צה"ל מונע בנייה בגבעת אולגה מסיבה סודית

מגבלה מפתיעה וסודית שהטיל צה"ל על תוכנית להתחדשות שכונת גבעת אולגה שבחדרה, מאיימת להוריד לטמיון שנתיים וחצי של עבודה על התוכנית, שעלותה עד כה מוערכת בכ־4 מיליון שקל. גבעת אולגה, שהוקמה בשנות ה־50 ובה שיכוני רכבת מוזנחים, משוועת לתוכנית שתאפשר לתושבים לנצל את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בקרבה לים. במרץ 2015 יזמה עיריית חדרה יחד עם משרד הבינוי והשיכון תוכנית מתאר שתאפשר את התחדשות השכונה. משרד האדריכילים בר־לוי, שבין היתר תכנן את אזור המשרדים BBC בבני ברק, נבחר להוביל את התוכנית. מימושה המלא של התוכנית יאפשר להוסיף לשכונה שבה גרים כיום 12 אלף תושבים ב־3,500 דירות עוד כ־4,700 דירות באמצעות תמ"א 38 במסלול פינוי בינוי, או עיבוי. התוכנית מחלקת את השכונה לחמישה מתחמים ומגדירה לכל מתחם מסגרת לשיקום והתחדשות, באמצעות בנייה חדשה של בניינים של 35־6 קומות. המגדלים יוקמו מסביב לשכונה, ובמרכזה, עד לקו הים, תישאר הבנייה נמוכה.

אין ישימות כלכלית

אתמול היתה אמורה להתקיים ישיבה במליאת הוועדה המחוזית חיפה, שבסופה תוכנן האישור של הפקדת התוכנית להתנגדויות הציבור. זה השלב האחרון לפני אישור סופי ומתן תוקף לתוכנית. אולם בשבוע שעבר, בדיון מכין שבו השתתפו מנהלת האגף להתחדשות עירונית במשרד הבינוי עינת גנון, מתכננת המחוז ליאת פלד, צוות התכנון של חדרה, וגורמים ממשרדי ממשלה שונים המעורבים בתוכנית - התברר כי משרד הביטחון דורש להגביל את גובה הבניינים עד ל־61 מטר, שמספיקים לבניית 13 קומות, כלומר פחות ממחצית הגבוה המתוכנן במגדלים. משרד הביטחון סרב לנמק את ההתנגדות. פלד ביטלה את הישיבה והעבירה את הסוגייה לבדיקה מחודשת בצה"ל.

לדברי עינת גנון "עם מגבלת גובה כזו התוכנית הולכת לפח, משום שאין לה שום ישימות כלכלית". הסיבה לכך היא שאת התוכנית יוציאו לפועל יזמים פרטיים, אשר כמו בכל תוכנית התחדשות עירונית, בונים דירות חדשות לדיירים הוותיקים ומקבלים זכויות לבניית דירות נוספות שאותן ימכרו בשוק החופשי. אבל ככל שיצומצם מספר הדירות החדשות שיתאפשר לחברות הבנייה להקים, כך מצטמצם הרווח שלהן והרצון להיכנס לשכונה, ובמתחמים מסוימים צה"ל מבקש למנוע בנייה של כמעט 40% ממספר הדירות המתוכננות. לדברי מהנדס העיר חדרה נועם גרייף, כדי לשמור על כדאיות כלכלית באזור גבעת אולגה חברות הבנייה יצטרכו לבנות לפחות פי חמישה דירות יותר מאלה שייהרסו. בארבעה מתוך חמישה מתחמים מתוכננים מגדלים בגובה של עד 35 קומות, מגבלת הגבוה שהטיל צה"ל תגרום לקיצוץ של אלפי דירות ולמעשה התוכנית לא תוכל לצאת אל הפועל.

גבעת אולגה והמגדלים שנבנו לצדה. למה אתם לצה"ל אין בעיית גובה צילום: עמית שעל

פתאום יש מגבלה

הפוטנציאל הגלום בשכונה על שפת הים לא נסתר מיזמים, שכבר החלו לקדם תוכניות מפורטות הנגזרות מהתוכנית הגדולה, שכאמור טרם אושרה. החברות אזורים, פרפקט הנדסה, ארזים ומשרד הבינוי מקדמות תוכניות בנייה במקום וגרייף מציג כמה דוגמאות לתוכניות בנייה שכוללות בניינים של 25 קומות בלב שכונת אולגה, שכבר אושרו, ולהן צה"ל לא התנגד. עובדה זו רק מגבירה את התדהמה של הגופים שמקדמים את התוכנית מהסירוב של צה"ל. לכך נוסף גם מעטה הסודיות שמעורר תסכול, "זה מטריד שבתוכנית סמוכה אין בעיה, ופתאום יש מגבלה" אומרת גנון "והסיבה לכך נשארה עמומה: כשאתה יודע את הסיבה אתה יכול לדבר ולנסות לפתור, כשאתה לא יודע - אי אפשר לפתור את הבעיה".

רק בעקבות פניית "כלכליסט" נמסר מצה"ל כי "תוכנית הבנייה בגבעת אולגה עוברת בתחום של נתיב טיסה. כדי למנוע פגיעת כלי טיס במבנים יש לשמור על מרווח בטיחות בין הבניינים במתחם לבין נתיב הטיסה".