$
חדשות נדל"ן

פרשנות

עלייה של 4% במחירי הדירות היא רק ההתחלה

הבנקים יכולים להיות רגועים: העשירון העליון ימשיך כנראה לקנות דירות - ורק העשירונים התחתונים ימשיכו לחתור בייאוש מתחת למים מבלי שאף אחד רואה אותם

דרור מרמור 14:2916.02.21

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה אתמול כי מחירי הדירות עלו ב-4% בשנת 2020, שנה שבה 107 אלף ישראלים מכרו וקנו דירות – רק 2,000 פחות ממספר האנשים שקנו דירות בשנת 2019, למרות שבועות ארוכים של סגר שבהם גם אם רצינו, לא יכולנו לקנות דירה. שוק הדיור בישראל הביט בקורונה, בשיעור האבטלה ובאי-הוודאות העצומה בנוגע למחר, ולא מצמץ לשנייה. אם כבר, נכון יותר לומר שהשוק המריא לא למרות הקורונה - אלא דווקא בגללה.

 

בראש ובראשונה, כי בעולם מסוכן ולא בטוח, הנדל"ן למגורים נחשב להשקעה הכי סולידית בסביבה. אפילו יותר ממזומן השוכב ללא תנועה בבנק, כשהדפסות הכסף ברחבי העולם עלולות להפוך מתישהו לאינפלציה. ודאי שיותר מהשקעה בבורסות, שם תנודות יומיות של 4% נחשבות לגלים רגועים למדי. ואחרי לא מעט שנים שבהן עשרות אלפי ישראלים התפתו לקנות נדל"ן מסחרי - משרדים או חנויות - או להשקיע מעבר לים, כשגם האפיקים הללו נראים כעת מסוכנים פי כמה, בין השאר בחסות הקורונה.

 

יתרה מכך: בשנה האחרונה גילו אחרוני הישראלים הנאיביים עד כמה ממשלת ישראל לא יודעת למשול ולקבל החלטות. ומה שנכון בנוגע לטיפול במגפה, נכון כבר עשרות שנים בשוק מורכב כמו הנדל"ן. כשתכנון והקמה של כל שכונה חדשה, וכאשר כל תקן או חקיקה חדשה בתחום הנדל"ן, דורשים סנכרון בין אינספור משרדי ממשלה - שיכון, פנים, אוצר, משפטים, תחבורה, הגנת הסביבה ועוד ועוד. משרדים שעסוקים בעיקר בהפרחת תוכניות פופוליסטיות, במקום פשוט להגדיל את ההיצע. וכשהיצע הקרקעות לבנייה מסור בעיקר לידיה של ממשלת ישראל - השולטת על מרבית הקרקעות במדינה - יותר ויותר ישראלים מבינים שאין להם על מי להישען עוד הרבה שנים קדימה. על אחת כמה וכמה כאשר במקביל, השלטון המקומי - זה שזוכה ללא מעט מחמאות בימי הקורונה - לא ממש מעוניין שיבנו בעריו עוד דירות מגורים, שרק מעמיקות את הגירעון בקופה העירונית.

 

כך נשארנו עם מחירי דירות היקרים כעת ב-20% בהשוואה למאי 2015 (נתוני הלמ"ס) - כאשר שר האוצר כחלון החליט "להתלבש" על תחום הדיור, השיק מבצעי הגרלות שעלו לנו מיליארדי שקלים, וגם הודיע לפני שעזב כי הצליח לחסל את משבר הדיור במדינה.

 

במקביל, אזרחי ישראלים ראו בשנת 2020 כיצד אותה ממשלה החליטה לתרום דווקא להרחבת הביקושים בשוק הדירות: מותה של תוכנית מחיר למשתכן והחלפתה במודל צנוע בהרבה שיציע דירות מסובסדות בעיקר בפריפריה, הפחתת מדרגת מס הרכישה הראשונה למשקיעים בחזרה מ-8% ל-5%, ואפילו הקלה - גם אם היא בינתיים לא ממש מחלחלת לציבור - על נטל המשכנתאות ואפשרות ליהנות עוד יותר מהריבית האפסית של בנק ישראל (עד 2/3 בריבית פריים). רק תלכו ותקנו דירה. גם ישראלים שמבקשים לקנות או לשדרג את דירתם היחידה ונואשו מהמתנה להבטחות שפעם יהיה פה זול יותר, וגם ישראלים שמחפשים היכן להשקיע את מעט הכסף שחסכו, ותשואה משכירות של כ-3% נראית להם פתרון לא רע בכלל (רווח הון במכירה, אם וכאשר, יהיה רק בונוס).

 

שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן על רקע אתר בנייה שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן על רקע אתר בנייה

 

 

ואם ההיצע לא זז בקצב המובטח - כי המדינה הצליחה לשווק בשנה האחרונה קרקע למעט יותר מ-20 אלף דירות וגם הקבלנים נאלצו במשך לא מעט שבועות של סגר דה פקטו להוריד רגל מהגז, בעוד הביקושים שבים לשוק הדירות - התוצאה כמעט התבקשה מאליה.

 

רק לאחרונה פרסם בנק ישראל את דו"ח היציבות הפיננסית למחצית השנייה של 2020, שם נכתב במפורש כי "כשבוחנים את קצב הבנייה ארוך הטווח, נראה כי היצע הדירות אינו מצליח לעמוד בקצב עליית הביקוש. כאשר מחשבים את היחס בין הבנייה הפעילה למגורים במונחי שטח לבין האוכלוסייה (במדידה לא לפי שטח אלא לפי כמות דירות המצב נורא עוד יותר - ד"מ), מוצאים כי מאז תחילת 2017 הוא החל לרדת, ירידתו התעצמה במהלך משבר הקורונה, והוא הגיע לרמות נמוכות מאוד. התפתחויות אלו מעידות כי לחצי הביקוש – מעבר לטווח הקצר המושפע מההתפתחויות במשבר הבריאותי - ימשיכו להיות הגורם הדומיננטי בשוק הדיור ואף עלולים להתגבר". במילים אחרות, בבנק המרכזי של ישראל אומרים לנו שעלייה של 4% במחירי הדירות היא רק ההתחלה.

 

ומה עם האבטלה העצומה, שהכתה בקרוב למיליון ישראלים? במציאות אכזרית, לצד אלה שחרב עליהם עולמם היו פה המון ישראלים שלא לגמרי הבינו על מה כל המהומה. גם בבנק ישראל ציינו כי השפעת המשבר על ענפי המשק היתה לא אחידה, ועובדים חלשים יותר, המרוכזים בענפים שהשכר בהם נמוך יחסית, ספגו את מרבית הפגיעה.

 

בבנק גם הדגישו כי ניתן לזהות עלייה בשיעור הנכסים ששוויים מעל 2 מיליון שקל וירידה בשיעור הנכסים ששוויים נמוך מכך. גם בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ציינו אתמול כי מתוך 16 הערים הגדולות בישראל, רק בחיפה המחיר הממוצע של העסקאות שנעשו ברבעון הרביעי של 2020 היה נמוך מברבעון המקביל ב-2019 (3.9%). מנגד, ברמת גן למשל עלה המחיר הממוצע ב-19.4% ובראשון לציון ב-12.1%. כמו שכתבו כלכלני בנק ישראל: "מגבלות התנועה במרחב הציבורי ומעבר לעבודה מהבית ככל הנראה הגדילו את הביקוש לדירות גדולות, מרווחות ומיוחדות (למשל דירות גן)", וגם סיפקו הערכה כי סביר להניח שמשקל הדירות היקרות יותר יגדל.

 

בחודשיים האחרונים, נובמבר ודצמבר 2020, עליית מחירי הדירות עמדה על 1.8% (0.9% בכל חודש), מה שמשקף עלייה שנתית דו ספרתית - קצב מסוכן שלא ראינו מזה עשור (בין מרץ 2009 למרץ 2010 המחירים זינקו ב-21%).

 

אז הבנקים (ובנק ישראל שאחראי על יציבותם) יכולים להיות רגועים: העשירון העליון ימשיך כנראה לקנות דירות - כי אין בונקר טוב מזה בשוק הישראלי. ורק העשירונים התחתונים ימשיכו לחתור בייאוש מתחת למים מבלי שאף אחד רואה אותם. עוד מעט הם גם ישמעו שעליהם מוטלת עיקר המשימה לסגור בור של כ-200 מיליארד שקל שפערה הקורונה בתקציב המדינה.
x