צינון בנדל"ן

לא כדאי למהר ולהסיק ששוק הדיור מתחיל באמת להתקרר רק על סמך כזה או אחר. אולם, לאחרונה מתחילים להצטבר יותר ויותר נתונים ולהופיע מגמות שמאפשרים בזהירות להעריך ששוק הדיור עומד לקראת שינוי הכיוון.

בראשונה, מספר העסקאות ירד בחודשים האחרונים בהשוואה לממוצע מתחילת השנה. בעיקר נרשמה ירידה במשקל המשקיעים שירדו משליש לחמישית מסך העסקאות בחודשים יולי ואוגוסט, לאחר שינוי בכללי המיסוי באמצע השנה. אף על פי כן, גם מספר העסקאות שירד יכול להיות רק זמני אחרי גל הרכישות שהיה במחצית הראשונה של השנה.

יש לשים לב שרכישות הדירות בשיטה בנייה עצמית נמצאות בשפל רב שנתי. לא מדובר בפלח שוק זניח. בתקופות הרגילות כמות העסקאות בשיטה זו לא יורדת כמעט מרכישות הדירות מהקבלנים. סביר להניח שהביקוש לדירות אלה מושפע פחות מהגלים הספקולטיביים ומשקל המשקיעים בפלח שוק זה קטן מאוד. ירידה במספר העסקאות של בנייה עצמית עשויה להעיד שהמחירים הנוכחיים בשוק הדיור אינם כלכליים בעיני הרוכשים.

גורם נוסף שמכביד על רוכשי הדירות זאת העלייה בריבית על המשכנתאות. הריבית הממוצעת על המשכנתא הצמודה עלתה מאז חודש מאי ב-0.5%. תחילתה של עליית הריבית המסתמנת בארה"ב עשויה להגביר את ההתייקרות המשכנתאות בישראל. בדרך כלל, קיים קשר הדוק בין הביקוש לדירות לריבית על המשכנתאות.

משה כחלון צילום: נמרוד גליקמן

גם בצד ההיצע פועלים הכוחות שאמורים לרסן את העלייה במחירי הדירות. אנחנו נמצאים בתקופה שכמות הדירות הנמצאות בתהליכי הבנייה עומדת בשיא היסטורי, כאשר דירות אלה מתחילות להשתחרר לשוק. לפיכך מספר הדירות החדשות שמתווספות מדי חודש להיצע הדירות המוכנות למכירה עלה בשנה האחרונה בכ-25%.

בנוסף, מסתמנת "מכה" רצינית בצד ההיצע בדמות של תוכנית האוצר לשיווק הדירות על פי המודל "מחיר למשתכן" שמוזילה את מחירי הדירות בעשרות אחוזים. על פי ההצהרות של שר האוצר, עד סוף שנת 2016 ישווקו בשיטה זו כ-70 אלף דירות ואילו ההבטחות יקוימו, תהיה לכך השפעה רוחבית על כלל מחירי הדירות.

לבסוף, בסקר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שהתפרסם השבוע ציפיות החברות בענף הבנייה לגבי מחירי המכירה של תוצרתן ירדו לרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת הסקר בשנת 2013, כך שגם בענף צופים ירידת מחירי הדירות. הצטברות הגורמים שצוינו לעיל יכולה לסמן שאכן הנתונים של הסקרים לא ממש מופרכים, אלא מצביעים על שינוי קרוב בשוק הדיור.

אם אכן מחירי הדירות יעצרו או אף יתחילו לרדת יהיה זה חיובי הן לציבור הרחב ובמיוחד לזוגות הצעירים והן מבחינת הקטנת הסיכונים הפיננסיים לטווח הארוך במשק. יחד עם זאת, ירידה ברכישות הדירות עשויה לפגוע בטווח הקצר בצמיחת המשק. אנשים שקונים דירות קונים גם מקררים וטלוויזיה, שואב אבק ורהיטים, מזמינים בעלי מקצוע וגננים. כך שלרכישת דירה יש הרבה מאוד צריכה נלוות.

בנוסף, מחזורי העסקים בשוק הדיור עובדים בצורה לא סימטרית. כשהביקושים לדיור מתעוררים - לקבלנים לוקח מספר שנים להגיב לביקוש על ידי הגדלת הבנייה בגלל ביורוקרטיה הקיימת בתהליכי הבנייה. לעומת זאת, אם אנשים מפסיקים לקנות דירות, עצירת הבנייה מתרחשת מהר מאוד. אף חברת בנייה לא רוצה להיתקע עם מלאי דירות לא מכורות. בכך ההשקעות בבנייה יורדות ומורידות את הצמיחה במשק.

הכותב הוא כלכלן ראשי, מיטב דש השקעות