• תפריט
נדל"ן

לגור אחרת: פתרונות בעולם

בבלגיה מעודדים שכירות ארוכת טווח, ביפן מעדיפים לחכור דירות, ובהולנד הממשלה מסבסדת משכנתאות. "כלכליסט" מציג: מודלים שעבדו במדינות דומות לישראל בצפיפות האוכלוסייה ובתוצר לנפש

אולגה ויניאר 06:5924.06.10

בלגיה - לא חייבים לקנות

מחירי הדירות בבלגיה הם מהיציבים והנמוכים באירופה. דירת 3 חדרים בבריסל הבירה עולה כ־100 אלף יורו ואילו באנטוורפן, העיר המבוקשת והגדולה יותר, המחירים כבר מגיעים ל־200 אלף יורו. למרות המחירים הנמוכים יחסית במונחים אירופיים והיציבות הניתנת לחיזוי, הבנקים אינם ממהרים להעניק משכנתאות - ובייחוד לא לזוגות צעירים. שיעור המימון הממוצע נע בין 40% ל־50% בלבד.

 

 

 

גם מערכת המיסוי הקיימת אינה מקלה על הזוגות הצעירים. על כל בעל דירה חל מס רכוש בגובה של 1.25%–2.5%, תלוי במיקום. נוסף על כך ישנו מס שבח בגובה של 16.5%, המשולם על עליית מחיר הנכס אם הוא נמכר בתוך חמש שנים מיום רכישתו.

 

הממשלה, מצדה, מעודדת שכירות, והדבר השתרש בתודעת הבלגים שמעדיפים לשכור דירות ולא להשתעבד למשכנתאות.

 

לדעת האנליסטים, כאן - במערכת המיסוי ובעידוד השכירות הנרחב מצד הממשלה - נעוץ ההסבר לעובדה כי מחירי הדירות בערים הגדולות בבלגיה שומרים על יציבות. דירת 3 חדרים עם שירותים כפולים וגינה באנטוורפן מושכרת תמורת 600 יורו לחודש, דבר שהופך את שוק הנדל"ן המקומי לכדאי פחות למשקיעים.

 

יפן - חכירה במקום רכישה

 

בסוף שנות השמונים חוותה טוקיו בום נדל"ני דומה לזה שנרשם בשנים האחרונות בתל אביב. מחירי הנדל"ן האמירו בכ־80%, ואף שהמיתון של שנות התשעים גרם לירידה של 25% במחירי הדירות, הם עדיין נותרו גבוהים. הממשל מצא פתרון בחכירה.

 

הממשל הפשיר קרקעות שעליהן הוקמו בתי דירות שהוחכרו לתקופה של 50 שנה. הבית נמכר לדיירים, בעוד הקרקע נשארה בבעלותה של המדינה. בתום התקופה יכולה הממשלה לבנות בניינים חדשים על אותה קרקע. מחיר מ"ר בדירות אלה נמוך בכ־50% מהדירות שבהן נרכשת גם הקרקע, וזהו פתרון נפוץ לצעירים ולמעוטי יכולת. ביפן נשקל גם מתן הקלות במס, אולם אלו נשללו מכיוון שהוחלט כי הן לא ישנו את הביקוש וההיצע בשוק, ורק יגרמו לעלייה נוספת במחירים. כיום משולם ביפן מס רכוש שנתי של 1.4% על כל הנכסים הקיימים, ושיערוך קרקע מתבצע אחת לשלוש שנים. מס זה מתמרץ משפחות צעירות להעדיף נכסים בחכירה, ורק מאוחר יותר לרכוש דירה בבעלות מלאה.

 

מחיר ממוצע למ"ר בטוקיו, בעלת אוכלוסייה של 11 מיליון איש, עומד היום על 7,000 דולר, ובערים אחרות דוגמת אוסקה, יוקוהמה וקובה, נע מחיר מ"ר בין 5,000 דולר ל־6,000 דולר. מחיר דירה של 60 מ"ר יהיה כ־450 אלף דולר.

 

טוקיו. הפתרון - חכירה טוקיו. הפתרון - חכירה צילום: בלומברג

 

צ'כיה - משכנתאות של עד 85%

 

מתחילת העשור זינקו מחירי הדיור בצ'כיה בכ־300%. בערים הגדולות היתה העלייה משמעותית יותר, בעוד שבכפרים ובעיירות הוזל הנדל"ן במקביל לתהליך האורבניזציה. הגירה פנים־ארצית וביקוש רב מצד משקיעים הפכו את הדיור בעיר לבלתי מושג עבור התושבים. ירידה של כ־7% במחירי הדיור על רקע המשבר הפיננסי העולמי ב־2009 לא שיפרה את המצב. דירת 3 חדרים בפראג עולה היום כ־320 אלף יורו או 4,000 דולר למ"ר, זאת במדינה שהשכר הממוצע בה נמוך יחסית לאירופה.

 

הדרך היחידה של הציבור המקומי לרכוש דירות היא באמצעות משכנתאות, שעל פי חוק הבנק המרכזי יכולות להגיע עד גובה 85% מערך הנכס. עם זאת, גובה ההחזר צריך לעמוד על 40% מההכנסה החודשית לכל היותר. עד שנת 2007 הוענקו הטבות מס למשלמי משכנתאות עבור דירה יחידה, אך חרף התנגדויות רבות הטבות אלה בוטלו.

 

פראג. מחירי הדיור בצ'כיה זינקו ב-300% בעשור האחרון פראג. מחירי הדיור בצ'כיה זינקו ב-300% בעשור האחרון צילום: shutterstock

 

הולנד - הממשלה דואגת לשכירות

 

אמסטרדם. סבסוד משכנתאות אמסטרדם. סבסוד משכנתאות צילום: בלומברג

בשנים 2000–1995 זינקו מחירי הדיור בהולנד בכ־80%, בעקבות ירידה בשיעור הריבית על משכנתאות במדינה. משנת 2000 נמצאים מחירי הדירות בהולנד בירידה. השפל הגיע ברבעון השני של 2009, אז צנח מחיר דירה ממוצעת לרמה של 225 אלף יורו. בחודשים האחרונים נרשמה התאוששות קלה של 2.7%.

 

בהולנד, שבה 60% מהאוכלוסייה חיים מתחת לגובה פני המים, קרקע היא משאב במחסור תמידי, ועל כן הממשלה חייבת להתערב ללא הרף בשוק הדיור. מצד אחד, הממשלה דואגת לבנות יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, ומצד שני היא מסבסדת משכנתאות כדי להפוך דירות לבנות־השגה. החוק ההולנדי מאפשר זיכויים במס עבור תשלומי משכנתאות, אבל רק עבור מי שרכש דירה יחידה ומוכיח כי מדובר בנכס למגורים ולא להשקעה. אנשים אלה פטורים גם ממס שבח, המשולם על ידי מי שמחזיק כמה נכסים להשקעה.

 

במקביל פועלת הממשלה לסבסוד שוק השכירות. מדי שנה מוענקות סובסידיות בהיקף של 8 מיליארד יורו, שנועדו לאפשר למשפחות צעירות ולמעוטי יכולת לחיות בשכירות עד צבירת הון ראשוני ברכישת דירה. הממשלה יכולה גם להגביל את גובה השכירות, מהלך שפוגע אמנם בשוק הנדל"ן להשקעה ובמשקיעים עצמם, אך מיטיב עם האזרחים.

 

 

7תגובות
בטל שלח
  • לארז מס. 6 המ שבטוח.. זה.. שאין לך שמץ.. אבל ממש.. איך לנקד..
    ג'ק, (27.06.10)
  • לטל (1) אנשים כמוך מצחיקים ואתי....
    אין לכם מושג וחצי לגביי מה שקורה בשוק...
    בוא תלמד משהו..

    דירה מורכבת מקרקע ובניין..
    הקרקע לרוב שייכת למדינה..
    ורשות המיסים גם כן שולחת ידה אל הכיס..
    בנוסף יש את הרשות המקומית/מחוזית.. צריך לקבל התרי בנייה..
    ולשלם היטל השבחה וכו'..

    לסיכום- עליית המחירים ממש לא נובעת כי רק הקבלנים החליו לא להתחרות..
    ממש להיפך- התחרות גדולה מתמיד.. רק השחקנים הגדולים יכולים לפעול בשוק כזה..
    הבעיה היא היצע נמוך של קרקעות, ולכן גם מחירים אסטרונומיים של הקרקעות..

    בקיצור רק בעלי הקרקעות הפרטיות מרוויחים מכל הסיפור...
    הציבר נדפק.. הקבלנים מרוויחים פחות מתמיד.. (פרט לשחקנים הגדולים שרכשו קרקעות מלפניי שנים).

    טל.. שבוע טוב..
    ארז, (27.06.10)
  • הפיתרון פשוט: הממשלה צריכה לתכנן בעצמה שכונות. במצב הנוכחי העירייה נותנת תוואי כללי לשכונה וכל קבלן בונה לעצמו כמה מבנים משלו, כשכל אחד צריך לקבל אישור משלו. זה גורם לסחבת אדירה ולבירוקרטיה אדירה.
    בידי המדינה ישנם שטחים אדירים- בפריפריה ובמרכז. המדינה צריכה לפשט לקבלנים את העבודה: לקחת את השטחים האלה, להזמין אדריכלים, ארכיטקטים ומי שצריך- ולתכנן לבד שכונות וערים חדשות, בלי קשר לשום קבלנים אבל עם יעוץ חיצוני שישמור על כך שהבנייה שם תהיה משתלמת לקבלנים בעתיד. אחרי שהתכנון יסתיים- המדינה תצטרך פשוט למכור את השטח לקבלנים כמו שהוא ועם התכנית המאושרת- פשוט שיבנו וימכרו, עם תוספת תשלום שתכסה למדינה את התכנון. בירורקטיה מינימלית, בלאגן מינימלי.
    במרכז הארץ המדינה צריכה לעשות את אותו הדבר ולעודד בנייה של גורדי שחקים ופרוייקטים של פינוי-בינוי של מבנים רעועים, ישנים ונמוכים בשביל מגדלים גבוהים- גם לאוכלוסיה הרגילה (כלומר בלי כל האטרקציות במגדלי היוקרה).
    מישהו, (26.06.10)
  • בניה ציבורית היא בכיה לדורות ... המדינה יודעת לייצר סלאמס בעלויות עצומות יש לשמור על שוק השכירות המשוכלל שיצרנו בישראל ... הורדת מחירי הדירות רק בפריפריה ע"י בניה בפורמט מחיר למשתכן ... לעודד פיזור אוכלוסיה ע"י עידוד יזמים לפיתוח אזורי תעסוקה בפריפריה .... מחירי הדירות בגוש דן יהיו חופשיים ע"פ פורמט הצע וביקוש ... המדינה צריכה להשקיע משאבים בחיבור הפריפריה למרכז באמצעות מערכות תקשורת, בהקמת רשת כבישים מהירים ובהקמת מערכת תחבורה ציבורית משוכללת ... אפשרות נוספת היא הענקת הטבות מס לתושבי הפריפריה העובדים בעיר כמו הכרה בעלויות אחזקת רכב כהוצאה לצורך הכנסה, שעורי מס מופחתים ועוד
    יורם מראשון, (26.06.10)
לכל התגובות