מחיר למשתכן

תוכנית מחיר למשתכן היא יוזמה ממשלתית שמטרתה לסייע לחסרי דירה בישראל לרכוש דירה במחיר מוזל. התוכנית פונה בעיקר לזוגות צעירים, יחידים בגיל המתאים והורים חד-הוריים, ומעניקה להם הזדמנות לקבל הנחה משמעותית במחיר הדירה לעומת מחירי השוק.
תחילת התוכנית
התוכנית הושקה בשנת 2015 על ידי שר האוצר לשעבר משה כחלון, בתקופה שבה שוק הנדל"ן בישראל חווה עליות מחירים חדות וביקושים גבוהים. מטרתה הייתה לשבור את מעגל מחירי הדיור הגואים, ולספק פתרון דיור בר השגה לאוכלוסייה שאינה יכולה לרכוש דירה בשוק החופשי.
התוכנית פעלה על בסיס מכרזים לקבלנים, שבהם הקרקע ניתנת במחיר מוזל משמעותית. בתמורה, הקבלנים נדרשו למכור חלק מהדירות בפרויקט בתנאים המוזלים שהוגדרו מראש. נוסף על כך, המדינה סבסדה חלק מהעלויות – כולל פיתוח התשתיות – והציבה תנאים נוקשים שמטרתם להבטיח את שמירת מחירי הדירות ברף סביר ומתואם עם רמות ההכנסה של הזכאים.
תנאי זכאות למחיר למשתכן
על מנת להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן, יש לעמוד בתנאי זכאות מחמירים. הזכאות כוללת אזרחים ישראלים או תושבי קבע, זוגות נשואים או יחידים מעל גיל 35, וכן הורים יחידניים עם ילד אחד לפחות, שלא הייתה ברשותם דירה בשלוש השנים האחרונות. בנוסף, ההכנסה החודשית של המועמד צריכה לעמוד בגבולות שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון.
תהליך ההרשמה וההגרלות
השלב הראשון להשתתפות הוא הנפקת "אישור זכאות", אותו ניתן להוציא דרך אחת משלוש חברות ההרשמה המורשות: מילגם, אלונים או מעוף. על מנת לקבל את האישור, על המבקש להציג תעודת זהות, מסמכים המעידים על מצב משפחתי, תדפיס הכנסות ועוד. עלות ההנפקה עומדת על 200 ש"ח, והאישור תקף לשנה ממועד ההנפקה.
לאחר קבלת אישור הזכאות, ניתן להירשם להגרלות דרך אתר משרד הבינוי והשיכון, כאשר כל משתתף רשאי לבחור עד שלושה יישובים להשתתפות. ההגרלות מתקיימות במספר סבבים לאורך השנה, ומנוהלות באופן ממוחשב, שקוף ומפוקח על ידי משרד ממשלתי ורואה חשבון חיצוני.
הזוכים בהגרלות מקבלים מספר סידורי אישי, אשר קובע את קדימותם בתהליך בחירת הדירה מול הקבלן בפרויקט הספציפי. ככל שהמספר נמוך יותר – כך קדימותו של הזוכה גבוהה יותר בבחירת הדירה.
פרויקטים פעילים ומיקומים מבוקשים
נכון ל-2025, פרויקטים פעילים מוצעים בכל רחבי הארץ, כולל אזורים מבוקשים כמו ראשון לציון, נתניה, חיפה ובאר שבע. המידע המלא והרשימה המעודכנת זמינים באתר משרד הבינוי והשיכון.
יתרונות וחסרונות של התוכנית
לתוכנית יתרונות משמעותיים, ובראשם האפשרות לרכוש דירה בהנחה של 20%-30% ממחיר השוק, דבר שמאפשר לחסרי דירה גישה לנכס נדל"ני במחיר נגיש בהרבה ממחירי השוק החופשי. יתרון נוסף הוא קבלת תנאים מועדפים במשכנתאות, זמינות דירות בפריסה גיאוגרפית רחבה, והעדפה במקרים מסוימים לתושבי המקום או קבוצות זכאות ייחודיות.
עם זאת, קיימים גם חסרונות שיש לקחת בחשבון: איכות הבנייה בפרויקטים מסוימים עלולה להיות נמוכה מהמקובל, בשל הלחץ להוזיל עלויות; זמני ההמתנה לקבלת הדירה עלולים להתארך בשלבי הביצוע או תקלות בתכנון; בנוסף, קיימות הגבלות חמורות על מכירת הדירה – לרוב יש להתחייב למגורים של חמש שנים לפחות בנכס, ולעיתים אף להחזיר את ההנחות במקרה של מכירה מוקדמת או השכרה אסורה.
תהליך בחירת הדירה והחוזה
הזוכים מוזמנים לפגישה עם הקבלן בפרויקט בו זכו, שם מתבצע תהליך בחירת הדירה מתוך המאגר הזמין באותו שלב של הבנייה. הבחירה מתבצעת לפי סדר ההגרלה שנקבע מראש, כאשר לזוכים בעלי מספר נמוך ניתנת עדיפות בבחירת הדירה המועדפת.
לאחר הבחירה, נערכת פגישה שבה מוצג חוזה הרכישה, הכולל את כלל התנאים המשפטיים והכלכליים של העסקה – לרבות לוחות זמנים, מפרט טכני, עלויות נוספות במידת הצורך, ותנאי תשלום. חשוב להקפיד לעיין היטב בכל הסעיפים, ואף לשקול ליווי משפטי, כדי לוודא שהחוזה תואם את הציפיות וההתחייבויות של שני הצדדים.
מגבלות על מכירת הדירה בעתיד
הדירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן ניתנות למכירה רק לאחר תקופת מגורים מינימלית הנקבעת על ידי משרד הבינוי והשיכון, אשר ברוב המקרים עומדת על חמש שנים מיום קבלת טופס 4. תקופה זו נועדה לוודא כי ההטבות שניתנו יגיעו למי שמתכוון לגור בדירה ולא למשקיעים או לסוחרים.
במהלך תקופת ההגבלה, הדירה אינה ניתנת להשכרה או למכירה ללא קבלת אישור חריג, ואם תתבצע עסקה שלא בהתאם לתנאים – הרוכש עלול להידרש להחזיר את גובה ההנחה שקיבל בעת הרכישה, ואף לשלם קנס. כמו כן, ייתכנו השלכות מיסוי נוספות בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. עם תום תקופת המגורים, הדירה הופכת לנכס רגיל, וניתן למוכרה בשוק החופשי בהתאם להוראות החוק הכלליות. 
השפעת מחיר למשתכן על שוק הנדל"ן
תוכנית מחיר למשתכן השפיעה על שוק הנדל"ן בישראל. על פי דו"חות משרד הבינוי והשיכון, בערים בהן שווקו פרויקטים רבים במסגרת התוכנית – כמו קריית מוצקין, דימונה, וראש העין – נרשמה בלימה בקצב עליית המחירים ואף ירידה קלה במחירים הממוצעים למ"ר, בהשוואה לערים סמוכות ללא פרויקטים מהתוכנית.
נתוני הלמ"ס מראים כי בשנת 2017 בלבד נמכרו מעל ל-8,000 דירות במסגרת מחיר למשתכן, מתוכן כ-65% בפריפריה. העלייה בכמות יחידות הדיור שנכנסו לשוק הביאה לעלייה זמנית בהיצע, והשפיעה על האטת קצב העלייה הכללית במחירי הדיור.
עם זאת, דו"ח מבקר המדינה לשנת 2020 הצביע על כשלים ביישום חלק מהפרויקטים, ביניהם עיכובים במסירת דירות, קשיים במימון ופערים בין ההבטחות לציבור לבין היכולת המעשית לעמוד ביעדים. המבקר אף ציין כי ברוב הפרויקטים לא בוצעה בקרה מספקת על איכות הבנייה.
עוד נמצא כי במקרים מסוימים רוכשים ביטלו את העסקאות לאחר שגילו עלויות נלוות גבוהות שאינן כלולות במחיר המוזל. מחקרים שנעשו באקדמיה טענו שהתוכנית לא תמיד היטיבה עם השכבות החלשות ביותר, שכן הדרישות לקבלת משכנתא מהוות חסם עבורם.

תוכנית מחיר למשתכן היא יוזמה ממשלתית שמטרתה לסייע לחסרי דירה בישראל לרכוש דירה במחיר מוזל. התוכנית פונה בעיקר לזוגות צעירים, יחידים בגיל המתאים והורים חד-הוריים, ומעניקה להם הזדמנות לקבל הנחה משמעותית במחיר הדירה לעומת מחירי השוק.
תחילת התוכנית
התוכנית הושקה בשנת 2015 על ידי שר האוצר לשעבר משה כחלון, בתקופה שבה שוק הנדל"ן בישראל חווה עליות מחירים חדות וביקושים גבוהים. מטרתה הייתה לשבור את מעגל מחירי הדיור הגואים, ולספק פתרון דיור בר השגה לאוכלוסייה שאינה יכולה לרכוש דירה בשוק החופשי.
התוכנית פעלה על בסיס מכרזים לקבלנים, שבהם הקרקע ניתנת במחיר מוזל משמעותית. בתמורה, הקבלנים נדרשו למכור חלק מהדירות בפרויקט בתנאים המוזלים שהוגדרו מראש. נוסף על כך, המדינה סבסדה חלק מהעלויות – כולל פיתוח התשתיות – והציבה תנאים נוקשים שמטרתם להבטיח את שמירת מחירי הדירות ברף סביר ומתואם עם רמות ההכנסה של הזכאים.
תנאי זכאות למחיר למשתכן
על מנת להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן, יש לעמוד בתנאי זכאות מחמירים. הזכאות כוללת אזרחים ישראלים או תושבי קבע, זוגות נשואים או יחידים מעל גיל 35, וכן הורים יחידניים עם ילד אחד לפחות, שלא הייתה ברשותם דירה בשלוש השנים האחרונות. בנוסף, ההכנסה החודשית של המועמד צריכה לעמוד בגבולות שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון.
תהליך ההרשמה וההגרלות
השלב הראשון להשתתפות הוא הנפקת "אישור זכאות", אותו ניתן להוציא דרך אחת משלוש חברות ההרשמה המורשות: מילגם, אלונים או מעוף. על מנת לקבל את האישור, על המבקש להציג תעודת זהות, מסמכים המעידים על מצב משפחתי, תדפיס הכנסות ועוד. עלות ההנפקה עומדת על 200 ש"ח, והאישור תקף לשנה ממועד ההנפקה.
לאחר קבלת אישור הזכאות, ניתן להירשם להגרלות דרך אתר משרד הבינוי והשיכון, כאשר כל משתתף רשאי לבחור עד שלושה יישובים להשתתפות. ההגרלות מתקיימות במספר סבבים לאורך השנה, ומנוהלות באופן ממוחשב, שקוף ומפוקח על ידי משרד ממשלתי ורואה חשבון חיצוני.
הזוכים בהגרלות מקבלים מספר סידורי אישי, אשר קובע את קדימותם בתהליך בחירת הדירה מול הקבלן בפרויקט הספציפי. ככל שהמספר נמוך יותר – כך קדימותו של הזוכה גבוהה יותר בבחירת הדירה.
פרויקטים פעילים ומיקומים מבוקשים
נכון ל-2025, פרויקטים פעילים מוצעים בכל רחבי הארץ, כולל אזורים מבוקשים כמו ראשון לציון, נתניה, חיפה ובאר שבע. המידע המלא והרשימה המעודכנת זמינים באתר משרד הבינוי והשיכון.
יתרונות וחסרונות של התוכנית
לתוכנית יתרונות משמעותיים, ובראשם האפשרות לרכוש דירה בהנחה של 20%-30% ממחיר השוק, דבר שמאפשר לחסרי דירה גישה לנכס נדל"ני במחיר נגיש בהרבה ממחירי השוק החופשי. יתרון נוסף הוא קבלת תנאים מועדפים במשכנתאות, זמינות דירות בפריסה גיאוגרפית רחבה, והעדפה במקרים מסוימים לתושבי המקום או קבוצות זכאות ייחודיות.
עם זאת, קיימים גם חסרונות שיש לקחת בחשבון: איכות הבנייה בפרויקטים מסוימים עלולה להיות נמוכה מהמקובל, בשל הלחץ להוזיל עלויות; זמני ההמתנה לקבלת הדירה עלולים להתארך בשלבי הביצוע או תקלות בתכנון; בנוסף, קיימות הגבלות חמורות על מכירת הדירה – לרוב יש להתחייב למגורים של חמש שנים לפחות בנכס, ולעיתים אף להחזיר את ההנחות במקרה של מכירה מוקדמת או השכרה אסורה.
תהליך בחירת הדירה והחוזה
הזוכים מוזמנים לפגישה עם הקבלן בפרויקט בו זכו, שם מתבצע תהליך בחירת הדירה מתוך המאגר הזמין באותו שלב של הבנייה. הבחירה מתבצעת לפי סדר ההגרלה שנקבע מראש, כאשר לזוכים בעלי מספר נמוך ניתנת עדיפות בבחירת הדירה המועדפת.
לאחר הבחירה, נערכת פגישה שבה מוצג חוזה הרכישה, הכולל את כלל התנאים המשפטיים והכלכליים של העסקה – לרבות לוחות זמנים, מפרט טכני, עלויות נוספות במידת הצורך, ותנאי תשלום. חשוב להקפיד לעיין היטב בכל הסעיפים, ואף לשקול ליווי משפטי, כדי לוודא שהחוזה תואם את הציפיות וההתחייבויות של שני הצדדים.
מגבלות על מכירת הדירה בעתיד
הדירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן ניתנות למכירה רק לאחר תקופת מגורים מינימלית הנקבעת על ידי משרד הבינוי והשיכון, אשר ברוב המקרים עומדת על חמש שנים מיום קבלת טופס 4. תקופה זו נועדה לוודא כי ההטבות שניתנו יגיעו למי שמתכוון לגור בדירה ולא למשקיעים או לסוחרים.
במהלך תקופת ההגבלה, הדירה אינה ניתנת להשכרה או למכירה ללא קבלת אישור חריג, ואם תתבצע עסקה שלא בהתאם לתנאים – הרוכש עלול להידרש להחזיר את גובה ההנחה שקיבל בעת הרכישה, ואף לשלם קנס. כמו כן, ייתכנו השלכות מיסוי נוספות בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. עם תום תקופת המגורים, הדירה הופכת לנכס רגיל, וניתן למוכרה בשוק החופשי בהתאם להוראות החוק הכלליות. 
השפעת מחיר למשתכן על שוק הנדל"ן
תוכנית מחיר למשתכן השפיעה על שוק הנדל"ן בישראל. על פי דו"חות משרד הבינוי והשיכון, בערים בהן שווקו פרויקטים רבים במסגרת התוכנית – כמו קריית מוצקין, דימונה, וראש העין – נרשמה בלימה בקצב עליית המחירים ואף ירידה קלה במחירים הממוצעים למ"ר, בהשוואה לערים סמוכות ללא פרויקטים מהתוכנית.
נתוני הלמ"ס מראים כי בשנת 2017 בלבד נמכרו מעל ל-8,000 דירות במסגרת מחיר למשתכן, מתוכן כ-65% בפריפריה. העלייה בכמות יחידות הדיור שנכנסו לשוק הביאה לעלייה זמנית בהיצע, והשפיעה על האטת קצב העלייה הכללית במחירי הדיור.
עם זאת, דו"ח מבקר המדינה לשנת 2020 הצביע על כשלים ביישום חלק מהפרויקטים, ביניהם עיכובים במסירת דירות, קשיים במימון ופערים בין ההבטחות לציבור לבין היכולת המעשית לעמוד ביעדים. המבקר אף ציין כי ברוב הפרויקטים לא בוצעה בקרה מספקת על איכות הבנייה.
עוד נמצא כי במקרים מסוימים רוכשים ביטלו את העסקאות לאחר שגילו עלויות נלוות גבוהות שאינן כלולות במחיר המוזל. מחקרים שנעשו באקדמיה טענו שהתוכנית לא תמיד היטיבה עם השכבות החלשות ביותר, שכן הדרישות לקבלת משכנתא מהוות חסם עבורם.