האחוזות של עשירי המושב נתקעו על המדף

מה המשותף לליאורה עופר, עו"ד שוקי חורש , דורון עופר ושרי אריסון? כולם עשירים היא תשובה נכונה, אבל התשובה המדויקת היא שכולם מחזיקים באחוזות פאר במושב בני ציון שהועמדו לאחרונה למכירה. חורש הוא "המושבניק" היחיד שבחבורה. אריסון רכשה את הנחלה שלה בבני ציון בשנות התשעים תמורת סכום שכיום נראה מגוחך – 800 אלף דולר.

אחד מוותיקי המושב אמר ל"כלכליסט" כי מאז רכשה את הקרקע, אריסון התגוררה בה בסך הכל שנה, אך הבחירה שלה בבני ציון הביאה למושב לא מעט מעשירי ישראל בעקבותיה. ב־2003 כבר נודע שאריסון מבקשת על הבית כ־25 מיליון דולר, אך מאז הבית לא נמכר. גם כיום עומד על המדף ולא ברור אם אריסון תצליח למכור אותו במחיר המבוקש, שכן מעטים בישראל האנשים שיוכלו לשלם את הסכום הנדרש.

שוקי חורש מבקש עבור האחוזה שהקים על פני 12 דונם כ־30 מיליון שקל. האחוזה כוללת שני בתים. העיקרי כולל כ־550 מ"ר בנוי ובית נוסף מתפרס על 160 מ"ר. חורש כבר לא מתגורר במקום אלא בתו ובעלה, שניהם בשנות העשרים לחייהם, יחד עם בתם הקטנה.

שרי אריסון. הובילה את הטרנד

גם ליאורה עופר, בתו של יולי ואחותו של דורון, מוכרת את הבית בבני ציון. הקרקע נרכשה בשנות התשעים. עופר שילמה 350 אלף דולר על 15 דונם ובנתה עליהם בית שנחשב צנוע בהשוואה לשכניו, 350 מ"ר בנוי בלבד ללא בריכת שחייה. האחוזה של עופר נמצאת על המדף כבר יותר מחצי שנה ולפי הערכות היא דורשת עבורה כ־40 מיליון שקל.

גם האח דורון עופר המתגורר באחוזה הצמודה העמיד את הנכס שלו למכירה. לפי הערכות עופר דורש על האחוזה כ־14 מיליון דולר. גם דורון עופר רכש את הקרקע בסוף שנות התשעים. הוא שילם כמיליון דולר תמורת כ־15 דונם. על השטח הוא הקים בית בן 1,000 מ"ר. גם ילדיו של דורון גדלו וכעת הוא מבקש לעזוב את היישוב.

מליאורה עופר נמסר כי היא אינה מוכרת את הבית בבני ציון.

"אחרי עשור, הנדל"ן היוקרתי בקריסה"

שני בעלי משרדי תיווך שאליהם פנינו סרבו להתיחס ללקוח כזה או אחר אך הסכימו לספר על המגמה ביישוב. יואב הדרי מנדל"ן בני ציון טוען שמכירה של כמה אחוזות בודדות במושב היא רק צד אחד של שוק היוקרה ביישובים כפריים שגווע לאיטו. "הנדל"ן היוקרתי בקריסה. בבצרה, בבני ציון ובחרוצים היו במשך 10 שנים כ־15-20 עסקאות בשנה. אנחנו כבר באוקטובר ומאז תחילת השנה היו בסך הכל שתי עסקאות. אין מתעניינים ואין קונים". להדרי יש גם הסבר לחוסר הביקוש למשקים מצד מובילי המשק. "זה פאסה. היה טרנד שנעלם. גם בגלל קשיים שהערימו במינהל מקרקעי ישראל, אבל לא רק. האלפיון העליון כבר לא רוצה משק. הוא קונה ומשקיע בדירות בתל אביב. יש לי לקוח שבונה כ־1,000 מ"ר בתל אביב בבית עירוני (town house) וכמוהו רבים שבונים בנווה צדק או קונים במגדלים".

האחוזה של שרי אריסון בבני ציון. המחיר עוד לא פגש את השוק צילום: מאיר פרטוש באמצאות אילן ארד תעופה

למאיר מנחם מבעלי נאות שירן יש הסבר אחר. לדבריו, הביקוש למשקים היה ממילא נמוך מאוד במשך שנים ולכן אין מדובר בשינוי מגמה. עם זאת, הוא מסביר שהמגמה של רכישת נחלות התחילה בלא מעט מושבים במרכז לפני כ־15 שנה כשהעשירים גילו את הפוטנציאל והתחילו לקנות. בכל המקרים היה מדובר ברכישת קרקע ובבנייה, ולכן הגיוני שהמחזור הראשון של מכירת אחוזות מגיע כעת. "הסטטיסטיקות אומרות שכמעט בכל מקום אנשים מחליפים בית בממוצע אחרי כ־7 שנים. הגיוני שתהיה תחלופה". מנחם מוסיף שרכישת נחלה קשורה בדרך כלל לילדים משום שאפשר לבנות עליה בריכת שחייה, אורוות סוסים ומגרשי טניס. "החדרים גדולים והסביבה כפרית. בחלק גדול מהנכסים הילדים גדלו ויצאו מהבית וההורים לא מרגישים צורך להמשיך ולהחזיק בהם".

מנחם מתרשם שעל חלק מהנכסים שמוצעים למכירה נדרשים מחירים הגבוהים ממחיר השוק, ולאור העובדה שבכל מושב נמכרת נחלה פעם בשנה־שנתיים, אין זו תופעה חריגה שנכס כזה יחכה 4-5 שנים לקונה המתאים.

הבית של ליאורה עופר בבני ציון

כאמור, רוב הרוכשים קנו את הקרקע במחיר שנחשב למציאה במונחים של היום, אם כי באותה עת היה מדובר בהרבה כסף. אך ספק אם יצליחו לקבל את המחיר שהם דורשים. לפי הערכות, בשל ההשקעה הרבה בנכסים, אם קיים רווח, הוא שולי. בין היתר לאור המיסוי הגבוה של מכירת נחלה חקלאית במהותה. היכולת למכור אחוזה במחיר של יותר מ־30 מיליון שקל מוטלת בספק, שכן מחירו של משק כיום ללא אחוזה בנויה עומד על כ־14 מיליון שקל. כך שגם לאחר השקעה של 10 מיליון שקל נוספים בבנייה לא מגיעים למחיר שדורשים רוב המוכרים.

לכך יש להוסיף פרמטרים כמו טעם ודרישות אישיות שברור שגם הם מקשים על המכירה. עם זאת, לדעת מנחם יש לא מעט סיבות לרכוש אחוזה מוכנה. "בנחלה בלי בית סביר שתגיע לאותו מחיר, אבל סגירת העסקה והבנייה יארכו 3-4 שנים, וזה שיקול משמעותי כשהרעיון הוא לגדל במושב ילדים". דבר חשוב נוסף לדבריו הוא המיקום. "מספר הנחלות שעומדות למכירה במושבים מצומצם והמיקום הוא גורם מכריע. ואם הראשונים שקנו תפסו את המקומות הכי טובים, גם מי שיש לו כסף לא בהכרח ימצא חלקה במיקום כזה כיום, וזה שיקול משמעותי", הוא אומר.

ליאורה עופר צילום: אוראל כהן

אחד מוותיקי בני ציון מספר שגם אם צמרת ההון הישראלית כבר לא עומדת בתור, עדיין יש תנועה של קונים אלא שהפעם מדובר בעיקר בהייטקיסטים שהתעשרו. "יש מתווכים שמגיעים עם קליינטים בעיקר עם צעירים מההייטק. זה כבר לא שרי אריסון. בשנה האחרונה נמכרו במושב אחד שתי נחלות. אחת לעשיר בלגי והשנייה למשפחה של הייטקיסטים". לפי הוותיק, "יש נחלות שהמיקום שלהן הוא סיוט. יש אחת שלא מצליחים למכור אפילו ב־10 מיליון שקל, למרות שבאותו רחוב מתגוררים שועי הארץ".

גם וילות לשכירות עומדות ריקות

האם הירידה בהיקף העסקאות ובאופי האנשים שמגיעים ייחודית לבני ציון? כמו תמיד, תלוי את מי שואלים. לדברי הדרי ניתן לראות בתים ריקים למכירה בכפר שמריהו, הרצליה פיתוח וישובים יוקרתיים נוספים ובחלק מהמושבים גם יש ירידות מחירים. בתקופה שהמחירים היו בשיאם עשירים רכשו נחלות גם במושבים נוספים, בעיקר בשרון. "במשמרת ובחירות קנו ב־9-10 מיליון שקל ועכשיו אפשר לקנות שם ב־6 מיליון שקל. אחרי שנים של עליות מבינים שהמחירים מנופחים, גם בהשכרה. בכפר שמריהו ובהרצליה פיתוח יש עשרות וילות להשכרה ואף אחד לא לוקח. בבני ציון יש כרגע שלוש וילות שביקשו עליהן 12 אלף שקל לחודש ואני מעריך שיושכרו סביב 9,000 שקל".