומת הרחובות כצנלסון וקרן קיימת לישראל נמכרה ב־900 אלף שקל.
חולון: עלייה במחירים
בסניף אנגלו־סכסון בעיר אומרים כי בחודש האחרון ניכרת עלייה במחירי הדירות ובביקושים בחולון. "בהתאם לתחזית הכלכלית בארץ ומאחר שצפויה האטה בתחום הנדל"ן, התחזית לששת החודשים הבאים היא שאנשים ימתינו עם החלטות למכירת או לרכישת דירה", אומרים ברשת. ברחוב דולפין שבשכונת נאות בן גוריון נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 110 מ"ר בקומה הרביעית ב־1.08 מיליון שקל. ברחוב מוהליבר נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של 80 מ"ר בקומה הרביעית בתמורה ל־735 אלף שקל.
מודיעין: השוק יקבל פרופורציה
"בשנה שעברה נרשמה עלייה חדה של 15%-25% במחירי הדירות, לעומת עלייה של 5%-7% בשנים קודמות", אומר זכיין אנגלו־סכסון בעיר אהרון שחק. "הסיבות לכך היו סיום בניית המע"ר ורכבת ישראל, הפסקת בניית דירות חדשות בנות 4-3 חדרים, צניחת שער הדולר ומעבר של שוק הדירות מיד שנייה לשקלים. הצפי לשנה הקרובה הוא שהשוק יקבל פרופורציה וייכנס לאיזון בדומה לשנים הקודמות. תהיה משמעות רבה יותר למיקום של הדירות והביקושים יהיו בעיקר לדירות 4 חדרים בעלות מעלית ומרפסת".
במודיעין נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב חרצית בשטח של 115 מ"ר בקומה ה־13 בתמורה ל־1.18 מיליון שקל. עוד נמכרה בעיר דירת 4 חדרים ברחוב אלמוגן בשטח של 134 מ"ר עם מרפסת וחניה ב־1.24 מיליון שקל.
כפר סבא: הקונים ממתינים לירידה
"כרגע הקונים חושבים שהמחירים גבוהים מדי ועשויים לרדת, בעוד מי שמעוניין למכור אינו רואה ירידה בשוק הדירות החדשות ולכן אינו מוכן להוריד את המחירים", אומר אודי בהלול, זכיין אנגלו־סכסון בכפר סבא. "אני מעריך שבחודשים הקרובים צפויה התייצבות". לדבריו, כיום מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים במרכז העיר הוא 1.275 מיליון שקל. באוקטובר נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב עמרמי, בשטח של 128 מ"ר בקומה רביעית עם מעלית, ב־1.15 מיליון שקל.
הוד השרון: ביקוש ערני
בעיר נרשם ביקוש ערני לדירות 4 חדרים מיד שנייה במחיר של 980-850 אלף שקל, בעיקר בקרב זוגות צעירים - כך אומר זכיין אנגלו־סכסון בהוד השרון משה שנברן. כמו כן נרשם ביקוש לדירות להשקעה במחירים של 900-750 אלף שקל. "בעיר יש ביקושים לקוטג'ים במערב העיר, וכן למגרשים בשטח של 500-400 מ"ר המיועדים לבניית צמודי קרקע. אם מצב הבורסה ימשיך כפי שהוא, אני צופה שבששת החודשים הקרובים יעלה הביקוש לדירות לצורכי השקעה. לגבי שאר השוק בעיר - אנו עדים לכך שמחירי הדירות בעיר עלו מעבר לכל פרופורציה, ולכן רבים מהקונים הפוטנציאליים מעדיפים לשכור דירה לשנה או שנתיים בציפייה לירידת מחירים. מסיבה זו אנו מעריכים שתהיה עלייה בהיצע הדירות וירידה בביקוש, דבר שיגרום למהפך משוק של מוכרים לשוק של קונים", אומר שנברן.
נתניה: פעילות טובה בשוק
זכיינית אנגלו־סכסון בנתניה שוש ערער מוסרת כי בחודש האחרון נרשמה פעילות טובה בשוק היד שנייה בעיר, למרות ירידה בביקוש מצד תושבי חוץ. "בעתיד הקרוב אנו צופים שהפעילות השוטפת של ישראלים בשוק תמשיך כרגיל, וייתכן שתהיה האטה מסוימת כפי שקורה מדי שנה בתקופה זו. כמו כן צפויה ירידה בביקוש מצד תושבי חוץ", היא אומרת, "המחירים אינם עתידים לעלות".
בחודש שעבר נמכרה בנתניה דירת 4 חדרים ברחוב איכילוב, בשטח של 110 מ"ר הנמצאת בקומה חמישית, ב־835 אלף שקל. עוד עסקה בוצעה במערב העיר, מכירת דירת 4 חדרים בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בבניין חדש יחסית תמורת 1.31 מיליון שקל.
קריית מוצקין: ביקוש לדירות יד שנייה
לצד הבנייה המסיבית בעיר, אומרים בסניף אנגלו־סכסון בעיר, נרשם בחודש האחרון ביקוש רב לדירות יד שנייה. הרשת צופה כי בששת החודשים הקרובים תחול עלייה של כ־5% במחירי הדירות. בשתי עסקאות שנסגרו באוקטובר במזרח קריית מוצקין נמכרה דירת 3.5 חדרים ברחוב הרצוג, בשטח של 110 מ"ר בקומה רביעית, תמורת 500 אלף שקל, ודירת 3 חדרים ברחוב ההגנה בשטח של 105 מ"ר בקומה השנייה נמכרה ב־389 אלף שקל.
ראשון לציון: האטה בשוק
"בחודש האחרון נראית האטה במכירות דירות יד שנייה בעיר", אומרת זכיינית אנגלו־סכסון בראשון לציון עופרה קונס. "ניכר שחלק גדול מהקונים אינם מעוניינים להיכנס כעת לעסקאות מחשש לחוסר בהירות במשק בארץ. עם זאת, המוכרים עדיין לא הפנימו שהשוק משתנה ועדיין מבקשים מחירים גבוהים".
ברחוב דליה במערב העיר נמכרה דירת 3.5 חדרים בשטח של 87 מ"ר ב־850 אלף שקל, ודירת 3 חדרים ברחוב וולפסון במרכז העיר, בשטח של 86 מ"ר, נמכרה עבור 690 אלף שקל.
הרצליה: עצירה בעליות המחירים
בחודש אוקטובר נרשמה בעיר עצירה בביקושים ובעליות המחירים. באנגלו־סכסון מעריכים כי בששת החודשים הקרובים תמשיך מגמת ירידת המחירים בעיר. דירת 4 חדרים ברחוב רמב"ם בקומה שנייה עם מעלית נמכרה ב־1.15 מיליון שקל.
