מס רכישה: האם תוספת להסכם היא עסקה חדשה?
ביהמ"ש קבע שתוספת לעסקה שנחתמה לפני כ-45 שנה איננה עסקה חדשה. בכך, נדחתה עמדת רשות המסים והמס בו חויבה הנישומה הופחת משמעותית
לחברת "הירקון" היו זכויות במקרקעין בצפון תל אביב. באוקטובר 1969 נחתם חוזה בין הירקון לחברת הבנייה "נווה-גד", במסגרתו התחייבה לבנות על הקרקע מלון. תמורת הזכויות בקרקע, התחייבה חברת הבנייה לשלם ל"ירקון" סכום מסוים במזומן, ובעתיד חלק מהכספים שתקבל ממכירת המלון.
דבר נוסף היה שכתנאי לקבלת היתר לבניית המלון, התחייבה "הירקון" למסור לעיריית תל-אביב קרקעות אחרות לצורכי ציבור.
בספטמבר 1973, לאחר שנראה כי הפרויקט לא יצא לפועל והבנייה עוד לא התחילה, חתמו "נווה" ו"ירקון" על הסכם נוסף, במסגרתו קבעו לוח זמנים להשלמת הפרויקט. אלא שגם הפעם, הזמנים חלפו והקמת המלון לא יצאה לפועל, כנראה בעקבות חוסר יכולת כלכלית. בעקבות זאת השטחים מעולם לא נרשמו על שם "נווה" בטאבו והיא מעולם לא שילמה ל"ירקון" חלק מכספי המכירה.
בשנת 2012 נווה רצתה למכור את השטחים לצד שלישי והתעורר הצורך להסדיר את זכויותיה. אלא שאז התחוור של"ירקון" אין בכלל זכויות באחת החלקות שהייתה כלולה בהסכם, ושהמצב התכנוני באזור השתנה בעקבות תכנית מתאר חדשה.
במצב הזה, וכדי לאפשר את המכירה, נחתמה תוספת להסכמים הנושנים בין "ירקון" ל"נווה", חישוב התמורה שונה, השטח הבעייתי הוצא מההסכם ואחר הוכנס במקומו.
צילום: אלכס קומולויסקי
ואז הגיע מנהל מס שבח, שדרש מ"נווה" לשלם 24 מיליון שקל עבור מס רכישה, בטענה שהתוספת להסכמים היא למעשה עסקה נוספת שמצדיקה מס נוסף.
כמובן ש"נווה" הגישה ערר לוועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בתל-אביב. העוררת טענה שהתוספת היא בסך-הכל יישום של ההסכמים המקוריים שלא יצאו לפועל, ולכן אין לחייב אותה במס רכישה נוסף, שהרי כבר שילמה מס רכישה על העסקה המקורית. היא הסבירה שהשטח שהוכנס לעסקה אינו ממכר חדש, אלא הגשמה של התחייבותה המקורית של "הירקון". גם הכספים שקיבלה במסגרת התוספת הם כספים ש"ירקון" הייתה אמורה לשלם לה עוד מזמן, ואינם תמורה חדשה.
דרוש שינוי בכללי שמירת מסמכים
יו"ר הוועדה השופט הרי קירש קבע שהעוררת הוכיחה שהתוספת משנת 2012 היא יישום והשלמה של ההסכמים המקוריים ולא הרחבה של העסקה. עם זאת, ומאחר שהשטח החדש שהוכנס במקום זה שהוסר הוא גדול יותר – כן נוצרה הרחבה כלכלית מסוימת של העסקה ולכן יש להטיל עליו מס רכישה נוסף, אם כי על בסיס חלקי בלבד, וודאי לא בסכום שדרשה רשות המסים.
לדעת השופט, תוצאה זו פותרת בעיה נוספת והיא שאף אחד מהצדדים לא הצליח לגייס מסמכים שיוכיחו כמה מס רכישה, אם בכלל, שילמה העוררת עבור העסקה המקורית.
חבר הוועדה עו"ד דן מרגליות הסכים לתוצאה אליה הגיע יושב ראש הוועדה, והוסיף כי לדעתו יש לשנות את חוק ההתיישנות וכללי דיני הראיות הנוגעים לשמירת מסמכים, כך שמסמכים העוסקים בדיווח ומיסוי זכויות במקרקעין ייסרקו למחשבים ויישמרו ללא הגבלת זמן. שינוי זה, ציין עוה"ד מרגליות, ימנע חוסר בהירות במקרים כגון אלה בעתיד.
חבר הוועדה רו"ח אליהו מונד הצטרף לפסק הדין, שקיבל את הערר בחלקו ובמסגרתו הוטל על העוררת מס מופחת בשיעור של 20% בלבד מסכום המס שדרש מנהל מס השבח. משכך, הוא גם חויב לשלם לעוררת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 15 אלף שקל.
המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ העוררת: עו"ד אפרת רוסינקי, עו"ד טלי יהושע
• ב"כ המשיב: עו"ד מיכל ריצ'ולסקי
* עו"ד ורו"ח איתן אסנפי עוסק במיסוי נדל"ן. הכותב לא ייצג בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
