• תפריט
דעות

ועידת הנדל"ן

הדרך לפתרון משבר הדיור עוברת בעידוד קבוצות רכישה

כדי לצמצם את משבר הדיור בישראל הממשלה החדשה חייבת לפתח מנגנון רגולטורי שיעודד קבוצות רכישה

רן צדיקריו 13:4903.05.15

משבר הדיור בישראל מחמיר משנה לשנה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, החל משנת 2009 נרשמה עלייה משמעותית במחירי הדירות בישראל, ובכל שנה מאז חלה עלייה הדרגתית נוספת, בשיעור גדול יותר מנתוני השכר במשק הישראלי. למעשה, כדי לרכוש היום דירה בישראל יש צורך בכ-140 משכורות בממוצע, ככל הנראה המספר הגבוה ביותר מבין מדינות ה-OECD, וכתוצאה מכך – דירה הופכת לחלום רחוק עבור רבים. 

עליית המחיר נובעת בעיקרה מעליית מחיר הקרקע, ולא ממחיר הבניה עצמה. עלות הקרקע הינה תוצר של היצע נמוך מאוד של קרקעות באזורי ביקוש, אשר גרמו לעליה לא רציונאלית במחיר הקרקעות. מדינת ישראל, המחזיקה למעלה מ-90% מקרקעות המדינה בידיה, אינה משכילה להפשיר קרקעות ולהוציאן למכרזים, ולכן אינה משפיעה על מחירן באופן שבו גם מחירי הדיור יוזלו, ויתאפשר לרכוש דירה במחיר שפוי. הסיבה שהיא אינה ממהרת לעשות זאת נעוצה בחשש ממצב שבו ירידה משמעותית בערכי הבתים בישראל תגרור את כל המערכת הבנקאית למשבר כלכלי עמוק, שעלול להוביל את המדינה כולה ואת תושביה להרס כלכלי ולעיתים אף לחדלות פירעון.

 

עבודות בנייה בתל אביב עבודות בנייה בתל אביב

 

אז איך בכל זאת הופכים את רכישת הדירה לאפשרית? מחפשים דרכים להוזלת מחירי הדיור שלא באמצעות הוזלה ישירה של מחיר הקרקע, וללא זעזוע גדול מדי למערכת הבנקאית. אחת הדרכים להוזלת מוצר כלשהו, בכל תחום, היא לייצר תחרות באותו ענף. גם ענף הדיור אינו יוצא דופן, והתחרות המתקיימת בו מובילה להוזלת מחיר ורווח ישיר לרוכשים. עם זאת, יש עדיין דרך ארוכה להתקדם, ובכדי לייצר תחרות גדולה ומשמעותית יותר יש צורך בהכנסת שחקנים נוספים.

 

למרבה הצער, בשוק הדיור בישראל ישנם חסמים רבים המונעים את כניסתם של שחקנים חדשים. הבירוקרטיה והרגולציה מקשים על היזמים והקבלנים באמצעות מאבקים משפטיים על זכויות והיתרי בנייה, מיסים שונים, התנגדויות של בעלי עניין, ועדות ערר, מגבלות חקיקה ואמצעים נוספים, שמקשים ומסרבלים את ההתנהלות ומונעים כניסת כוחות חדשים ורעננים לתחום. בראייתי, החסם המרכזי הקיים כיום טמון בהון הכספי הראשוני הדרוש בכדי להתחיל פרויקט; לרוב, מדובר בסכום המרתיע גורמים חדשים מלהיכנס לענף.

 

כאן נכנסות למשחק קבוצות הרכישה, אשר מצליחות בצורה מקורית לעקוף את החסם המרכזי לצד חסמים נוספים, ואף מציעה יתרונות רבים נוספים. קבוצות הרכישה הצליחו לייצר תחרות משמעותית בענף הדיור, לצרף שחקנים חדשים לאסכולת הקבלנים הוותיקה ולהציע לרוכשים דירות במחיר זול בעשרות אחוזים ממחירו הריאלי בשוק הנדל"ן, זאת לאור החיסכון בעלויות הנהלה, עלויות מימון ובעיקר עלויות השיווק.

 

קבוצות הרכישה מהוות היום כ-25% מהיקף שוק הנדל"ן בישראל. החל משנת 2010 ועד היום ישנה עליה מתמדת בהיקף מסירת הדירות שנרכשו במסגרת קבוצות רכישה, דבר המעיד על הצלחת המודל ועל קבלתו בקרב רוכשי הדירות כאלטרנטיבה מצוינת לרכישת דירה במחיר תחרותי. הגידול העקבי יוביל לכך שבתום שנת 2016 כ-40% משוק הדיור יתנהל באמצעות קבוצות אלו.

 

בכדי להמשיך במגמת השיפור, ובכדי לצמצם מעט את משבר הדיור בישראל, על הממשלה החדשה לפתח מנגנון רגולטורי שיעניק לקבוצות הרכישה את המסגרת והתמיכה הראויה להן, שכן הבנקים עצמם עדיין לא ביצעו את ההתאמות המלאות. מהלך כזה עתיד לעודד ולקדם את קבוצות הרכישה, כך שכולם יצאו נשכרים – המדינה, היזמים והקבלנים, וכמובן – הרוכשים. הגיע הזמן שכל הגופים בשוק הנדל״ן יבינו את מה שהצרכנים כבר השכילו להבין מזמן; קבוצות רכישה טובות לצרכן, הן טובות לקניית ירקות, הן טובות לקניית מחברות והן טובות לקניית דירות! הן מעניקות הוזלה משמעותית ללקוח ומאפשרות רכישת דירה בישראל.

 

הכותב, שותף ומנכ"ל ב-MSN ייזום ושיווק נדל"ן, ישתתף בוועידת הנדל"ן והתשתיות של כלכליסט שתתקיים ביום ד' 6 במאי, בתל אביב.

לתוכנית הוועידה ולהרשמה לחצו כאן

 

ספר התקציב 2017-2018 - גרסת כלכליסט 

 

בטל שלח
    לכל התגובות