מחירי הדירות יירדו. עם או בלי הממשלה
לצעירים יש ציפיות גבוהות אולם מגיע להם ליהנות מפירות עבודתם הקשה בדיוק כמו בני הדור הקודם. למזלם, מחירי הדיור יירדו ממילא בגלל תנודותיו הטבעיות של השוק
השנה 1972. עם נישואיי, רכשנו אשתי אילנה ואנוכי דירה מרווחת בת 4 חדרים ברמת גן. מחירה עמד על 175 אלף לירות (כן, היה דבר כזה), שווה ערך אז ל־42 אלף דולר. מימנתי את הרכישה מהחסכונות שלי ושל אשתי, בסך של כ־19 אלף דולר, ממתנה מהורי אשתי בסך 5,000 דולר ומהלוואה של 18 אלף דולר. גם בימים ההם לא היה קל לרכוש דירה בלי להיעזר באחרים. עבדתי באמת קשה מאוד בהוראה ובהכנת אלפי תלמידים למבחני הבגרות בהיסטוריה, חסכתי פרוטה לפרוטה, ושכרי הגיע אז לכ־600 דולר בחודש. אני מעריך שבאותו זמן הייתי זקוק לכ־100 משכורות חודשיות לפי השכר הממוצע במשק כדי לרכוש דירה. במקביל, סיימתי תואר שני במינהל עסקים, ומעט מאוחר יותר, ייסדתי עם שלמה סימנובסקי את בית ההשקעות מיטב.
מאז רכשתי את דירתי הראשונה חלפו כ־40 שנים, ומחירי הדירות עלו וגם ירדו. והנה, בשנים האחרונות מחירי הדירות למגורים עלו בממוצע בשיעור תלול מאוד של 57% (בין דצמבר 2007 לאפריל 2011). באותו פרק זמן, גם שכר הדירה הממוצע זינק ב־28%. ואולם שכר העבודה לא עלה באופן מקביל, וכך יכולתו של עובד, גם זה שמשתכר היטב, לרכוש או לשכור דירה, נפגעה. במונחים של מספר חודשי משכורת ממוצעת הנדרשים לרכישת דירה בת 3.5–4 חדרים בתל אביב, הרי שצריך כיום 285 חודשי עבודה לעומת 173 חודשים לפני כשלוש שנים וחצי בלבד.
צעירים לא מפונקים
מחאת הצעירים (ולא רק הם) נגד המצוקה הבלתי נסבלת במירוץ לרכישת דירה או לשכירתה, נתקלת גם בטענות נגד המוחים בסגנון "אתם מפונקים, לא מוכרחים לגור בתל אביב, לכו לפריפריה, כך זה בכל העולם". אולם מה שהמבקרים שוכחים הוא שבכל העולם שירותי התחבורה הציבורית הרבה יותר מתאימים לצורכי האוכלוסייה, וזה עוד תחום שהמדינה הזניחה.
כשאני משווה את הצעירים של היום לצעירים שהיינו בשנות השבעים, בוודאי שיש הבדלים: בסגנון החיים, ביכולות ובציפיות. אבל אין שום הבדל מבחינת הנכונות לעבודה קשה. הצעירים של היום ממש לא מפונקים. בכל חברה ישנם גם פרזיטים - היום ואז, אבל הרוב הגדול של הצעירים מוכנים לעבוד קשה מאוד, ללמוד ולעבוד במקביל, כפי שגם אני עשיתי תמיד. יש הבדל בציפיות שלהם מן החיים. הציפיות כיום הן, באופן טבעי, גבוהות לאין ערוך מהציפיות שהיו לנו, ואין בזה שום רע. אבל כגודל הציפיות כך עלול להיות גודל האכזבות והתסכול כאשר אתה מרגיש שאתה כאילו מתקדם, ובפועל דורך במקום, או אף נסוג.
לצעירים של היום מגיע ליהנות מפירות עבודתם הקשה, לא פחות מכפי שבני הדור שלי נהנים כיום מפרי עמלם. קצרה היריעה מלהתייחס להצעות השונות להורדת מחירי הדיור, הנזרקות לחלל האוויר בימים האחרונים. אך אני מעריך כי גם אם הממשלה לא היתה עושה כרגע דבר, מחירי הדירות יירדו בשנתיים הקרובות ב־10% עד 15%; ואם יינקטו צעדים נוספים, הירידה אף עשויה להיות בשיעור תלול מזה. הנה שלוש סיבות לאופטימיות:
ראשית, כפי שמחירי הדירות עלו בשלב ראשון כתיקון לירידות המחירים קודם לכן, ואחר כך המשיכו לעלות מעבר לעלייה זו, כך הם צריכים לרדת, בדיוק כמו התנהגות המניות, כמאמר "What goes up must go down". זה נשמע פשטני, אך זה נכון. ברגע שהמחירים מקצינים למעלה, אל מעבר ליכולתם של הרוכשים להמשיך לרכוש דירות, מתחילה ירידתם.
שנית, ההיצע גדל כבר היום. התחלות הבנייה גדלו וגם מלאי הדירות למכירה עלה. התוצאה: שינוי משוואת הכוחות בין הקונים לבין המוכרים, ואנחנו עוברים משוק של מוכרים לשוק שבו הקונים מכתיבים את המגמות.
שלישית, צריך להניח שלנוכח המחאה הציבורית, וככל שהבחירות יתקרבו, הממשלה תעשה מאמץ להגדיל ומהר את מלאי הדירות, הן למכירה והן להשכרה, ובנק ישראל מצדו יעלה את הריבית, גם אם במתינות, ויעשה את רכישת הדירה להשקעה פחות אטרקטיבית.
התערבות תעזור
כאמור, יש היגיון רב בקביעה שמחירי הדירות יירדו בשנה־שנתיים הקרובות גם ללא מהלכים נוספים, אך במקרה זה הירידה תהיה זמנית וניתקל בעוד כמה שנים באותה בעיה. זאת, משום שהאוכלוסייה בישראל צעירה מאוד, ואנשים צעירים נישאים וזקוקים לקורת גג, וכמה מהם לאחר מכן מתגרשים, ושוב זקוקים לדירה. אז מה המסקנה: האם זו גזירת גורל שמחירי הדירות צפויים לעלות אחרי ירידה זמנית במחיריהן? לא.
אז כן, בהחלט יש תקווה לשינוי. זהו שינוי חשוב, אך לא די בו. יש צורך בשינוי הרבה יותר כולל בסדר היום הכלכלי והחברתי של מדינת ישראל בכל הקשור למעמד הביניים ולשכבות החלשות שמתחתיו.
הכותב הוא יו"ר בית ההשקעות מיטב
