מחירי השכירות בדרך למעלה

די מפתיע שמחאת האוהלים מופנית נגד שכר הדירה הגבוה ולא נגד מה שחולל אותו - העלייה החדה במחירי הדירות. בשנתיים האחרונות, עד חודש יוני, עלה סעיף הדיור במדד המחירים, המודד את השינויים בשכר הדירה, בשיעור מצטבר של 11.5%. מחירי הדירות בפועל, לעומת זאת, זינקו בתקופה זו (עד חודש מאי) בשיעור גדול פי שלושה, של 36%. מדובר כמובן רק בממוצע ארצי. באזורי הביקושים הגדולים, כמו למשל סביב השדרה שהציתה את אש המרד, עלו מן הסתם מחירי השכירות בשיעורים חדים הרבה יותר.

גם מחירי הדיור במגרש של בנק ישראל

מצמד נתונים זה אפשר לנסות להעריך מה צפוי לנו בהמשך הדרך. כדי לעשות זאת, צריך להבין תחילה איך זה שבשנה כמו השנה שעברה, למשל, שבה האינפלציה הסתכמה ב־2.7%, עלו מחירי הדירות בפועל ב־14%. על הפיגור בבניית דירות חדשות על רקע הגידול באוכלוסייה ועל השילוב של מחסור בקרקעות זמינות עם עודף בירוקרטיה כבר נכתב כמעט הכל. לצד אלה משפיעים על מחירי הדירות כמה גורמים נוספים, כמו שער הדולר, שיעור האבטלה במשק, הציפיות לאינפלציה והעובדה שהדירות שנבנות היום הן ברמה גבוהה יותר מאלה שנבנו בעבר.

אולם, הגורם החשוב ביותר לזינוק במחירי הדירות נמצא במגרש של בנק ישראל, ואנשי הבנק אפילו טורחים להבליט אותו כמה שאפשר. "גורם מרכזי שפעל לעליית מחירי הדירות בתקופה האחרונה הוא הריבית הנמוכה שהושפעה מהמדיניות המוניטרית המרחיבה שננקטה בתגובה למשבר", כתבו כלכלני הבנק רק לפני שלושה חודשים, בדו"ח השנתי של הבנק לשנת 2010.

המחירים עולים, אבל פחות

כאשר בנק ישראל מדבר על ריבית נמוכה, הוא אינו מתייחס רק לשיעור הריבית שעליה מכריז הנגיד סטנלי פישר בסוף כל חודש, אלא למה שנקרא "סביבת הריבית" - נתון שמביא בחשבון גם את הריביות במדינות אחרות. הריבית האפסית שהיתה לנו עד לפני פחות משנתיים, בעיקר בארץ אבל גם בעולם כולו, היתה כורח המציאות, כי כאשר הסחר העולמי צונח כמעט בן לילה ב־10%, חייבים להוריד את הריבית כדי להמריץ את הפעילות הכלכלית.

עכשיו השאלה היא מדוע אחרי עשר העלאות ריבית בשיעור מצטבר גדול יחסית של 2.75%, מחירי הדירות לא רק שאינם יורדים, אלא אף ממשיכים לעלות. התשובה הראשונה היא שהם אכן ממשיכים לעלות, אבל בתשעת החודשים האחרונים הם עולים בקצב קטן והולך. התשובה החשובה יותר היא שהמודלים הכלכליים צופים התייצבות במחירים כבר לקראת סוף השנה הנוכחית. הבשורה הפחות טובה היא שמחירי השכירות נוטים לאורך זמן ליישר קו עם השינויים במחירי הדירות. לכן, אם המודלים הכלכליים יעבדו גם במקרה זה, אנחנו צפויים במחצית השנה הקרובה לעלייה נוספת של כ־3% במחירי השכירות.