הדירות במרכז יתייקרו גם ב-2016

ההתעצמות המחודשת של מגמת העלייה של מחירי הדירות באזור הביקוש שהוא המשולש חדרה-גדרה-ירושלים, לאחר הקיפאון היחסי ששרר בשוק עקב תכנית המע"מ אפס של יאיר לפיד, מציבה סימן שאלה באשר לפעילותו המתוכננת של משה כחלון.

את התשובה לשאלה האם יוכל כחלון לעמוד בהבטחותיו ולהוזיל את מחירי הדירות ניתן ללמוד מתוכניתו בנושא כפי שפורסמה. בחינה של ההצעות כפי שהן מועלות בתקשורת בראיונות והסברים רבים, מעלה שאין בהם חידוש לעומת מה שנדון בשיח הציבורי עד כה.

בצד ההיצע מדובר בעיקר בייעול המערכות הרגולטוריות, שיכלול פירוק של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כדי לזרז שיווק קרקעות, תוך יצירת מלאי תכנוני, יעול וזירוז עבודת הוועדות השונות (מקומיות, מחוזיות וארצית), כך שניתן יהיה להוציא היתרי בנייה בלוחות זמנים קצרים יותר.

במקביל המשך המיזמים של מימון פיתוח התשתיות על ידי הממשלה וכן המשך מסלולי המכרזים השונים שניתן לכנותם בשם כללי "מכרזי מחיר למשתכן". ובניית מתחמי דיור גדולים. הפיכת משרדים בערים לדירות מגורים עשויה להקל מעט על המצב בתנאי שתתבצע. בצד הביקוש מדובר בהכבדת נטל המיסים על מגזר המשקיעים על ידי העלאת מיסי הרכישה והשבח.

משה כחלון, שר האוצרצילום: אלעד גרשגורן

כחלון רוצה לפעול להורדה משמעותית של מחירי הדירות, לכן עליו לבחון ראשית לכל את מרכיבי היסוד של עלויות הבנייה. בחינה כזאת תראה לו, שפועל סיני עולה כיום ליזם כ-20 אלף שקל לחודש, עקב מחסור חמור בפועלים שהוא תוצאה של מדיניות ממשלתית בתחום. כמו כן תראה לו הבדיקה שהמסים השונים מהווים, באומדן זהיר, כ-50% מעלות ההקמה הכוללת של דירות. שתי בעיות שראוי ששר האוצר יתייחס אליהם בכובד ראש.

מה יקרה אם כחלון בכל זאת יצליח?

בנקודה זאת כדאי גם להעלות את השאלה מה יקרה אם כחלון בכל זאת יצליח? כלומר, מחירי הדירות במשולש הביקושים ירדו. בחינת התהליכים העסקיים דמוגרפיים בענף הנדל"ן מצביעה על כך שירידת מחירי הדירות ב"משולש הביקושים" צפויה לגרום להתחזקות תהליך הנהירה של האוכלוסייה היצרנית לאזור זה. נהירה שקיימת גם היום, למרות יוקר הדיור שם, לעומת מחירי הדיור בפריפריה, תוך נטישת אזורי הפריפריה. היא נובעת ממכלול סיבות שעיקרן: אפשרויות תעסוקה טובות יותר, מעטפת שירותים (חינוך, רפואה, תרבות) טובה יותר והתאמה טובה יותר להשקפות עולם.

המשמעות הברורה של הצלחת כחלון תהיה אפוא התחזקות תהליך הנטישה של אזורי הפריפריה, שכן בכל התבטאויותיו של כחלון לא מדובר על צעדים משמעותיים ואמיתיים, לחיזוק ישובי הפריפריה. חיזוק הישובים במגזר הערבי חשוב אך הוא נטול השפעה על המחירים במרכז וגם ברוב הפריפריה.

לבצע שינוי מבני בענף

הדילמה האמיתית העומדת בפני כחלון (אף שלא ברור אם הוא מודע לה) היא אם להפעיל צעדי מדיניות שגרתיים, שיביאו אולי לירידת מחירים לטווח קצר באזורי המרכז וימצבו אותו כפוליטיקאי המקיים הבטחות ומצליח "להזיז" מהלכים כלכליים חברתיים מורכבים במקומות, שבהם אחרים לא עשו מאומה לאורך שנים, או לנסות להפעיל שינוי מבני בענף, שיהיה חלק משינוי כולל ביחס הממשלה לקשר שבין מרכז לפריפריה בישראל.

תשובה ברורה לשאלה זאת תנתן כנראה במהלך השנה הקרובה. על בסיס ההערכה שכחלון אכן יפעיל את צעדי המדיניות המוצהרים על ידו, דהיינו, יפעל על פי חלופת הפתרון לטווח קצר, להלן תחזית התחלות הבנייה לשנים 2017-2015 ותחזית השינוי במחירי הדירות בחלוקה לאזור הביקוש ואזורי הפריפריה.

תחזית המחירים מצביעה באופן ברור על המשך מתון של עליות המחירים בשנת 2015, בעיקר עקב גידול הביקושים הצפוי עד העלאת מס הרכישה ולאחר מכן ירידת מחירים מתונה באזורי הביקוש וירידה חדה באזורי הפריפריה כפועל יוצא של המיתון הענפי הצפוי שם. במגזר המשרדים מגמת המחירים המסתמנת הפוכה למעשה למגמות שתוארו ונותחו בשוק הדיור. חשוב להדגיש שהיקף הבנייה במשרדים הוא שולי ומהווה פחות מ-10% משווי הפעילות במגזר המגורים.

הביקוש לתוספת שטחים למשרדים נובע בעיקרו מהצמיחה הכלכלית ומתרכז בעיקר במרחב גוש דן. שוק המשרדים נמצא כיום ברוויה ברורה, שמתבטאת בין היתר בגידול מתמשך של השכרות משנה ולחץ מתמשך של שוכרים לפתוח חוזים ולהוריד מחירים.

מעל השוק מרחף כיום איום של תוספת היצע גדולה שנמצאת כיום בתהליכי בנייה מתקדמים. חלק נכבד מתוספת ההיצע מקורה במגדלים המוקמים על ידי קבוצות רכישה, שחבריהן ישאפו להשכיר את השטחים כמעט בכל מחיר. כתוצאה מכך צפוי לחץ ברור לירידת מחירים, עד שתוספת ההיצע שתגיע לשוק תיספג באיטיות על ידי תוספת הביקושים.