האם לקחת הלוואת קבלן או לבקש הנחה במחיר הדירה?

ההאטה האחרונה בשוק הנדל"ן בישראל הפכה את מאזן הכוחות בחודשים האחרונים והפכה את רוכשי הדירות למחוזרים מאוד על ידי הקבלנים.

לאור ההאטה בשוק הדיור הקבלנים מציעים לרוכשי הדירות שלל הטבות שונות ברכישת הדירה החל מחניה נוספת צמודה או מזגן מיני מרכזי וכלה בהנחות שלעתים מגיעות עד לכ-200 אלף שקלים.

יחד עם זאת, מה קורה כאשר שיעורי המימון שלנו נמוכים מ-70% ואין לנו בעיה לקבל משכנתא מהבנק: האם עדיף לקחת את הטבת ההלוואה שמעניק הקבלן או לדרוש הנחה במחיר הדירה? בכל החלטה כלכלית שאנחנו מקבלים כדאי לבחור בין חלופות שערכן זהה בעינינו. כלומר במידה והקבלן מציע לנו הטבה שאת ערכה הכספי לא נוכל לכמת, אז ברור שלא נוכל לקבל החלטה רציונאלית.

לצורך המחשת הדילמה נביא הצעה שמספקת חברת שיכון ובינוי נדל"ן לרוכשי הדירות מבלי לנקוט עמדה האם ההצעה היא כדאית, מאחר ולכל משק בית יש את השיקולים שלו מבחינת אורך חייו ההלוואה, מידת האטרקטיביות של הריבית ואחוזי המימון.

חברת שיכון ובינוי נדל"ן יצאה היום במבצע לרוכשים דירה בפרויקטים השונים שלה ברחבי הארץ, במסגרתו היא מציעה משכנתאות בריבית מסובסדת לאור צורך שהתגלה אצל רוכשים שהביעו חשש שלא יוכלו לקבל משכנתא או שריבית המשכנתא תהיה גבוהה מדי.

החברה מציעה לרוכשי הדירות ליטול משכנתא של עד 500,000 אלף שקלים מבנק לאומי למשכנתאות בריבית של 1% הצמודה למדד המחירים לצרכן לתקופה של 15, כאשר את יתרת הריבית החברה מתחייבת לשלם עבור הרוכשים. כך שמדובר במסלול של ריבית מסובסדת.

"מדובר בחיסכון של אלפי שקלים", אמרה דורית סדן, סמנכ"ל שיווק, שיכון ובינוי נדל"ן. סדן הוסיפה: "הריבית על המשכנתאות היא גורם מרתיע בנטילת משכנתא ובצעד הזה אנו מבקשים לקרב משפחות וזוגות צעירים לחלום הדירה".

עוד הוסיפה סדן: "לקוח שיעדיף לא לקחת משכנתא מסובסדת יקבל את שווי ההטבה שעומד על 55 אלף שקל". כלומר לקוח שייבחר בכך, יוכל לקבל הנחה של 55 אלף שקל במחיר הדירה.

על פי לוח הסילוקין של ההלוואה, התשלום הראשון של רוכשי הדירה במסלול משכנתא זה יעמוד על 2,992 שקל. אך עם השנים התשלום החודשי יילך ויעלה ככל שיעלה מדד המחירים לצרכן.

מה מציעים הבנקים?

הבנקים כיום מציעים לרוכשי דירות הלוואה בריבית קבועה צמודה של 3% לתקופה של 15 שנה. במקרה כזה ההחזר החודשי של הלקוח מסתכם ב-3,452 שקל, במידה והלקוח בוחר לקחת את כל המסגרת שמציעה שיכון ובינוי במבצע. החיסכון החודשי בתשלום המשכנתא מסתכם במקרה הזה ב-461 שקל. במונחי הנחה במחיר הדירה מדובר בהנחה של 66.7 אלף שקל במחיר הדירה. אם לקוח מעוניין בכל מקרה לקחת הלוואה במסלול הזה, אז כדאי לו לקחת את ההטבה שמציעה החברה ולא ללכת במסלול של הנחה במחיר הדירה שכאמור עומדת על 55 אלף שקל.

כך או כך, במידה ורוכש הדירה בוחר לקחת נתח כה גדול של הלוואה במסלול צמוד למדד הוא מסתכן בעלייה חדה בהחזרים עם השנים. לעומת זאת, אם ייקח רוכש הדירה משכנתא דרך הבנק למשכנתאות ללא ההצעה של החברה, הוא יוכל לפצל את מסלולי המשכנתא ל-3 או אף יותר מכך ולהפחית את הסיכון דרך הלוואת שאינן צמודות למדד המחירים לצרכן, למשל במסלול ריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן. במסלול זה מציעים הבנקים הלוואה לא צמודה למדד המחירים לצרכן הקבועה למדד המחירים לצרכן בגובה 5%.

מסלול ריבית צמודה משתנה כל חמש שנים: במידה ויבחר רוכש הדירה במסלול ריבית משתנה כל חמש שנים הצמודה למדד המחירים לצרכן הוא יוכל ליהנות מריבית של 2.3% במידה ויתמקח מול הבנקים, במקרה הגרוע ישלם ריבית של 2.7%. במידה ורוכש הדירה ייקח 500 אלף שקל במסלול זה אז ההטבה שהוא מקבל כתוצאה מנטילת משכנתא במסלול זה במונחי ערך נוכחי, או לשם פשטות במונחים השקולים בפועל להנחה כספית במחיר הדירה, מדובר על הטבה של כ-42 אלף שקל בלבד.

אלטרנטיבה - מסלול ריבית פריים: אם נשווה את המסלול שמציעה שיכון ובינוי למסלול ריבית פריים, אזי שווי ההטבה בעיניו של הלקוח יורד לפחות בטווח הקצר. בטווח הארוך ריבית הפריים ככל הנראה תעלה ותשנה את המאזן. כיום לקוח יכול לקבל משכנתא בריבית של פריים של עד מינוס 0.9% במידה והוא לקוח אותו רואה הבנק כלא מסוכן. במקרה הזה הריבית על המשכנתא אותה ישלם תעמוד על 3.1% נכון לריבית הפריים כיום. המשמעות היא שבטווח הקצר מסלול זה זול יותר מההטבה שמציעה שיכון ובינוי, היות וההלוואה נושאת ריבית של 1% והיא צמודה למדד המחירים לצרכן, כך שהריבית האפקטיבית השנתית בה, בהנחה שבנק ישראל יצליח לעמוד ברף העליון של יעד האינפלציה תעמוד על 4%. ריבית הפריים צריכה לעלות ב-1% כדי שלרוכש הדירה של שיכון הבינוי תירשם הטבה.

מה מתאים למי?

רוכש דירה שיכול לקבל הצעת משכנתא אטרקטיבית מהבנק ומעוניין בהחזר חודשי שחשוף עד כמה שפחות למדד המחירים לצרכן, יעדיף לקחת מהקבלן את עלות ההטבה שעומדת מבחינתה של שיכון ובינוי על 55 אלף שקל ולהוריד את מחיר הדירה.

בעיני הלקוח שזקוק למשכנתא בעת רכישת הדירה, הפחתה במחיר הדירה שקולה להפחתה בהיקף המשכנתא שיטול על עצמו. הירידה בהיקף המשכנתא כשלעצה תפחית את ההחזר החודשי של הלקוח במידה ומדובר באופק שנים.

רוכש דירה שמתקשה לקבל משכנתא בתנאים טובים בשל דרישה לשיעור מימון גבוה, המבצע של שיכון ובינוי יכול להיות אטרקטיבי עבורו, היות ופער הריביות שידרוש ממנו הבנק לעומת הריבית שמציע שיכון ובינוי עולה. לעתים נדרשים רוכשי דירות לקחת משכנתא בסיוע של חברת ביטוח ובמקרה כזה הריבית עולה - ואז שווי ההטבה בעיני הלקוח גדול יותר בהשוואה לקבלת הנחה על מחיר הדירה.