תמריצים ליזמים? השכירות רק תעלה
החלטה דרמטית שקיבל מרכז ההשקעות במשרד התמ"ת על שינוי המגבלות החלות כיום על בניית דירות להשכרה עשויה לחולל מהפכה של ממש ולגרום לבנייה המונית של דירות חדשות להשכרה. עם זאת, ללא סיוע של המדינה לצעירים ולמעוטי יכולת - אוכלוסיות אלו לא יוכלו ליהנות ממנה
מינהלת מרכז ההשקעות במשרד התמ"ת קיבלה בתחילת החודש החלטה דרמטית לשנות את המגבלות החלות כיום על בנייה של דירות להשכרה, לצורך קבלת ההטבות שמציע המרכז במסגרת החוק לעידוד השקעות הון.
על פי החוק, יזמי נדל"ן הבונים דירות שלפחות מחציתן מיועדות להשכרה לתקופה של חמש שנים לפחות, זכאים לשורה של הטבות, בהן מס הכנסה מופחת בשיעור של 11% על הרווחים לחברות, מס מופחת ליזמים פרטיים של 20%, הכרה בפחת מואץ של 20%, מס של 15% על חלוקת דיבידנד מפרויקטים בשוק זה והקלות נוספות על תשלום של אגרות והיטלים.
במסגרת ההחלטה החדשה, הוסרו החסמים המרכזיים שמנעו מיזמים לבנות דירות להשכרה: קביעה מוגדרת של גודל הדירה ושכר הדירה המקסימלי שניתן לקבל כדי לממש את ההטבות.
במסגרת ההחלטה החדשה נקבעה מגבלה אחת ויחידה: כדי לממשה ניתן לבנות דירות בכל גודל, ובלבד ששכר הדירה שיתקבל לא יעלה על 6,200 שקל בממוצע לכל הדירות בבניין. לשם השוואה, עד היום נדרשו היזמים, לצורך קבלת ההטבות, לגבות שכר דירה לא ריאלי שנע בין 938 ל־4,389 שקל בלבד לדירות במרכז הארץ.
היזמים אוהבים מאוד את ההחלטה ומתברר כי על רקע ההקלות החדשות כבר אושרו על ידי מרכז ההשקעות פרויקטים של בנייה להשכרה בהיקף של 425 דירות בערים רחובות, תל אביב, הוד השרון, עפולה, חולון, נתניה וקריית ביאליק.
המטרה: ליצור מלאי דירות לטווח ארוך
הרעיון העומד בבסיס השינוי הנו יצירת מלאי של דירות להשכרה שאותן יוכלו הדיירים לשכור לטווח ארוך, כנהוג במדינות רבות בעולם. זאת לאחר שבמשך שנים ניסתה הממשלה ללא הצלחה לעודד בנייה של דירות להשכרה כפתרון עבור זוגות צעירים ואוכלוסיות נוספות המתקשות לרכוש דירה.
ההחלטה על שינוי התנאים התקבלה לאחר מאבק ארוך שניהלה בשנים האחרונות התאחדות הקבלנים בנושא. לאחרונה הזמינה ההתאחדות בדיקה של פירמת רואי החשבון BDO זיו האפט שממנה עלה כי עוד לפני הקלת התנאים לצורך קבלת ההטבות חלה עלייה משמעותית ברמת העניין שגילו יזמים במסלול הבנייה להשכרה בחוק לעידוד השקעות הון. רו"ח ארז עיני ורו"ח ארז בוקאי מ־BDO אומרים, "ההקלה הזו, במקביל להגמשת מגבלת דמי השכירות המקסימליים והעלייה המשמעותית בערך נכסי הנדל"ן בישראל, העלתה משמעותית את האטרקטיביות של החלת מסלול זה על בניינים חדשים למגורים", כותבים אנשי BDO שמציינים עוד כי החוק מאפשר למכור מיידית מחצית משטח הדירות בשיעורי המס הנמוכים משמעותית משיעורי המס הרגילים. "זהו יתרון מס משמעותי, בפרט אם כנגד מכירה זו יקוזז הפסד שמקורו בפחת מואץ הניתן כהטבה נוספת במסגרת החוק", מסבירים עיני ובוקאי. לדבריהם, מסלול זה אטרקטיבי במיוחד ליזמים וקבלנים בעלי עתודות קרקע המוחזקות על ידיהם זמן רב ושצברו שבח גבוה.
הם מוסיפים כי במחצית השנייה של הבניין שהושכר למגורים למשך חמש שנים לפחות, ניתן ליהנות משיעורי המס המופחתים על הכנסות השכירות והמכירה וכן לפטור ממע"מ במכירה (ללא קיזוז תשומות).
קרקע לאלף דירות בשנה הנוכחית
ההחלטה של מרכז ההשקעות התקבלה לצד החלטה של מנהל מינהל מקרקעי ישראל ירון ביבי שאותה חשפנו כאן ב"כלכליסט" בנובמבר האחרון ונועדה גם היא להגדיל את היצע הדירות להשכרה במשק. על פי ביבי יקיים מינהל מקרקעי ישראל מכרזים לשיווק קרקע ליזמים במיקומים שעליהם יחליט המינהל בעיקר באזורי ביקוש. בסוף השבוע שעבר בישיבה מיוחדת שקיים מנהל מינהל מקרקעי ישראל עם נציגי תא היזמים בהתאחדות הקבלנים, חשף רשמית ביבי לראשונה את היקף הפעילות שהוא מתכנן בתחום זה. במפגש שבו השתתפו ראשי חברות ייזום כמו אזורים, א.דורי, אאורה השקעות, אוניל, דלק נדל"ן וחבס ונציגי הקבלנים, אמר ביבי כי המינהל מתכנן לשווק בשנה הקרובה קרקע שתתאים ל־34 אלף יחידות דיור כמו שעשה בשנת 2010, וכי על פי התכנון, מתוך הקרקעות הללו ישווקו שטחים שייועדו ל־1,000 יחידות דיור להשכרה.
סגן נשיא התאחדות הקבלנים איציק אמסלם ציין כי עד לאחרונה, למרות ניסיונות חקיקה ותמריצים שניתנו במסגרת החוק, הפרויקטים בתחום הדיור להשכרה לא יצאו לדרך בגלל מגבלות שחלו על החוק. לצד הדיווח של BDO על העלייה במספר היזמים שבוחנים כיום בנייה להשכרה, אמסלם מעריך בשיחה עם "כלכליסט" כי ביטול המגבלות ישפר באופן ניכר את הכדאיות בבניית פרויקטים להשכרה וכי בשנים הקרובות נראה הקמת לא מעט פרויקטים למגורים הכוללים שילוב של דירות המיועדות למכירה ודירות המיועדות להשכרה לטווח ארוך. "אני מאמין כי מדובר בבשורה עבור זוגות הצעירים וציבור שוכרי הדירות, שכן הם יוכלו להתגורר בדירות חדשות בפרויקטים מודרניים לתקופות ארוכות מבלי לעבור דירה כל תקופה קצרה".
מי ינהל את הבניינים
ההחלטה של המדינה לקדם סוף סוף את תמרוץ הבנייה להשכרה היא החלטה חיובית שתוכל לייצר בתוך עשור מלאי של אלפי דירות חדשות להשכרה במשק. אולם ההחלטה הזו איננה פותרת שתי בעיות מרכזיות, לפחות לא בטווח של השנים הקרובות. הבעיה הראשונה היא דמי השכירות. משמעות ההחלטה להעלות את גובה שכר הדירה המקסימלי שיזכה יזמים בהקלות מס מפליגות היא שרמות דמי השכירות בשוק לא יירדו בשנים הקרובות. לכאורה, היה ניתן להעריך כי במדינה מתוקנת המחירים יירדו מפני שההיצע יגדל. אך ההיצע צפוי לגדול במקרה הטוב במאות דירות עד אמצע העשור, בהנחה שחלק מהפרויקטים ייצאו לדרך הארוכה של קבלת היתרים - ממש עכשיו. היצע שייתקל בביקוש לדיור בהיקף עצום של כ־100 אלף דירות חסרות במשק עד סוף השנה הבאה.
אם לא די בכך, הרי ברור לכל כי ההערכה היא כי ההחלטה תעודכן מדי כמה שנים ותשמור על עלייה של גובה דמי השכירות המינימליים לקבלת הטבות אלה, בדומה לעליית המחירים בתחום זה במשק. לכן, לצד הבנייה הזו על המדינה למצוא תקציב להשתתפות במימון דמי שכירות לזוגות צעירים ומעוטי יכולת.
בעיה שנייה היא עניין הבעלות והאחזקה של פרויקטים של דירות להשכרה. בארצות הברית ובאירופה מדובר בשוק תוסס ומצליח בעיקר בשל העובדה שגופי השקעה ונדל"ן השתלטו על התחום, רכשו את הבניינים הללו ומנהלים אותם כהשקעה מניבה לאורך עשרות שנים. עד שגופים מתחומי הפיננסים, כמו חברות ביטוח למשל או קרנות השקעה בנדל"ן מניב, לא יהפכו לכוח המניע בשוק הזה, עלולים מבנים כאלה שיקומו בשנים הקרובות להפוך לסמל של הזנחה שירחיק את קהל השוכרים הפוטנציאלי.
