זו הדרך לערער על היטל ההשבחה

היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעלים של נכס במקרים בהם הוועדה המקומית מאשרת תוכנית המביאה לעליית ערך הקרקע שלו (בדרך של הרחבת זכויות בנייה או בדרך אחרת), או מאשרת בקשה להיתר בנייה המהווה שימוש חורג או שיש עמה הקלה.

מהי שומה מכרעת?

תיקון 84 לחוק התכנון והבניה מ-2009 ביקש לאפשר לנישומים לערער על גובה היטל ההשבחה שנקבע על ידי הוועדה המקומית בהליך מהיר, יעיל ושקוף. לצורך כך הוקם מנגנון חדש – "שמאי מכריע", שבסמכותו ליישב מחלוקות בין הפרט לרשות בעניינים הנוגעים לגובה היטל ההשבחה. החלטתו של השמאי המכריע מכונה "שומה מכרעת".

האם ניתן לערער על השומה המכרעת?

על שומה מכרעת יכולים החייב או הוועדה המקומית לערער בפני ועדת הערר. ככלל, התערבותה של ועדת הערר בשומה המכרעת תהיה מצומצמת ותוגבל למקרים חריגים ביותר, בהם אחד הצדדים מוכיח פגם מהותי או מצביע על דופי חמור שנפל בשומה.

עד לאחרונה כמעט ולא היו מקרים בהם ועדת הערר התערבה בשומה מכרעת, ואולם, בשנתיים האחרונות אנו עדים להתערבות גדולה יותר של הוועדות.

האם השומה המכרעת מחייבת צדדים אחרים?

ככלל, שומה מכרעת מחייבת רק את הצדדים לשומה. יחד עם זאת, בחודשים האחרונים מסתמנת מגמה חדשה, שלפיה, במקרים מסוימים, השומה המכרעת מחייבת גם צדדים שלא היו צד להליך.

אילוסטרציה צילום: צביקה טישלר

פסק הדין הראשון שסימן את המגמה הוא עניין פרדסי כפר ברנדייס. באותו מקרה מונו שני שמאים מכריעים לשטחים המשתייכים לאותה חלקת קרקע. כתוצאה מכך, ניתנו לשני השטחים, שהיו זהים מבחינה תכנונית, שתי שומות מכריעות הרחוקות אחת מן השנייה באופן דרמטי.

בית המשפט העליון קבע, כי קיומן של שומות סותרות ביחס לאותם מקרקעין חותר תחת התכלית של שוויון בגביית תשלומי חובה, וממילא גם באמון הציבור בהליכים אלה, ולכן יש להימנע מכך.  בנוסף, נפסק לא אחת על ידי ועדות הערר, כי במקום בו ניתנה שומה מכרעת לגבי היטל השבחה שמוטל על חלק מהשותפים בחלקה, ושומה זו הפכה לחלוטה (שלא ניתן לערער עליה), מן הראוי להחיל את עקרונותיה על יתר בעל הזכויות בחלקה.

זאת ועוד, קיימות ועדות מקומיות, כדוגמת הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, שגם ללא התערבותן של ועדות הערר בוחרות לבסס מלכתחילה את הודעת החיוב בהיטל השבחה על שומה מכרעת שניתנה בקשר לנכס זהה ו/או דומה במאפייניו. זאת, מתוך כוונה ליצור אחידות ושוויון בין נישומים.

כך לדוגמה, שומה מכרעת עשויה לחייב בעלי חלקות שלא היו צד להליך, כשמדובר בקרקע שהיא חלק ממתחם יותר גדול שבו אין כל הבדל בין החלקות והגושים השונים.

דוגמה נוספת היא מקרים בהם היטל השבחה נובע מזכויות בניה לתוספת יחידות דיור על גג בניין משותף (כמו תכניות "לב העיר" בתל אביב). במקרים כאלה, שומת ההשבחה אומדת את עליית שווי זכויות הבניה על הגג מכוח התכנית החלה על הבניין כולו, ומאומדן זה נגזר החלק היחסי של כל אחד מהבעלים בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף.

לסיום, החלת שומות מכריעות במקרים המתאימים גם על בעלי זכויות נוספים באותה חלקה תמנע שומות סותרות, תיצור אחידות ושוויון בין נישומים דומים ותחסוך במשאבים מיותרים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"