מי אומר שאין בועת נדל"ן?

האם יש בועת נדל"ן בישראל? מה יקרה למחירי הנדל"ן באזור המרכז? ומה יקרה להם בבאר שבע? לאחרונה רבות השאלות והדילמות בנוגע למחירי הנדל"ן המקומיים. אולם שאלת ה־2.3 מיליון שקל (דירת 5 חדרים בגבעתיים) נותרה ללא תשובה.

מההיבט הכלכלי יש בועת נדל"ן מסוכנת מאוד. אחרי שנתיים קשות של משבר כלכלי ושל ירידות משמעותיות במחירי הנדל"ן בכל העולם, העליות של יותר מ־30% במחירי הנדל"ן בישראל אינן מסתדרות עם ההיגיון הכלכלי. נכון, משקיעים העבירו את כספם מהבורסה לנדל"ן בגלל שהבורסה ירדה. אבל עכשיו, כשהבורסה עלתה בחזרה, האם המשקיעים ימכרו את הנדל"ן שלהם ויחזרו להשקיע את כספם בבורסה? ואם כל אותם משקיעים ימשיכו להחזיק בדירה נוספת, האם זה אומר שיש עודף היצע בדירות לשכירות, הגורם לירידה במחירי השכירות, ובהתאם לכך גם בתשואה על ההשקעה שיורדת אף היא? אז למה כדאי להם בכלל להחזיק דירה להשקעה, עבור תשואה שנתית ברוטו של 4%, לא כולל מס ועלויות אחזקה?

השפעת הריבית

והריבית, מה יהיה עם הריבית? ומה יקרה לנדל"ן כשהריבית תעלה? האם זה בכלל משנה מה יקרה לריבית והאם זה באמת ישפיע על המשכנתאות? הריבית תעלה כתגובה לעליות מחירים שיפגעו חזק יותר בלוקחי המשכנתאות. גם אם המשכנתה אינה צמודה למדד, עדיין המוצרים במכולת, הבגדים לילדים והארנונה צמודים, והיכולת לעמוד בתשלומי המשכנתה תרד ככל שהמחירים יעלו.

אולם מה שמטריד יותר מכל השאלות הללו הוא דווקא לא חוסר ההיגיון הכלכלי. מה שמטריד הוא החשיבה הלא רציונלית של רבים מרוכשי הדירות. לאחרונה פורסמו כמה פרויקטים חדשים, דווקא באזור המרכז, המנוהלים על ידי קבוצות רכישה. לפי הפרסומים, יש התנפלות של קונים על דירות בפרויקטים ללא אישורי בנייה, שיהיו מוכנים במקרה הטוב בעוד חמש שנים. אחת הקונות אמרה שהיא קנתה שלוש דירות בפרויקט (ב־7 מיליון שקל), אחת לכל ילד. ההיסטריה גדולה; כולם רוצים להיות חלק מהחגיגה ולרכוש את הפלא החדש - דירה בתל אביב ב־1.8 מיליון שקל. המשקיעים צופים תשואות של עשרות אחוזים בשנים הקרובות. אתם קונים דירה על הנייר, וכשהיא מוכנה, אתם מוכרים אותה ברווח של עשרות אחוזים. ולא רק בתל אביב, אלא גם בערים שבעבר נחשבו לא אטרקטיביות למגורים ולהשקעה. אנו עדים לאותן תופעות - כולם רוצים לקנות את החלום.

היעדר היגיון

ועכשיו קחו את כל זה ותשנו מעט את הפרטים בסיפור. אנשים מאבדים היגיון כלכלי; יש פרסומים רבים על חברות חדשות המנפיקות את עצמן בבורסה. חברות שנמצאות בשלבי פיתוח של מוצר חדש מבטיחות שבתוך 5–10 שנים המוצר יהיה מוכן ואפשר יהיה להתחיל להרוויח על ההשקעה. אנשים לוקחים הלוואות וקונים מניות של חברות כאלה, ללא חשיבה כלכלית וללא בדיקת כדאיות. הציפיות לתשואות גבוהות עולות וגורמות לעליות מחירים לא הגיוניות. המשקיעים קונים הכל מהכל, לרבות מניות של חברות ממדינות שלא נחשבו אטרקטיביות בעבר, וגם בענפים שלא משכו השקעות עד כה. המשקיעים אינם קונים מניות בשביל לקבל דיבידנדים בעתיד - הם קונים מניות בשביל למכור אותן מהר ברווחים גבוהים. גם כאן, כולם רוצים לקנות את החלום.

ואז כמה חברות מתחילות לפשוט רגל. המוצר שהבטיחו לא באמת קיים. המשקיעים מתחילים למשוך את כספם ומחירי המניות יורדים בהתאם. הבועה הפיננסית מתפוצצת והמשקיעים מאבדים את כספם.

ועכשיו תשאלו את עצמכם שוב - האם יש בועת נדל"ן בישראל או לא?

הכותב הוא ראש המחלקה למימון, בית הספר למינהל עסקים, המסלול האקדמי המכללה למינהל