היטל השבחה - היטל או מס?

היטל השבחה הוא אחד מאותם היטלי פיתוח, הנדמים לאזרח כנסיון נוסף (ומוצלח) לעשוק אותו. איך נקבע היטל הפיתוח ולמה? מתי אפשר לערער עליו וכיצד המחוקק יכול לסייע?

שוויים של מקרקעין עשויים לעלות, כידוע, בשל נסיבות שונות. דוגמא לנסיבות כאלה קשורה ברשויות: אישור תוכנית בניין עיר מקומית, הקלה בהיתר בנייה מיוחד או אישור שימוש חורג – כל אלה נחשבים ל"אירוע השבחה" ומשפיעים על ערך הנדל"ן באופן חיובי. השווי החדש נקבע על ידי שמאי מטעם הרשות המקומית, והוא טומן בחובו גם השלכות נעימות פחות: בעלי המקרקעין יאלצו לשלם לרשות היטל השבחה, שיעמוד על מחצית ההפרש בין השווי החדש לבין השווי לפני אירוע ההשבחה.

היטל ההשבחה יועד במקורו לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית או הרשות המקומית בבואן לבצע את התוכנית שאושרה צילום: שאטרסטוק

היטל ההשבחה, שנכנס לתקפו ביולי 1981 כחלק מחוק התכנון והבנייה, יועד במקורו לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית או הרשות המקומית בבואן לבצע את התוכנית שאושרה, אך גם בבואן לרכוש מקרקעין לצרכי ציבור, לשמר אתר המיועד לשימור ועוד כהנה וכהנה שירותים ציבוריים.

היטל או מס?

השימוש הנעשה בכספי ההיטל גרר טענות, כאילו די בהיטלי הפיתוח הנגבים מהתושבים לשם מימון עלויות הפיתוח ואין צורך גם בהיטל ההשבחה. אלא שהפסיקה הצדיקה את ההיטל, בנימוק שהכסף נועד לפיצוי מי שהתוכנית המשביחה גרמה לפגיעה בנכסיהם, או שיש בהיטל כדי לשתף את הציבור בחלק מן העושר שנתעשר בעל הנכס המושבח.

נכון להיום, אין קשר ישיר בין גובה ההכנסות מן ההיטל לבין ההוצאות הנובעות מביצוע התוכנית בגינה הוטל. בכך הפך היטל ההשבחה למס לכל דבר ועניין, שאין להוכיח כנגדו הוצאה מקבילה. אלא שהיטל הוא לא מס והוא אינו יכול להעשיר את קופת הרשויות המקומיות.

משורות אלה יוצאת פנייה אל המחוקק, לבחון את מכלול היטלי הפיתוח אל מול היטל ההשבחה ולפעול להפחתתם, באופן שהגבייה תותאם להוצאות בפועל. זאת ועוד: מדוע לא לקבוע קריטריונים להפחתת היטל ההשבחה – ואולי אף לבטלו לחלוטין – כאשר מדובר בבניית דיור בר השגה, כאשר ההטבה מגולגלת אל הרוכשים ולא נשארת בקופת היזם?

לשלם או לערער?

ההיטל ישולם רק במועד מימוש הזכויות על ידי הבעלים או החוכר של המקרקעין, ולא על ידי מי שמתגורר או עושה בהם שימוש. מועד מימוש הזכויות הוא רגע מכירת הזכויות על המקרקעין, תחילת הבנייה עליהם או תחילת השימוש בהם. הנה דוגמא: אם מבנה שיועד לשמש למגורים קיבל אישור לשימוש חורג לגן ילדים, או אם נכנסה לתוקף תוכנית המתירה שימוש למשרדים בבית מגורים, הרי שמועד תחילת השימוש החדש יהווה מועד המימוש והתשלום.

המשמעות היא, שאם אין מימוש, אין צורך לשלם את ההיטל, על אף שיש השבחה. החוק מאפשר לערער הן על גובה ההיטל והן על החבות בו. ערעור על גובה ההיטל יובא בפני שמאי מכריע מטעם מועצת שמאי המקרקעין, בעוד ערעור על החבות יוגש לוועדת הערר מחוזית. החוק אף מעניק פטור מההיטל בתנאים מסוימים, הכוללים גם בנייה לקרוב משפחה ומצב פיננסי דחוק של הנישום.

ככלל, בעת קבלת ההודעה על ההיטל כדאי לקבל יעוץ מקצועי, שיבחן לעומק את החבות ואת גובה ההיטל: יתכן ובכל מקרה יעבור זמן רב עד למועד מימוש הזכויות והתשלום, אבל ייתכן גם שניתן יהיה להימנע מתשלום ההיטל בכלל.

* הכותב הוא עו"ד העוסק, בין השאר, בתחום המקרקעין.

**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין