המחירים עוד יעלו

הקיץ הנוכחי ייזכר כאחד החמים שעברו על ישראל בכלל ועל ענף הנדל"ן בפרט. הקיץ התחיל עם רפורמות של משרד האוצר שהתיימרו להיות "פטישים של 5 ק"ג" שיצננו את ענף הנדל"ן, ובין מסיבת עיתונאים אחת לאחרת פרצה מחאת האוהלים: הצעירים דרשו ובצדק פתרונות מגורים מיידיים במחירים שפויים. הדרישה הופנתה לממשלה, שכמה חודשים קודם לכן כרתה את ענף השכירות, באמצעות הגבלות קשות על משקיעי הנדל"ן.

בכל אותה עת, המסר שמעבירה התקשורת לציבור הוא: "כדאי לכם לחכות עם רכישת הדירה, המחירים תכף יצנחו". הציבור מצדו, ובעיקר הזוגות הצעירים, שנוכחותם בקרב ציבור רוכשי הדירות ב־2011 קטנה, עבר לשבת על הגדר ולחכות לירידת המחירים המיוחלת.

שוק הדיור בישראל הוא שוק קשיח. לפי מחקרים אחרונים בנושא, למעלה מ־70% מהאוכלוסייה מתגוררת בדירה שבבעלותה. אנחנו לא מדברים על מותרות. אנשים מתחתנים, מתגרשים, מביאים ילדים לעולם וחייבים למצוא לעצמם קורת גג ראויה. בניגוד לגבינה או לקוטג', שניתן לוותר עליהם או לבחור במקומם מוצרים חלופיים זולים יותר, על דירה אי אפשר לוותר; מקסימום אפשר לדחות את הקנייה בכמה חודשים ולהתגורר בינתיים אצל ההורים.

שוק השכירויות, שהתייקר במרוצת השנים האחרונות בצורה דרסטית בכל הארץ, משפיע אף הוא על הצורך והדוחק של זוגות צעירים לרכוש דירה. זאת בעיקר משום שהתשלומים החודשיים כל כך גבוהים, שעדיף כבר להמירם בהחזר חודשי של משכנתה. על אף מחאת הדיור זוגות צעירים ממשיכים להגיע למשרדי המכירות, אך הם עדיין מעדיפים להמתין, בתקווה שהבטחות האוצר אכן יביאו לשינוי דרמטי, ויוזילו בסופו של יום גם את מחירי הדירות בצורה משמעותית.

בחינת מקרים דומים מההיסטוריה הלא רחוקה שלנו מראה כי מחירי הדיור לא ירדו בצורה משמעותית, גם במשברים קודמים. על אף הנתונים שפרסמה הלמ"ס לאחרונה המעידים על גידול של כ־15% בהתחלות הבנייה, עדיין ישנם אזורי ביקוש רבים שהיצע הדירות בהם קטן והולך. ניקח לדוגמה את אזור השרון. לפי הלמ"ס, במחצית הראשונה של 2011 נמכרו בהוד השרון 272 יחידות דיור לעומת 128 יחידות דיור בתקופה המקבילה. מדובר על זינוק של 112%. לעומת זאת, בדיוק באותה תקופה החלה בנייתן של 337 יחידות דיור לעומת 493 יחידות דיור - צניחה של 25% לעומת המחצית הראשונה של 2010. המשמעות היא שבעוד שנה־שנתיים צפוי מחסור חמור בדירות חדשות בהוד השרון והמחירים מן הסתם יזנקו.

בסוף 2008 פרץ משבר הסאב־פריים. הבנקים הכי גדולים של הדוד סם החלו לקרוס בזה אחר זה וסחפו את העולם כולו למיתון. כותרות העיתונים בארץ בישרו על מיתון והזהירו מפני גל פיטורים ענק. הבנקים בארץ הגבילו כצעד של ביטחון את המשכנתאות. חוקי ההיצע והביקוש הופרו על ידי סוג של לוחמה פסיכולוגית שנערכה בתקשורת. רוכשי הדירות חששו לקנות דירות וציפו לירידת מחירים. מצב זה יצר ביקושים כבושים במשך חצי שנה. ברבעון השני של 2009 כל הביקושים התפרצו לשוק בבת אחת וגרמו תוך זמן קצר, לזינוק של עשרות אחוזים במחירי הדיור. גם היום, קיים חשש שהדשדוש של שוק הנדל"ן בחודשי הקיץ עלול להביא לעלייה מחודשת במחירים. ההבנה שרפורמות הממשלה ייקחו זמן עד שיתורגמו בפועל להיצע גדול של דירות, הגידול באוכלוסייה, המחסור בעובדים מקצועיים ועליה מתמדת בתשומות הבנייה, מאששים את החשש.

צריך לזכור כי עדיין ישנם הורים החוששים שילדיהם לא יוכלו לרכוש דירה בעוד כמה שנים או לחלופין חוששים להשקיע את הכסף בשוק ההון ומעדיפים לרכוש דירה להשקעה - צעד שנחשב לסולידי וכמעט נטול סיכון. כל אלה עלולים בסופו של דבר להביא לעליית מחירים. זה 16 שנים אני חי ונושם נדל"ן ומתפרנס משיווק דירות בפרויקטים. נוכחתי לדעת שגם אחרי תקופות של מיתון יחסי, תמיד הגיעה תקופה שבה המחירים האמירו בצורה תלולה. יש לקוות שהפעם לפחות העלייה לא תהיה תלולה.

הכותב הוא מנכ"ל אלדר שיווק