• תפריט
דעות

להעיר את הענק: 13 עצות תכנוניות לשר האוצר הנכנס

משה כחלון נכנס למשרד האוצר כשבאמתחתו כלים רבים להתמודדות עם משבר הדיור. עכשיו הוא צריך לגרום לענק להתחיל ללכת

ניר מועלם 07:4829.05.15

התבשרנו בשבועות האחרונים כי שר האוצר המיועד, משה כחלון, עומד להפוך לשר אוצר עצום כוחות, שר שבאמתחתו כלים רבים להתמודדות עם משבר הדיור שפקד את ישראל בשנים האחרונות. עתה, יהיו כפופים לשר האוצר גם רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון במשרד הפנים - שני גופים רבי השפעה על התכנון בישראל.

 

התכנון הישראלי דומה לענק היושב בצד הדרך ומתקשה לזוז. ראשו הוא הממשלה הנותנת את הפקודות. יד ימינו היא מינהל התכנון במשרד הפנים האחראי על התיכנון המיתארי בישראל. יד שמאלו היא רשות מקרקעי ישראל האחראית על ניהול ושיווק קרקעות המדינה. הרגליים - הן הרשויות המקומיות, המסייעות בביצוע המטלות שהוטלו על ידי הגוף. לב ליבו של הענק הזה הם מתכנני הערים, אדריכלים, מהנדסים, שמאים, ופקידים העובדים בשירות הציבורי, עבור השירות הציבורי או יחד איתו, במטרה להניע תהליכים. הענק ישן עד לא מזמן, אך הרפורמה בתכנון והבנייה בישראל משנת 2014, יחד עם רפורמות אחרות (הקמת הועדה לדיור לאומי, והועדה למתחמים מועדפים לדיור) החלה להעיר אותו מתרדמתו. על שר האוצר הנכנס הוטלה מטלה קשה, לגרום לענק להתחיל ללכת, בתחילה בכבדות, אך אחר כך בצעדים קלים. הפעלתה של המערכת לצורך ייצור יחידות דיור אינה קלה ומשכך טוב יעשה שר האוצר אם יתן דעתו לסוגיות הבאות.

 

1. אל תקים עוד ועדה. מערכת התכנון והבנייה הישראלית כבר רוויית ניסיון וועדות, בדרגים שונים. ב- 3 השנים האחרונות הוקמו 2 ועדות נוספות על ידי ממשלות ישראל (הוד"ל והותמ"ל) שתפקודן אינו מיטבי, בלשון המעטה. מבקר המדינה כבר העיר בדו"ח שלו מחודש מרץ כי הוד"ל הינה ועדה שהספקה אולי טוב על הנייר, אך היא אינה מצליחה בייצור הלכה למעשה של יחידות דיור רבות בשטח. נוכח זאת, אל לך להתפתות להקמת ועדה נוספת. זה אולי מצטלם טוב או נשמע טוב, אך יש לעבוד עם הקיים, תוך תיגבור וועדות קיימות.

 

משה כחלון משה כחלון צילום: אלעד גרשגורן

 

2. בזר עוד סמכויות לרשויות המקומיות. הממשלה הקודמת החלה כבר במהלך זה והעניקה סמכויות עצומות לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה. מדובר על כ- 120 ועדות תכנון הכפופות לראשי ערים ומועצות מקומיות, שבידיהן הופקדו עתה סמכויות רבות יותר להכין תכניות מיתאר מקומיות. יש בכך צעד מבורך, שהוא בבחינת המשך תהליך הביזור שעובר על השלטון בישראל. במסגרת זו למשל, הוענקה לראשונה לוועדות המקומיות הסמכות לקבוע את גובה המבנים בתחומן, או לייעד מבנים היסטוריים לשימור. מדהים כי סמכויות 'פשוטות' ולוקאליות אלה לא היו עד כה בידי הרשויות המקומיות והן נדרשו לחסדי השלטון המרכזי. על שר האוצר הנכנס להמשיך ולחפש דרכים להעצים את כוחן של מוסדות התכנון המקומיים לתכנן בעצמם, ללא תלות חיצונית.

 

3. טפל בנושא היטלי הפיתוח, וטובה שעה אחת קודם. גם כאשר קיים תכנון, רשויות מקומיות מתקשות לפתח שכונות מגורים ראויות, בשל מחסור בתקציבים. לכך ניתנו פתרונות רבים בעבר בדמות חוקי עזר מקומיים, או הסכמי גג, אשר איפשרו לפתח חטיבות קרקע גדולות. ואולם, רשויות מקומיות רבות נדרשות לא אחת על ידי בעלי קרקעות להתחיל ולתכנן את הקרקע שבבעלותם (כך הוא למשל המצב היום ברובע צפון-מערב תל אביב). המצב המשפטי אינו נוטה לטובת השלטון המקומי בעניין זה וקיימת אי ודאות גבוהה לגבי הדרך שבה ניתן לגבות היטלים טרם הבנייה. הגיעה העת לחוקק חקיקה ראשית אשר תסדיר את הנושא.

 

4. אל תחשוש להתקוטט עם שמאים. בעבר עלו מחשבות לרפורמה נוספת בחוק התכנון והבנייה הישראלי, אשר תצמצם את הזכות להיפרע פיצויים שיכולים לתבוע בעלי קרקע, כתוצאה מפיתוח שנעשה בסביבתם. הנושא מעסיק כיום אלפי עורכי דין, שמאים, וכלכלנים אשר הם חלק ממכונת תביעה גדולה כנגד הרשויות המקומיות והכל בשם הזכות החוקתית לקניין. אציע לשר הנכנס לקדם את הרפורמה הבאה במהרה באופן שיהיה בו לקצוב תביעות לירידת ערך בסד של זמנים שימזער תביעות עתידיות מחד, אך יאפשר לבעלי קניין להיפרע פיצויים במקרים מוצדקים, מאידך. בטכניון נעשו בעבר מחקרים בנושא זה בידי פרופסור רחל אלתרמן, והמתכון לפיתרון ידוע.

 

5. חשוב מחדש על פינוי בינוי. פינוי ובינוי בישראל נכשל עד כה כישלון חרוץ, והדברים נלמדו במחקר, ונכתבו גם על ידי מבקר המדינה. מודל הפינוי והבינוי הישראלי שוכלל בשנים האחרונות והוא מונע כיום מצבי סחיטה (Hold out) על ידי מיעוט שאינו מעוניין להתפנות. אני סבור כי יש לחשוב על דרכים נוספות לאפשר פינוי בינוי, לרבות, לדוגמא, הקמת קרנות מיוחדות בחקיקה שיאפשרו למתפנים לחזור אל דירות חדשות, תוך אפשרות לשלם דמי ועד בית מופחתים לאחר סיום הפרויקט. קיימים מתווים רבים נוספים שיש בהם כדי להאיץ את תהליכי הפינוי והבינוי ולהפכם לחברתיים יותר.

 

6. דיור להשכרה אינו רק סיסמא. כיום מערך הדיור להשכרה אינו מפותח דיו ברמה המוסדית והתכנונית. החברה הממשלתית לדיור להשכרה צריכה תקציבים נוספים כדי להתניע, ויש לשכלל מערך לפיקוח על דיור בהישג יד (תחת משרד הבינוי). נוסף לכך נראה כי חלק ממוסדות התכנון הפועלים לייצור מוגבר של יחידות דיור לא הפנימו את דרישות החוק לכלול בחלק מהתכניות אחוז מינימלי של יחידות דיור קטנות או יחידות אחרות בהישג יד ויש לדאוג כי הדבר לא ישנה.

 

7. עזור לשוכרים. שר האוצר, במשרדך מכירים כיום בכשל השוק שנוצר גם בשוק השכירות. חוק השכירות והשאילה הישראלי הוא אנכרוניסטי ולא עודכן אפילו לא פעם אחת מאז נחקק בשנת 1971. בעקבות מחקר שנערך בטכניון, בסיוע מינהל ההנדסה בעיריית תל אביב, הוביל ראש עיריית תל אביב-יפו, יחד עם שר האוצר הקודם מהלך של תיקון חקיקה. על החוק החדש עבדו משפטנים רבים במשרד המשפטים והוא בשל לחקיקה. החוק המוצע מבקש להגן על השוכרים ולעצב מחדש את יחסי השוכר והמשכיר. קח את החוק בשתי ידיים. אמנם אתה לא היית מעורב בו, אך אין לעכב את קידומו אך בשל כך.

 

8. התחדשות עירונית היא לא רק פינוי בינוי. בישראל של המאה ה- 21 נוטים לחשוב על פינוי בינוי כאופציה היחידה להתחדשות עירונית, אך התחדשות עירונית היא הרבה דברים. היא דאגה לחלש, היא שיקום מרקמים קיימים, היא שיפוץ מבנים ישנים, והיא גם דאגה לסביבת המגורים ולשטחים הפתוחים בלב העיר. קיימות דוגמאות נפלאות לאופן בו צמחה תורה שלמה של התחדשות עירונית שמבוססת על יצירת נתיבי אופניים (בעיר בוגוטה בקולומביה) או שיקום השטחים הפתוחים שבין מבנים (כמו בניו יורק). יש על כן להפנות תקציבים לצרכים אלה, ולייצר מנגנונים שיאפשרו לקיים ערים פורחות ואסתטיות. כך לדוגמא, יש להכין תכניות סיוע ממשלתיות משמעותיות לשיפוץ מבנים קיימים, שלא דרך תמ"א 38, ויש לתקצב את משרד השיכון ברמת התיקצוב הנדיב שהיתה נהוגה בשנות ה- 90.

 

9. גם אתה יכול להפקיע קרקע. החוק מסמיך אותך להפקיע קרקע בלי שהוכנה קודם לכן תכנית מיתאר. שרי האוצר נזהרו מאוד מלהפקיע קרקעות מסיבות ברורות. יחד עם זאת, במדינות אחרות בעולם (ארה"ב, צרפת) מקובל להפקיע קרקע באיזורים נכשלים, להשביח אותה בתכנון נכון, ולאחר מכן למכור אותה מחדש. מדובר על מהלך של "ליקוט קרקע" שיכול לסייע במקרים מיוחדים בהם אין שיתוף פעולה בין בעלי הקרקע, או במקרים בהם השוק אינו מצליח לקדם תכנון. מהלך כזה יכול גם לסייע להביא בהתחדשות עירונית מהירה במקום לבנות על שטחים פתוחים.

 

10. חזק את ועדות הערר המחוזיות לתכנון ולבנייה. ועדות הערר המחוזיות הן אחת ההברקות של המחוקק הישראלי. הן החלו לפעול בשנת 1996 במטרה לשמוע ערעורים על בקשות להיתרי בנייה ותכניות בנייה מקומיות. בכך הקלו ועדות הערר על המעמסה שהוטלה על כתפי הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה. מחקר שבוצע על ידי אשתקד בפקולטה לארכיקטורה ובינוי ערים בטכניון מלמד כי ועדות אלה הן תופעה בינלאומית והן צוברות כוח וסמכויות גם במדינות אחרות כמו למשל באנגליה. היה מקום להעצים את מוסדות התכנון הללו יותר, להעביר אליהם סמכויות נוספות, ולהקים ועדות נוספות במחוז תל אביב (שהוא אחד המחוזות העמוסים).

 

11. הוסף תקנים למוסדות התיכנון. גורמים העובדים במוסדות התכנון מספרים לי לא אחת כי חסרים תקנים. זו לא אגדה, או פרי עצלנות של עובדי מערכת התיכנון הישראלית. באמת חסרים תקנים. חסרים תקנים ליועצים פנימיים בוועדות התכנון וחסרים תקנים לראשי ועדות לתכנון. עד כדי כך שלעיתים אין מספיק כוח אדם כדי להנפיק היתרי בניה אשר חותמים את 'שרשרת הייצור' של יחידות הדיור. חלק מן היועצים המשפטיים בוועדות התכנון מועסקים כעובדי קבלן ואין להם תקן, וחלק מכוח האדם המיועד מסרב לעבוד בוועדות התכנון השונות, משום שההעסקה היא זמנית, ואין אופק של קידום. עליך, שר האוצר, לתקן את הקילקול הזה. צעד מבורך שכבר נעשה בכיוון זה הוא תכנית "הצוערים" בשירות השלטון המקומי, אשר נועדה להזריק לתוך מערכת התכנון והבנייה הישראלית כוח אדם צעיר, מיומן, ומוכשר.

 

12. בנייה תקציבית היא הכרחית. הנתונים הקיימים מצביעים על כשל שוק שסיבות רבות לו. בעבר בנתה המדינה עבור העולים החדשים שהתדפקו על דלתותיה ואילו כיום היא משתמשת בעיקר במנגנוני שוק כדי להאיץ את התיכנון ולספק את המלאי הנדרש. אך בשעת משבר קונספציה זו צריכה להשתנות ועל המדינה להתחיל לבנות בעצמה יחידות דיור. ניתן בשלב הראשון להחל בפרויקט פיילוט שיאפשר למדינה לבנות בזול במקומות שהשוק לא הגיע אליהם וגם באיזורי ביקוש, בלי "דמי תיווך" יזמיים בדמות הרווח הגולמי הנדרש אשר מעלה את מחירי הדיור. כמובן שגם לשוק יש תפקיד ויש לאפשר ליזמים להמשיך ולבנות, אך הגיעה העת שגם המדינה תתחיל לשנס מותניה ותהפוך לשחקן פעיל בשוק הזה. היא עשתה זאת בעבר. והיא תדע כיצד לעשות זאת בעתיד.

 

13. הקשב למתכנני הערים והאיזורים. תיכנון ערים ואיזורים נלמד בישראל במספר פקולטאות (אם כי תואר אקדמי בתכנון ערים ואיזורים ניתן רק על ידי הטכניון). בוגרי מקצוע התיכנון הם אנשים צעירים ונמרצים, אשר לחלק ניכר מהם אורנטציה ציבורית, ורצון לתרום ליצירת סביבות חיים ומגורים איכותיות. יש לתת להם את המקום הראוי להם בצמתי קבלת ההחלטות. התיכנון בשנים האחרונות עבר תהליכי נדלניזציה ומשפטיזציה. הוא הפך להיות נחלתם של יזמים, טכנוקרטים, ועורכי דין. יש לזכור כי תיכנון עיר ואיזור הוא בראש ובראשונה מקצוע, תורה שלמה, ומכאן תפקידם החיוני של מתכנני הערים בהצבת יעדים ובפעולה לצורך הגשמתם.

 

הכותב הוא מרצה בכיר בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון.

 

ספר התקציב 2017-2018 - גרסת כלכליסט 

 

בטל שלח
    לכל התגובות