פישר, תן לצרכנים להחליט

סטנלי פישר התערב בשוק המשכנתאות, האם זה באמת הכרחי? לפי ההסדר החדש של פישר, לווי המשכנתאות יאולצו לעבור מריבית משתנה של 3.25% לריבית קבועה של 4.88% ל-5 שנים. המשמעות היא העלאת תשלומי הריבית על משכנתאות של עוד כ-1.64% (4.88%- 3.24%).

הטיעון של בנק ישראל הוא שריבית קבועה היא אמנם יותר יקרה אבל נותנת בטחון לרוכשי הדירות נגד העליות הצפויות של שערי הריבית המשתנה.

יש כאן טענה לפיה מימון משכנתאות בריבית קבועה לטווח ארוך פחות מסוכן ממימון משכנתאות על בסיס ריבית משתנה. טענה זאת איננה בהכרח נכונה.

ריבית משתנה, קבועה ועקום התשואות

ניתן דוגמא במספרים עגולים. נניח שהריבית המשתנה ללוקח משכנתה היא 5% והריבית הקבועה לשנתיים היא 6.5%.

חישוב פשוט מראה כי הציפיות בשוק הן שהריבית המשתנה נניח בעוד שנה תעלה ל-8% . לכן הוצאת המימון ללווה המשכנתה בריבית משתנה של 5% השנה ו-8% בשנה הבאה יהיה פחות או יותר שווה להוצאת המימון בריבית קבועה של 6.5% לשנתיים.

הטענה שכביכול מימון בריבית קבועה, לפי ההסדרים החדשים של בנק ישראל, תמנע התפתחות בועה ומשבר בשוק הנדל"ן איננה בהכרח נכונה. הסיבה העיקרית למשבר הסאב -פריים בארה"ב היה המינוף והאיגוח (securitization) של תיק המשכנתאות בעיקר באזורים כמו לאס-וגאס ופלורידה. הרבה מלוקחי המשכנתאות טרום המשבר ב-2007 דווקא מימנו בריבית קבועה ל 10 שנים שהייתה אז ברמה נמוכה מאוד של כ- 2%-2.5%.

המסקנה העיקרית היא שאין קשר בין סוג המימון, אם הוא בריבית משתנה או בריבית קבועה, לבין מגמות בשוק הנדל"ן, בועות או משברים.

השלכות ההתערבות הישירה בשוק המשכנתאות

ניתן לצפות שהביקוש למשכנתאות בריבית קבועה יגדל משמעותית וזה יעלה את הריבית הקבועה וגם המרווח בין ריבית קבועה לריבית משתנה יעלה. התפתחות זאת תהיה טובה ורווחית לבנקים אבל עלות המשכנתה תעלה לרוכשי הדירות החדשים שעכשיו עומדים להיכנס לשוק. זה כמובן יוריד את הביקוש לדירות אבל בהחלט שלא יפתור את בעיית המחסור בדיור שההיצע שלו הוא די קשיח.

כיום הציפיות הן אמנם להמשך עליות בשערי הריבית. אבל הכול יכול להשתנות ואי אפשר להוציא מן הכלל שבטווח הזמן של שנה או שנתיים שערי הריבית יתחילו לרדת ואז כל מי שעכשיו חייבים לסגור את המשכנתה בריבית קבועה לטווח ארוך, יהיו תחת נטל שבו ישלמו ריבית מעל הריבית בשוק בעתיד. אי אפשר לחזות את העתיד. מלחמה במזרח התיכון או האטה כלכלית ומשמעותית בסין ובאירופה יכולה להביא לירידת מחירי הנדל"ן בארץ. דווקא מימון משכנתאות בריבית קבועה וגבוהה במצב כזה עשוי להביא למשבר יותר חמור.

הוראת בנק ישראל לבנקים להגדיל את ההפרשות בגין משכנתאות תייקר ללווים את העלות ונראית מהלך מיותר.

כוחות השוק והלווים

סביר שלווי המשכנתאות הם אנשים רציונאליים ובניגוד לדעה הרווחת בבנק ישראל הם אינם טיפשים ויודעים מה טוב בשבילם. אפשר לסמוך שהם יידעו להחליט על התמהיל הנכון בין ריבית משתנה לקבועה כאשר יחליטו על המימון המתאים למשכנתה. בחמש השנים האחרונות הם בעיקר מימנו בריבית משתנה וצדקו כי לאורך הטווח הזה הריבית המשיכה לרדת. בשנה האחרונה הלווים בריבית משתנה הרוויחו יחסית לעמיתיהם בריבית קבועה. זו דרכו של השוק וכוחות השוק הם החונכים הכי טובים לכולנו.

הדאגה של בנק ישראל למערכת הבנקאית צריכה להיות דרך הלימות הון capital adequacy ratios)) ולא דרך התערבות בהחלטות הצרכנים או גזרות על הבנקים שישפיעו על העלויות לצרכנים.

ד"ר ארי אוליאל, מרצה בתוכנית MBA במרכז ללימודים אקדמיים – אור יהודה