• תפריט
חדשות נדל"ן

בנצי ליברמן: "הסכמי הגג לא נכשלו. המדינה פשוט לא עמדה בהסכמים שחתמה"

מנהל רשות מקרקעי ישראל לשעבר אמר את הדברים בכנס שנערך היום בנושא משבר הנדל"ן; אתי לנגרמן, לשעבר מנכ"לית דיסקונט למשכנתאות: "לו ידענו שיש תכנית עתידית לבעיות ההיצע, השוק היה מתארגן אחרת"; פרופ' יוסף ג'אברין מהטכניון: "המדינה צריכה להפסיק לנהוג בצורה גזענית בתחום המקרקעין כלפי הערבים"

אסנת ניר 14:4422.11.16
"אין קרקעות ראויות לשיווק היום", כך קבע עו"ד בנצי ליברמן, ששימש עד לאחרונה כמנהל רשות מקרקעי ישראל, יו"ר מועצת יש"ע ועמית בכיר בפורום קהלת, במענה לשאלה מדוע שיווק קרקעות אינו זול ומהיר יותר. כדי שקרקע תהיה ראויה לשיווק נכנסים ברשות למקרקעין להליך שלוקח שנים רבות. נוצרה מציאות קשה מאוד שהפתרון לה הוא לא מחיר למשתכן ולא מחיר מטרה, אלא היצע היצע והיצע". דברים אלו נאמרו בפאנל היום (ג') בפאנל שהתקיים בכנס הגליל המערבי הרביעי לניהול וכלכלה בבית הספר לניהול במכללה האקדמית גליל מערבי, שעסק במשבר הנדל"ן.

 

על אף חשיבות הגדלת ההיצע, זו אינה הבעיה העיקרית היחידה לטענת ליברמן: "ב-2011 היו כ-4,000 יחידות דיור שלא קיבלו היתרי בנייה, וזאת בגלל חסמי בנייה". "אם למשל משרד התחבורה לא בונה מחלף באזור הבנייה לא ניתן להוציא את ההיתרים. הפתרון האמיתי הוא שיווק מאסיבי אך הוא לא מספק".

 

"על בעיית ההיתרים המדינה התגברה", הוסיף ליברמן, "מנהל התכנון עשה עבודה טובה. הבעיה איננה בתכנון אלא בשיווק, שאינו נמצא בתחום רשות מקרקעי ישראל, שמוגבלת בגלל חסמים". הפתרון, לדברי ליברמן, הוא מערכתי: "דירה היא מוצר משוקלל שאינו יושב בתחום אחריות של משרד אחד. כדי לייצר יחידת דיור ראויה במחיר נכון יש צורך בחוליות שמתחברות אחד לשני, וברגע שאחת לא מתפקדת כל החוליה נפגעת". החוליה החלשה עליה מדבר ליברמן, היא השיווק.

 

ליברמן דבק בפתרון אותו קידם ברשות למקרקעי ישראל של הסכמי הגג: "אני לא מכיר פתרון כולל ומקיף כמו הסכמי גג", קובע ליברמן. "אני הייתי בין הראשונים שהעתקתי את המודל הזה לכאן. הסכם גג לוקח מתחם גדול ומנתח את צרכיו - חינוך, תחבורה, תשתיות על וכל מה שצריך כדי ליצור מצב של הקמת שכונה עם כל צרכיה על פי לוחות זמנים מוגדרים. היתרון בפרויקטים אלו, לדברי ליברמן, הוא שברגע שנחתם הסכם גג הרשויות צריכות לתת לה עדיפות מבחינת סדר העדיפויות שלהן, וברגע שיש חתימה של חשב האוצר וכל הגורמים הרלוונטיים ראשי הרשויות משתכנעים שיש להם גב ומוציאים את הפרויקט אל הפועל: "אם ראש העיר יודע שהוא מקבל מענה לכל הצרכים הנחוצים למתחם שיקום הוא לא יהסס לצאת במכרז מהיר שלא לוקח שנים ואף לדרוש ממשרד החינוך עוד שני גני ילדים למשל. רבות נטען שהסכמי הגג נכשלו, אך הסיבה לכך היא לא שהמודל פגום אלא שהמדינה לא עמדה בהסכמים שלה".

 

ליברמן מתח ביקורת על העדר העיסוק בתחום המקרקעין לטווח הארוך: "בארץ יש תופעה של הזנחה ארוכה. יש משבר ואז עושים קמפיין, כמו בתחום המחסור במים. כמי שמכיר את הגופים ויודע את אופן החשיבה שלהם אני לא מכיר מישהו שעוסק בתחום המקרקעין לטווח ארוך". מישהו צריך להיות את המבוגר האחראי ולראות את התמונה בכללותה שהיא מעבר לעכשיו, כפי שעושים במשרד השיכון והאוצר. מה שאריק שרון עשה בשנות ה-90 לא בטוח ניתן לעשות עכשיו, העסק קשה יותר וצריך לחשוב איך יוצרים מסלולים נכונים שגורמים לאנשים להשקיע בשוק ההון. מיסוי גבוה איננו הפתרון הנכון לטענתו של ליברמן.

 

בנצי ליברמן בנצי ליברמן צילום: נמרוד גליקמן

 

"אנשים בישראל קונים דירה מעבר ליכולת שלהם"

 

הבעיה לדעת אתי לנגרמן, שותפה מייסדת מור-לנגרמן בנקאות להשקעות ולשעבר מנכ"לית בנק דיסקונט למשכנתאות, שהשתתפה גם כן בפאנל, היא שאין היום תכנון: "שיעור בסיסי בכלכלה הוא שאנו מונעים לא רק מהתוצאות אלא גם מציפיות. לו ידענו שיש תכנית עתידית לבעיות ההיצע, השוק היה מתארגן כך שאולי אף היה מתבטא בירידת מחירים. התכנון מגיע ממדינה, והשוק מגיב אליה. כשיש תקשורת נכונה בין השוק למדינה".

 

"התקשורת הלקויה וחוסר שיתוף הפעולה בין גופי השלטון המרכזי לרשויות הוא ספורדי, ומי שסובל מכך הוא אנחנו, הוסיפה לנגרמן כבעיה חמורה נוספת הקיימת היום. "אנשים קונים דירות מעבר ליכולת של המשק הפרטי שלהם, זה לא סביר ולא הגיוני ומאפיין אותנו לעומת מדינות אחרות". לטענת לנגרמן, משבר 2008 נבע בין השאר בגלל העומסים הגדולים של משכנתאות שיצרו בועת הנדל"ן, ולכן הפתרון של שינוי שיטת המשכנתאות למודל בטוח פחות, אינו פתרון נכון בעיניה.

 

עוד משהו שיצר עומס ובעיות בתחום המימון לדברי לנגרמן, היא כניסת חברות ההתחדשות העירונית, שהכניסה יזמים חדשים לענף: "אם בעבר התחום התבסס על משפחות ותיקות שישבו על הון גדול ההכרחי כדי לבנות קרקעות, היום לא צריך לבנות קרקע אלא להחתים מספר דיירים להביא סכום מסוים וקיבלתי היתר ונכנסתי ללופ של לחפש מימון וכסף רחב. הבעיה היום בעידן מימון הנדל"ן היא פחות בעולם הפרטי אלא בתחום היזמים". בעיה שהמדינה תצטרך לתת עליה את הדעת כי הוא לא יבוא מכיוון התחום הפרטי.

 

לדברי לנגרמן, אנו יכולים להסתמך על כלכלות שוק רק עד נקודה מסוימת, אך בשלב כלשהו המדינה צריכה להיכנס לתמונה ולהתערב איפה שצריך. כדוגמא לכך מביאה לנגרמן הקלות משמעותיות שניתנו במיסוי כדי לעודד הקמות קרנות ריט, אך בפועל קמה קרן ריט אחת שנתמכת על ידי גוף מוסדי אחד. לדבריה, פתרונות יצירתיים בהם יש גם סיכונים באים במקום בהם יש וואקום ולכן בעייתי לאפשר ואקום הזה: "כשבונים שלד באזור הצפון בה שווי הקרקע שווה ערך ל-20% מהמרכז יש ליזם כסף שמאפשר לו להשקיע במקומות אחרים. מבחינת ניהול סיכונים, לא בטוחה שנכון שהכסף שמישהו משקיע בפרויקט אחד ילך למימון פרויקט אחר שנבנה.

 

אתי לנגרמן אתי לנגרמן צילום: אוראל כהן

 

"ערבי צריך לעבוד 6 שנים יותר מיהודי כדי לקנות דירה"

 

פרופ' יוסף ג'בארין, מהמרכז לחקר עיר ואזור, הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בהטכניון, שהשתתף גם כן בפאנל, העלה את בעיית הדיור הקשה במגזר הערבי אותה הוא חוקר: "המדינה צריכה להפסיק לנהוג בצורה גזענית בתחום המקרקעין כלפי הערבים. המדינה רוצה דרך הותמ"ל, ארגון על אנטי דמוקרטי שאינו משתף את הציבור, להעביר מדיניות ששומטת את הדמוקרטיה בתחום הדיור מהמגזר הערבי". "כערבי המדיניות הממשלתית בעידן נתניהו של ניאו ליברליזם מדיניות, בה המוקד הוא בפיסקאלי הרווחי, לא מדברת אלי", ציין פרופ' ג'בארין. "מדיניות זו שונה לגמרי כלפי העולם הערבי, לגביו יש מדיניות גיאו-פוליטית נטו שנועדה לצמצם את מרחבו. תכנית גאונית שאושרה בצפון, תכנית המחוז הצפוני, מדברת על בעיית רצף ערבי בצפון ותכנית תמ"א 35 נתנה גושפנקה רצינית לפתרון "הבעיה הזאת", לדבריו.

 

פרופ' ג'בארין ציין כי דובר רבות על מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה, אך ערבי צריך לעבוד שש שנים יותר מיהודי בערים מעורבות למימון דירה. בנסוף, העלה בעיות נוספות המקשות את מצוקת הדיור של ערבי שלא קיימות אצל יהודים: "לי ולבני אסור לגור בישראל ב-940 ישובים בגלל ועדות קבלה מקומיות או מחוזיות".

 

"המדינה יצרה במו ידיה בנייה "בלתי מוכרת". זו לא בנייה בלתי חוקית, כי המדינה דוחקת בך לעבור על החוק. בניות בלתי מוכרות רבות אלו הן תוצר של מדיניות הממשלה, שמצמצמת את מרחבי המגזר הערבי" הוסיף.

 

"אף אחד לא הבחין שיש עלייה משמעותית בביקוש בעולם הערבי שנוצרת בגלל ההגירה הכפויה שנובעת ממדיניות של צמצום הבנייה לערבים. כשליברמן אומר שיכיר עיר ערבית חדשה אני לא מאמין לו. מתכננים להקים ישוב של כ-120 אלף ערבים באחד האזורים העניים ללא תשתיות ראויות ולהעביר אליו מאזורים בהם יש תעסוקה. הממשלה מסכימה להעביר 15 מיליון שקל לעולם הערבי בתמורה ל"הסכם אסטרטגי", שיפקיע מהרשות המקומית את הטיפול בנושא הדיור ויעודד בנייה רבויה שתיצור צפיפות קיצונית ביותר. הצפיפות בישובים הערבים עלתה פי חמישה בשנים האחרונות ואלו הופכים למעין גטו. אני גר בקומה עשירית בנצרת בדירה עם משכנתא כבר למעלה מ-20 שנה".

 

כפתרון לבעיה לטענתו, הוא לתת סמכויות למגזר הערבי בתחום המקרקעין: שר האוצר שאני מעריך הודה בפני שהוא מצטער שלא הרחיב את תחום השיפוט בתחום המקרקעין למגזר הערבי מידי שר הפנים. הדבר השני שצריכה המדינה לעשות, לדברי ג'בארין, היא להגדיר בחוק הקמת ועדה שתכבד את הצרכים המקומיים: "זה לא עניין תרבותי, יש אנשים שחיים בגטו ויש אנשים שמקבלים את כל המרחב".

 

"כציוני" אמר לסיום, "המדינה עברה ממדיניות של דיור ציבורי חברתית לגישה כלכלית שלטת של הליכוד, לפיד וגם כחלון, של כלכלת השוק - וזו הבעיה המרכזית. מדיניות זו רוצה להפריט והשוק מעולם לא יקבל החלטה חברתית", אמר ג'בארין.

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x