שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

אורבניסט

איך הופכים שטח ציבורי למגדל יוקרה, וכיצד גם אתם יכולים ליהנות ממנו

שטחים ציבוריים הופכים למגדלים לעשירים ובתמורה מספקים לעיר תדמית יוקרתית, הכנסות לא מבוטלות - וגם טיפוח של סביבת המגדל עם שבילים וגינות ציבוריות לשימוש הקהל הרחב. אז למה היזמים מסתירים אותם מאיתנו? הנה כמה מהחטאים שבחסותם נבנו מגדלים שניתן לבלות בתחומם

דור זומר 09:2327.09.20
ביום כיפור ישראלים רבים זוכים להרגיש מקרוב את הרחוב, השכונה והעיר שלהם. השטח העירוני הזמין גדל בזכות הכבישים השוממים שניתן לצעוד בהם, והעובדה כי כל העסקים סגורים נותנת לתושבים אפשרות לגלות מחדש את הפארק והגינה הציבורית, וגם את השכנים.

 

אם יש שיעור אחד שמגיפת הקורונה לימדה אותנו, הוא שחוסר האיזון בין ניצול משאבים למילוי הצרכים של ציבור רחב ככל האפשר הוא חטא שיש לו מחירים חברתיים קשים. אחד המחירים הכבדים ששילמנו הוא אובדן השטחים הציבוריים לטובת עסקאות בין עיריות ליזמים להקמת גורדי שחקים - גדולים יותר, גבוהים יותר, ויוקרתיים יותר, וזאת "לטובת הציבור", כמובן. בעיצומו של סגר נוסף, רגע לפני יום כיפור, נופלת לרגלינו הזדמנות לחשבון נפש דרך ארבעה חטאים אורבניים וכמה מגדלים שנבנו על שטחים שנלקחו או הוסתרו מאתנו בחסותם.  

 

חטא השיכחה

 

בתקופה בה האקטואליה רצה בקצב מסחרר על המסכים שלנו, איזה מקום נותר להיסטוריה? הערים שאנו מתגוררים בהן נושאות סיפורים בדמות בניינים, רחובות ושכונות שקמו על סיפורים קודמים יותר שנמחקו ונשכחו. מי מחליט מה למחוק ומה לבנות? בישראל המודרנית אמורים אלו להיות נבחרי הציבור שמייצגים את האינטרס הציבורי. ובכן, בחינה של ההיסטוריה האורבנית מאירה כמה עסקאות תכנוניות מפוקפקות בהן הציבור הוא המפסיד העיקרי.

 

ד"ר אדריכלית טליה מרגלית מאוניברסיטת ת"א, חוקרת היבטים פוליטיים של תכנון, מתארת באחד המחקרים המרשימים ביותר שלה - "פוליטיקה של סדר אקראי - בנייה לגובה בת"א-יפו", את תהליך היווצרותם של מגדלי תל אביב תוך בחינה היסטורית מרתקת של ההחלטות התכנוניות שהובילו, פעמים רבות, לגזילת שטחים ציבוריים.

 

דוגמה לכך נמצאת ברחוב שאול המלך 1, שם ניצב מגדל השופטים. המגדל, ששמות מוכרים נקשרו בו משרי אריסון דרך אהוד ברק ועד צביקה פיק - נמצא במקום בו שכן בניין הביטוח הלאומי והוגדר בתוכנית G, שאמורה היתה להסדיר את השימושים והייעודים לאדמות שרונה שממערב לאיילון, כשטח למבני ציבור. מה קיבלנו? רחבת עץ משעממת ונסתרת.

 

פרקטיקה מרגיזה של יזמי ומתכנני המגדלים בתל אביב היא יצירת מעבר (זיקת הנאה) ממנו יכול הציבור ליהנות כתמורה לזכויות הבנייה המפליגות שקיבלו. במקרה הזה יצרו היזמים חזית מסחרית נמוכה הפונה לרחוב כאשר מאחוריה רחבת עץ עצובה המפרידה בין הציבור לבין מגדל המגורים היוקרתי. מה קורה בפועל? מעטים עוברים או משתמשים במקום שאמור להיות לטובת הציבור הרחב. במגדל השופטים לא רק שהמקום נסתר אלא שהמתכננים ממש התאמצו שנבין כי אין לנו מה לחפש בו. ספסל? כסא? כלום. 

 

מעבר נסתר מהרחוב ובו רחבת עץ עצובה. אבל היי, היא שייכת לכם מעבר נסתר מהרחוב ובו רחבת עץ עצובה. אבל היי, היא שייכת לכם צילום: אוראל כהן

 

רחבת העץ - שלכם, הבריכה - מחוץ לתחום רחבת העץ - שלכם, הבריכה - מחוץ לתחום צילום: דור זומר

 

המלצה: הביאו איתכם כסאות או שמיכה, כמה חברים ונשנושים ותוכלו לבלות בלב העיר בשטח שמיועד לכם. רק היזהרו לא לגעת בבריכת הנוי שהיא כבר שטח פרטי.

 

הלקח? היסטוריה אורבנית מרחבית היא תשובה לא פחות חשובה למעורבות הציבור בפוליטיקה המקומית והמדינית, והיא צידו השני של מטבע השקיפות. למידה של ההיסטוריה המקומית והנגשתה הן אחת המשימות הגדולות שלנו כדי להבין איפה אנחנו חיים ואילו ערכים המגדלים שאנחנו חיים לצידם או בתוכם מכוננים.

 

עוד מגדלים שאם לומדים עליהם מגלים שהם גם קצת שייכים לנו:

 

  • מגדלי אקירוב - על העסקה הזו נכתב ועוד ייכתב. המגדלים היוקרתיים נבנו על שטח שכונת גבעת עמל א', שבעצמה נבתה על חורבות הכפר ג'מאסין אל-ע'רבי. הקרקע הציבורית שבשמה פינו את אנשי גבעת עמל, הופקעה מאיתנו לטובת מגדלי היוקרה ולנו הותירו גינה משמימה נטולת מקומות ישיבה שנמצאת מאחורי המגדלים היוקרתיים. מה כן יש? מדשאות רחבות שביום לא חם מדי יכולות לשמש לפיקניק נחמד.

 

  • כך גם מגדל פרישמן, שבצורה מוצלחת בהרבה ממגדל השופטים, מכיל בזיקת ההנאה שבשטחו מעבר ציבורי נחמד ומוצל ואפילו ספסלי ישיבה מעוצבים. למרות שהמקום היוקרתי נראה לרובנו כמחוץ לתחום - אל תהססו, היכנסו ושבו לכם במעבר הציבורי.

 

הגינה הסמלית משהו "שנתרמה" לציבור הגינה הסמלית משהו "שנתרמה" לציבור צילום: דור זומר

 

חטא החמדנות (של הרשות)

 

לא פעם נוח למקטרגים לשלוח קיתונות של ביקורת נגד יזמים שגזלו מהציבור שטח או פגעו באינטרס שלו. אבל האם היזם הוא תמיד הרשע והציבור תמיד הקורבן? תכנון הערים - במסגרתו יש למקסם את הרווח מהנדל"ן הוא תוצר של מערכת כלכלית שאותה יצרו ויוצרים אנשים עם אינטרסים וערכים ובשמם הם מקבלים החלטות. הפוליטיקאים במערכת הזו מנסים להשתמש באותם כלים של היזם כדי לתת מענה לציבור, אבל האם זה מה שהציבור באמת רוצה?

 

ד"ר מרגלית מספרת על המערכת המתווה את הליכי התכנון של הערים שלנו. המגדלים בערים נבנים תחת אישורה הרשות המקומית ובשם חזון של תדמית יוקרתית ומוצלחת שמנסה למחוק עבר זוהר פחות. הם נבנים תמיד בתירוץ של "טובת הציבור" ופעמים רבות על קרקע ציבורית, כאשר התועלות שמוצגות בתוכניות מתבררות עם הזמן לשוליות בהרבה ביחס לתועלת שיכל הציבור להפיק אם היה ער למהלכים הללו.

 

דוגמה לסיבוב שעשתה עיריית ת״א היא מגדל שלום -"הגבוה ביותר באסיה" - מאיר. בהצטלבות הרחובות אחד העם והרצל עמדה גימנסיה הרצליה על אדמת קק"ל שנרכשה לטובת הקמת בית הספר העברי הראשון ונבנתה בסגנון ארץ-ישראלי בתכנון האדריכל יוסף ברסקי בשיתוף בוריס שץ - מקים בצלאל. המבנה בו לימדו ולמדו אנשי רוח וחברה מהחשובים בהיסטוריה שלנו, הופקע מהציבור לטובת הקמת המגדל.

 

כבר משנות ה-30 החל תהליך דה-לגיטימציה של המבנה מפאת מצבו, השימוש בו שנהפך ללא רלוונטי לטענת מתכנני התקופה ומיקומו שיועד להיות חלק ממרכז העסקים העירוני העתידי. כך, בשנות ה-40 אושרה תוכנית בניין עיר להריסת המבנה, הארכת רחוב הרצל והקמת מגדל המשרדים. השטח הוחכר על ידי קק"ל לחברת "כיכר הרצליה", ואילו שטח הכביש של רחוב הרצל עבר לעירייה. בשנת 1965 נפתח לראשונה הבניין, שאמור היה על פי התוכנית להכיל "בנינים ציבוריים, בתי קולנוע ותיאטרון, אולמי ריקוד ונגינה, אולמי תערוכות, ספריות ציבוריות, אולמי אסיפות ציבוריות“, אך לבסוף העמיד 2,000 משרדים וחנויות ורק ספרייה ציבורית אחת. הציבור נתן את אחד מסמליו האדריכליים, התרבותיים וההיסטוריים וקיבל תמורה די עלובה. 

 

 

מגדל שלום מאיר. המדינה החליפה את ערכיה ובנתה מגדל על אתר מורשת חשוב מגדל שלום מאיר. המדינה החליפה את ערכיה ובנתה מגדל על אתר מורשת חשוב צילום: דוד אלדן /לע"מ

 

במקום בית הספר שעמד בלב תל אביב ההיסטורית, קיבלה גימנסיה הרצליה את השטח במיקומה הנוכחי ברחוב ז'בוטינסקי, על אדמות הכפר הנטוש סומייל. כיום, לצד הגימנסיה מתנוסס ״מגדל הגימנסיה״ החדש הממוקם בין מבני הסתדרות והתיכון.

 

השטח עליו נבנה הוא שטח ציבורי לחלוטין שהועבר לעיריית תל אביב בשנות ה-40 בתנאי שייעודו יישאר ציבורי. ובכל זאת - שטח המגדל שנמכר בסכום של 305 מיליון שקל ליזמים פרטיים, הופקע מאיתנו ובמקומו קיבלנו גינה קטנטנה עם שני שולחנות קק"ל. אזכור ציני משהו לבעלים המקורים של השטח. ומה עלה בגורל הכסף הרב שאמור היה ללכת לציבור? הכסף מהעסקה אמור היה לשמש לרכישת שטחים ציבוריים חלופיים בדרום העיר ושימור חזיתות במרכזה, אלא שרק אחוז קטן ממנו שימש לטובת המטרה בפועל.

 

אז מה היה לנו? הערכים של קדושת ההון, קידמה וצמיחה מחקו את החינוך, התרבות והמורשת. לא סתם המועצה לשימור אתרים בישראל שמה לה את גימנסיה הרצליה כסמל המוסד, כדי לוודא שלעולם לא ימחקו כך אתרי מורשת. בנוסף, העירייה פועלת בשדה התכנוני, בחסות חוות דעת משפטיות, כיזם המנסה למקסם את רווחיו וכך גם הכסף שקיבלה מהעסקה השמנה שאמורה היא להפנות למטרות ציבוריות עובר בין קרן לקרן, מקוצץ מעמלות והיטלים. דרום ת"א עוד תחכה הרבה לשטחים פתוחים וציבוריים באחד האזורים הצפופים בישראל.

 

מגדל הגימנסיה, רח' בן שפרוט 2 בת"א. צנועה ונסתרת, אבל מיועדת להנאת כולנו מגדל הגימנסיה, רח' בן שפרוט 2 בת"א. צנועה ונסתרת, אבל מיועדת להנאת כולנו צילום: דור זומר

 

 

חטא היוהרה

 

ביום חמישי האחרון הזמין איגוד המתכננים את חבריו לערב עיון דיגיטלי בשם "מתכננים מתערבבים", בו קראו הדוברים למעורבות אנשי המקצוע בהליכי התכנון בישראל כדי להשפיע בערוצי מערכת התכנון (הערוצים הסטטוטוריים) על ההחלטות המתקבלות ומשפיעות על החיים של כולנו. חשיבות מעורבות המתכננים, אמר אחד הדוברים, נעוצה בשפה התכנונית המהווה מחסום בפני הציבור הרחב לקחת חלק בהחלטות שהביאו אלינו את כיכר אתרים, התחנה המרכזית, הפרברים המשעממים ואזורי התעשייה השוממים. אבל מי בעצם יוצר, מקיים ומכתיב את השפה בה נוהגים אנשי המקצוע להגות תוכניות, לדון בהן וגם להתנגד להן?

 

יזמים, אקדמאים, משפטנים, פוליטיקאים, אדריכלים ומתכננים מקיימים ביניהם שפה של ממש אשר מגדרת את הידע אודות המרחב ובכך מרחיקים דה-פאקטו את הציבור מהליכי התכנון. לא ניתן להתעלם מהאופן בו מאשררים אלו המבקשים להשפיע על הליכי התכנון, את אותה השפה המונעת את התכנון מהציבור בקבלה הכנועה את הקביעה כי הציבור פשוט לא מבין את תת-השפה הזו של העברית, כאילו היתה זו משהו השייך לתחומי הממשי של העולם הפיזי יותר מאשר המגדלים הנבנים בחסותה של אותה השפה בדיוק.

 

כשלגלג ניטשה לפני למעלה מ-100 שנים על המגוננים על חוקי השפה והמשמעות של המילים אמר כי "אין התהוות השפה מתרחשת באורח לוגי, וכל החומר איתו עובדים 'איש האמת' או 'החוקר', נובע, אם לא מארץ הקוקיה שבעננים, הרי שבכל אופן גם לא ממהות הדברים". רוצה לומר - מפאת גילה הצעיר של השפה העברית המודרנית, ההמצאה של השפה התכנונית איננה גזירת גורל שלא ניתן להתמודד עימה, היא תוצר של יצירה אנושית שנובעת מאינטרסים של אנשים, שנוח להם לגדר את הידע ועימו את הכוח ובכך להרחיקו מהציבור.

 

ואם כבר ציבור - בתוך השפה הזו, התכנונית, לא קשה להבחין בריבוי ההופעות של המילה "ציבור" - בתוכניות, בספרות המקצועית ובפרוטוקלים של הוועדות. הציבור עצמו, האנשים המרכיבים אותו, עוברים תהליך של החפצה בו הם מתויגים כהדיוטות, ולאינסטינקט הבסיסי שלהם אודות, למשל, קרבה לטבע, נוחות, עיצוב אסתטי ושימושים ציבוריים הולמים אין מקום; לכן, יש לספק עבורם את הצרכים הללו מבלי להיוועץ בהם. להפך - על המתכננים, כך מסתמן, לחנך את הציבור להבין מה נכון לו כפי שהם רואים זאת. כאן תישאל השאלה - האם האסכולה הדי טרייה הזו לא מחייבת את העיוות הזה כדי לאשרר את קיומה?

 

בהקשר הזה, של השפה, המיתולוגיה העתיקה על מגדל בבל מתארת, אולי בצורה היפה ביותר, את הגורל של תוצרי יוהרה של אדריכלים ומתכננים ושל האנושות בכלל בשילוב מחסום תקשורתי שמדיר את המשתמשים במבנים מהמעורבות בתכנון שלהם.

 

חטא ההכחשה (של הטבע)

 

החטא האחרון מתכלל במובן מסוים את השאר - העיר היא מקום בו אנשים נפגשים. ובכן, ברמה התרבותית אכן עברה העיר שינוי תדמיתי ממקום של מועקה קיומית בניחוח עשן רכבים ומפעלים למקום שוקק של תרבות, בילויים, חברה ובוהמה. ואולם בחלוף השנים אולי הגיע הזמן לשאול - האם הערים שלנו אכן עוזרות לנו להיפגש? האם העיר אכן מפיגה את הבדידות שלנו?

 

מתכננים רבים יקפצו וידברו בשבחי החזית המסחרית כתכלית מהותה של העיר,ובכלל - רבים מהם יראו את העולם צר כעולמם שלהם - אורבני לחלוטין ונטול גישה למשאבי טבע. אלא שבחינה של העיר כתצורה הפיזית של המערכת הכלכלית-קפיטליסטית, מעמידה את קונספציית המפגש בסימן שאלה.

 

מתי בפעם האחרונה עשיתם חברים בסופרמרקט? מתי נפגשתם עם החברה החדשה מהקניון? העיר מייצגת באמצעות המגדלים המעטרים את קו הרקיע שלה את הערכים של בוניה, נבחריה ומתכנניה. אם כן, בחינה של עסקאות תכנוניות - כמו אלו של ארלוזורוב 17 או מגדל הרויאל ביץ' שנבנה על בית ספר ירקון הישן ושהובטח לבעלי הקרקע שתשמש לצרכי הציבור בלבד והפכה למלון פאר ולציבור סיפקה גלריה קטנטנה שמתחבאת לה יראו לנו שמייעדים לנו בעיר ניכור, השוואה מעמדית ותחרותיות אשר מטפחים בנו ערך עצמי נמוך ובדידות, הרבה יותר מאשר מיעדים לנו מפגשים או שותפות.

 

המגדל בארלוזורוב 17, לשעבר חניון חברת "דן" (ובבעלותה - לא שטח ציבורי) החל דרכו המחודשת עם תוכנית גדולה בהרבה ממה שקיבלנו, שאמורה היתה לכלול מבני ציבור, גינות, חזית מסחרית וזיקות הנאה נעימות - כמו גם הרבה יותר דירות. בשנה שעברה אוכלס מגדל היוקרה כאשר בכותרתו כמו גם בכותרות מדורי הנדל"ן, נישא הפנטהאוז היקר ביותר בישראל - 200 מיליון שקל, מעט דירות ומגדל ללא חזית פתוחה לרחוב. בלב הלבנט ניצב מגדל זכוכיות כאילו אננו חיים בסקנדינביה או שמשבר האקלים הוא שמועה רחוקה.

הרי לנו הערכים שאמורים לכונן את רחובותינו. הדבר היחיד שהציבור קיבל מהעסקה הזו הוא גינת משחקים קטנה (ונחמדה בהחלט - אל תפספסו אותה!) 

 

ארלוזורוב 17. מההדמיה הזו ועד לאכלוס בשנה שעברה קיבלנו גינה קטנה והרבה פחות מבני ציבור ודירות ארלוזורוב 17. מההדמיה הזו ועד לאכלוס בשנה שעברה קיבלנו גינה קטנה והרבה פחות מבני ציבור ודירות

 

הערים שלנו עתידות לגדול ביחס ישיר לגידול האוכלוסייה, גם ביום שאחרי הקורונה. השאלה היא האם נהיה קרובים לטבע עירוני? האם תהיה לנו גינה קהילתית? האם יהיה בית ספר קרוב בו נוכל להיפגש ילדים והורים? האם נזכה לכיכר עירונית? לכל השאלות נתנו כבר מתכננים תשובות גם בערים צפופות מבארץ. עסקים והמגוון שלהם נחוצים וחשובים והופכים את הרחובות לנעימים, מוארים ושוקקים ואכן מסייעים למפגש האנושי, ואולם התעדוף לא יכול להיות רק לטובת החזיתות המסחריות וקו הרקיע העסקי, אלא גם ובעיקר לקיימות של העיר, לנוכחות של הטבע בתחומה ומעל הכל לסיפוק הצרכים הבסיסיים ביותר של האדם והם הפחתת החרדה הקיומית באמצעים לא בהכרח צרכניים. יותר אנשים יוכלו להיפגש סביב ערוגת ירקות-גינה לצד קומפסטר קהילתי ומול בריכה אקולוגית מאשר בתור לקניון המותגים בפרויקט גינדי,  שנבנה, גם הוא, על הקרקע הציבורית של השוק הסיטונאי הישן, השייכת גם היא - לכולנו.

 

גלריית המדרשה של בית ברל במלון רויאל ביץ' בת"א | הלובי לרווחת הכלל גלריית המדרשה של בית ברל במלון רויאל ביץ' בת"א | הלובי לרווחת הכלל צילום: דור זומר

 

 

x