שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
התחדשות עירונית

ראיון כלכליסט

האדריכל גיל שנהב: "חוסר הוודאות מחסל את תוכניות הפינוי־בינוי"

תמ"א 38 החטיאה את מטרתה, פינוי־בינוי לא מתחשבת בצורכי התושבים ושתי אלה לא יזוזו בלי הסכמת העירייה, אומר אדריכל גיל שנהב, ראש הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית. "צריך להפסיק עם התפיסה של בואו נגמור בניין ונרצף קצת אקרשטיין. המשימה היא לתכנן מרחב ציבורי איכותי", הוא אומר

דותן לוי 19:3229.08.19

הודעת מינהל תכנון שאין בכוונתו לחדש את תמ"א 38 כהוראת שעה במאי הקרוב סימנה את מותה כתוכנית המובילה בתחום ההתחדשות העירונית. למעשה, נותרנו רק עם תוכנית פינוי־בינוי הוותיקה, היא תצליח לענות כל הצרכים?

 

"גם לתוכנית פינוי־בינוי יש חסמים. החסם הראשון הוא בעיית ודאות: קשה לדעת אם יוטלו מסים והיטלים כמו היטל השבחה, מה יהיה הרווח ליזם ואפילו מה יקבלו הדיירים. חוסר הוודאות מקשה על התכנון והופך את הקידום של תוכניות פינוי־בינוי לעתים לבלתי אפשרי, לפעמים אפילו מחסלת אותן”.

 

 

 

“קושי אחר הוא בלוחות הזמנים. במשחק רב־שחקנים כמו פינוי־בינוי עם דיירים שחלקם מאוד מבוגרים, תוכנית שממומשת אחרי 10־15 שנה היא לא אותה תוכנית שהוגשה בתחילה. פרמטרים תכנוניים ועלויות ביצוע משתנות. התארכות התהליכים היא הרסנית.

 

"פרמטר חשוב נוסף הוא תיאום ציפיות: הצלחה של כל תהליך רב משתנים היא תיאום ציפיות בין כולם. כאשר ועדה מחוזית מודיעה שהיא נותנת תוספת שטח לדירה של 25 מ"ר, אחרי חמש שנים מורידה ל־12 מ"ר ואחרי חמש שנים מבשרת שלא תהיה תוספת כלל, התוכנית כבר לא דומה למקור, חוזי הדיירים החתומים כבר לא מעודכנים, והתוכנית העסקית לא תואמת את התוכנית המקורית.

 

האדריכל גיל שנהב האדריכל גיל שנהב צילום: תומי הרפז

 

“צריך גם רציפות שלטונית: בתקופת תוכנית פינוי־בינוי ממוצעת מתחלפים שלושה ראשי עיר ושני מהנדסי עיר. רוב התוכניות משתנות עם כניסת בעלי התפקידים החדשים התוצאה היא שילוש לוחות הזמנים, אובדן אמון בין המשולש: דיירים־יזם־עירייה וירידה בכמות המימושים של תוכניות פינוי־בינוי".

 

לבדוק מה העיר צריכה

 

אתה מופתע ממותה של תמ"א 38?

"אנחנו לא בונים אפילו בניין אחד בתמ"א 38, התוכנית החטיאה את מטרתה, המטרה היתה לחזק מבנים ולהוסיף ממ"דים. בפועל, עשר שנים אחרי היא לא נראית אותו הדבר. זה לא משנה אם מבטלים או משנים אותה, אבל צריך להחזיר אותה למטרותיה המקוריות - חיזוק מבנים. תמ"א 38 היא לא התחדשות עירונית היא התחדשות בניינית שלא לומר התחדשות קניינית. אתה לא יכול להוסיף מבני ציבור, מסחר, אתה לא יכול להרחיב כבישים. התחדשות עירונית היא לא רק לשלש את כמות הדירות בבניין.

 

"גם לפינוי־בינוי יש האתגרים שלה, אבל במסגרת פינוי־בינוי אפשר לבדוק מה העיר צריכה וזה לא רק דירות. כדי שעיר תהיה טובה ואיכותית היא צריכה מגורים, תעסוקה, מסחר, תחבורה ציבורית. גם פינוי־בינוי תיכשל אם תתמקד רק בהכפלה של פי שלושה או ארבעה מכמות הדירות, בלי התחשבות ברקמה העירונית".

 

אנחנו מכירים את פינוי־בינוי כבר 15 שנה, ועדיין לא מצאו פתרונות לחסמים שציינת. אולי גם אותה צריך להחליף?

"אנחנו מחפשים דרכים לקדם התחדשות ומסתובבים לראות איך זה נעשה בכל העולם. מסתכלים מה עושים ביפן, בקוריאה, באוסטרליה וזה לא פשוט. אם המדינה היא עשירה ויכולה לקנות את הקרקע ולבנות בניינים חדשים עבור התושבים, אז יש דרכים מגוונות לעשות התחדשות. אני לא רואה את מדינת ישראל משקיעה עכשיו 50 מיליארד שקל כדי לבנות מתחמים חדשים לחלוטין, לקנות מאנשים את הדירות שלהם ולחדש את העיר.

 

"אני גם לא בטוח שמעשה כל כך טוטליטארי יהיה כל כך טוב בסופו של דבר. הערים שאנחנו הכי אוהבים הן אלו שנבנו שנה אחרי שנה, אבן אחר אבן".

 

איזה מסקנות, למשל, הפקתם לגבי פרויקטים שתכננתם בעבר?

"תכננו את פרויקט גרין פארק בנווה שרת בתל אביב שכבר מאוכלס ועכשיו אנחנו מתכננים פרויקט שנמצא 200 מטר ממנו ברחוב הצנחנים. יחד עם העירייה בחנו את הפרויקט הקודם ושיפרנו אותו ב־15 נושאים. בפרויקטים שתכננו בעבר הרסנו את הבניינים הקיימים ובנינו פי שלושה דירות (בתל אביב) ופי ארבעה דירות (ברמת השרון, בפרויקט רימוני תדהר), אבל לא הוספנו חנויות, לא הרחבנו כבישים, לא בנינו גני ילדים חדשים, לא הוספנו מקומות תעסוקה וקופת חולים. המיקוד היה לפתור את בעיית הדיור ועשינו את זה הכי טוב שידענו. היום במתחם הצנחנים באותה שכונה עם אותו צוות ועם אותה עירייה אנחנו מכפילים את רוחב הרחוב, מוסיפים שבילי אופניים, נוטעים שדרת עצים כפולה, הוספנו חנויות והפרשנו קרקע לצורכי ציבור.

 

"צריך להפסיק עם התפיסה של פעם ש’בואו נגמור את הבניין ואחר כך נרצף קצת אקרשטיין מסביב שיהיה יפה’, המשימה שלנו היא לא לתכנן בניינים, את זה אנחנו כבר יודעים לעשות, אלא לתכנן את המרחב הציבורי האיכותי ולייצר את הרחוב. קוראים לזה תרבות".

 

התוכנית תשתנה לדעתך לאחר הבחירות?

"גם אם כן, תוכניות שיצאו לדרך, שנמצאות כבר בשלבי התארגנות מתקדמים ובשלבי תכנון, אין להכיל עליהן שינויים באופי התוכנית. כל פעם שאתה מכניס חוק חדש גם אם הוא חוק טוב זה מייצר מפץ. לפעמים אפילו כשרוצים לעשות דברים טובים ולשפר את התנאים לדיירים זה גורם לעצירת הפרויקט לשנה ויותר".

 

לא לצאת פראייר

 

אתה רואה את המרכיב האנושי כחסם עיקרי בפינוי־בינוי?

"אנשים מתחילים לחשב מה הם מקבלים. לישראלי לא חשוב אם הוא מקבל הרבה או מעט, חשוב לו לא לצאת פראייר. אם במשך התהליך מצבו של אחד הצדדים משתפר זה יוצר מצוקה אצל יתר הצדדים. פינוי־בינוי הוא תורת המשחקים האולטימטיבית, והוא כרוך בדיאלוג רב משתתפים של 30־40 גורמים שונים שלכל אחד יש את דברים שחשובים לו, מפחידים אותו ודברים שהם טאבו עבורו. עם דיאלוג כזה צריך להתמודד בשקיפות, ככל שיש שקיפות ושיתוף לאנשים קל יותר להתמודד. אי אפשר להנחית פרויקט מלמעלה זה לא עובד".

 

צריך להוריד את אחוז ההסכמה של בעלי הדירות לפרויקט פינוי־בינוי?

"זה לא יזיק, כדי לא לתת בידי מתנגדים כוח מוגזם. בפועל אנחנו כבר שנים לא הולכים לתביעות דייר סרבן, אנחנו מצליחים בעבודה מסודרת להגיע לכך שכל הדיירים מסכימים. הדיירים מבינים שנגמרו הימים שדייר שיישאר אחרון יקבל שתי דירות, זה כבר לא קיים. הכלי של תביעת דייר סרבן הוא כמו פצצת אטום, טוב שיש, אבל אסור להשתמש. אם החלטת לתבוע דייר סרבן אתה נמצא בפרויקט בעייתי, עד שתסיים את התביעה אלה שאתך כבר יתייאשו מהפרויקט".

 

עד כמה הרשות היא חסם מרכזי?

"כשהעיר רוצה לקדם את הפרויקט זה עדיין הולך קשה, אבל כשהעיר לא רוצה, זה בלתי אפשרי לקדם את הפרויקט, כבר למדנו לא להילחם”.

 

מה סיכויי ההצלחה בפינוי־בינוי?

“בחמש השנים האחרונות קיבלנו 1,250 פניות, לאחר בדיקות היתכנות שאנחנו מבצעים כ־50 פרויקטים ולהערכתי ייצאו אל הפועל חמישה־שישה פרויקטים”.

 

על מה פסלתם הכי הרבה פרויקטים?

“נגישות למרחב הציבורי, רצון הדיירים, תנועה וחניה, ומוכנות של העיר לקדם את הפרויקט. אנחנו בוחנים את הפרויקט תכנונית, כלכלית, ומשפטית. לגבי הרווחיות, אנחנו מגבשים פרויקטים גם בפריפריה מתוך תקווה שבבוא הזמן הם יבשילו והמדינה תסייע”.

 

למחול על מיסוי

 

מה הפתרון לפינוי־בינוי בפריפריה?

לפעמים ביטול היטל השבחה הופך את הפרויקט לכדאי כלכלית. העלאת הרווחיות ב־3% יכולה להיות דרמטית עבור פרויקט. חשוב להבין שעשרה פרויקטים של התחדשות עירונית שיש בהם מסחר, מגורים ותעסוקה יכולים לעורר את העיר ולשנות אותה, זה קטר עסקי וכלכלי איכותי, לכן למחול על קצת מיסוי זה הגיוני עבור המדינה, גם ברמה הכלכלית”.

 

למרות זאת בבית שאן כנראה שלא נראה בקרוב פינוי־בינוי.

"לפעמים צריך לחשוב מחוץ לקופסה. המדינה לא צריכה להכניס את היד לכיס היא צריכה לייצר את המנגנון שיאפשר את זה בצורה כדאית”.

 

מה דעתך על הרגולציה האינסופית, והאם יש צורך בגוף שנקרא התחדשות עירונית?

"אנחנו נוהגים להלקות את עצמנו, אבל אנחנו הרבה יותר טובים ומתקדמים מרוב המדינות, כי יש כאן צורך. בסוף, האתגר שלנו הוא ודאות ותיאום ציפיות. אם נצליח להכניס לסדר את התחום כך שכל אחד ידע מה הוא מקבל בסוף הפרויקט - מצבנו יהיה מצוין”.

 

התקבלה החלטה של הותמ"ל לבנות בשטחים הפתוחים ברכס לבן במערב ירושלים. ההצדקה לכך היתה הצורך בקרקע משלימה לפינוי־בינוי, מה דעתך על כך?

 

"אני חושב שקרקע משלימה צריך להיות פתרון נקודתי אחרון רק כשאין ברירה. לצערי, הסיסמה הזאת של קרקעות משלימות הפכה להיות תירוץ לתקיעת פרויקטים על ידי הרשויות או המדינה. בפועל, מדינת ישראל עוד לא נתנה רגב אדמה אחד כקרקע משלימה. אם היה חוק ומתודה והחלטות מנהל מסודרות ודינמיקה מושלמת לדבר הזה, אז מה טוב. אבל זה עוד לא קיים, מדברים על זה, מבטיחים את זה והשיח תוקע עשרות פרויקטים על ידי הרשויות, זה הופך להיות טריז לתקיעת פרויקטים".

 

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x