איש הישר בעיניו יעשה
בעקבות עליית המחירים בשוק הנדל"ן בוחרים זוגות רבים לשכור דירה, אך תחום זה פרוץ וזקוק נואשות למנגנון פיקוח
באחרונה פורסם הדו"ח השנתי של כלכלני ה-OECD, המסמך החיצוני המקיף ביותר שמנתח את המשק הישראלי על כל רבדיו. בדו"ח מוצגות כמה מסקנות המדאיגות את כלכלני הארגון, ובראשן "התפוצצות בועת הנדל"ן". לדבריהם, יש לעודד את התפתחות שוק השכירות על ידי מספר מהלכים, לרבות קיצוץ בפטורים ממס לבעלי דירות ולמשקיעים בנדל"ן, התמקדות בסיוע בשוק השכירות, קביעת הגבלה על העלאת שכר דירה וחקיקת חוק המפרט את הזכויות והאחריות של משכירים ושוכרים.
על רקע עליות המחירים בשוק הנדל"ן הופכת השכירות לאלטרנטיבה כמעט יחידה עבור זוגות רבים. מצב זה יתמשך גם אם אכן תתממש התחזית של ירידת מחירים של 10% או 20%.
דירות להשכרה הן תחום פרוץ שבו איש הישר בעיניו יעשה. בדרך כלל נהוג לחשוב כי המרוויחים היחידים מכך הם בעלי הנכסים, הגובים, לעתים, שכר דירה מופקע. אולם גם הם ניזוקים מכך. התחום הפרוץ נותן כח רב בידיו של דייר שמסרב להתפנות, ישנו קושי רב לאכוף את ההסכמים, ועוד. מסיבה זו מרבית הסכמי השכירות הנהוגים בארץ (למגורים) הינם קצרי טווח ותקפים לשנה –שנתיים בלבד. בכך נמנעים מבעל הנכס ומהשוכר יציבות וביטחון, וכל אחד מהצדדים מנסה "לתפוס" כמה שיותר.
בכדי לחולל שינוי אמיתי בשוק הנדל"ן, יש לעודד שכירות לטווח ארוך ולטפח שוק משוכלל שבו דירות בעל הנכס זוכה לתשואה מובטחת והגנה, ולשוכר מובטחת יכולת תכנון לטווח ארוך ויציבות. בעולם קיים מנגנון שכזה - RENT CONTROL - שקובע מחיר בסיסי קבוע לשכר הדירה בעת חתימת החוזה, תוך שהוא מתעדכן באופן שוטף מדי שנה בהתאם לעליית המדד ובתוספת של אחוזים בודדים הידועים לכל הצדדים מראש.
כך גם השוכר יודע בוודאות כמה עליו לשלם לאורך שנים, וגם בעל הנכס יידע לקבע את המחיר שהוא יקבל למשך שנים קדימה. ההסכם ארוך הטווח יבטיח לבעל הנכס את התשואה על השקעתו גם אם יחולו שינויים ברמת המחירים.
מנגנון נוסף הנכלל ב -RENT CONTROL, ושאותו יש לאמץ גם בארץ, הוא מיסוד הפן החוקי שביחסי הגומלין בין משכיר ושוכר וקביעה של מנגנון אכיפה מהיר יותר וזמין יותר לפורעי חוק אשר משתלטים על נכסים ועושים בהם כבשלהם.
במקביל לאימוץ המנגנון יתפתח בארץ גם שוק של חברות ניהול, כמקובל בארה"ב, שידאגו לתפעולם של הנכסים המושכרים לטובת כל הצדדים.
הסדרת שוק הדיור להשכרה תגדיל את היצע הדיור להשכרה ותאפשר תחרות אמיתית ורחבה יותר לציבור השוכרים, שברובו מורכב מצעירים ומאנשים שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה. הידיעה שרמת הסיכון בבחירה באפיק השקעה זה תרד, הן מהיבט המשפטי והן באמצעות OUTSORSING של שירותי ניהול הנכס, תקטין את פרמיית הסיכון ותהווה סנונית ראשונה לעצירת מחירי השכירות המאמירים.
צעד שכזה מחייב התערבות רגולטורית שתכפה את אימוץ המנגנון על שוק הדיור. נראה כי כעת זה הזמן הנכון לעשות זאת הן מבחינת רמות המחירים והן מבחינת דעת הקהל.
אם לא יהיו שינויים רגולטוריים והממשלה לא תשכיל למסד את שוק השכירויות, אנו נהיה עדים לגל נוסף של התייקרויות בשוק הדיור למגורים ולהשכרה. נוסף על כך, בינואר 2013 יפוג פרק הזמן בו זכאי בעל נכס שני ומעלה לפטור ממס שבח, וביטול הפטור יגרום לקיצוץ ההיצע בשוק ויצירת פערי ביקוש נוספים.
כפי שההיסטוריה מלמדת אותנו, שוק השכירויות עוקב אחר שוק הדירות בפיגור של כמה רבעונים, וספק גדול אם ללא התערבות רגולטורים, הוא יתנהג כעת באופן שונה.
הכותב הוא מנהל חטיבת ניהול נכסים בקבוצת AMG
