$
חדשות נדל"ן

משתלם להשקיע: דירה קטנה בקריות מניבה הכי הרבה תשואה

הדירות הקטנות בקריות רשמו השנה את התשואה הגבוהה ביותר למשקיעים - 5.47%. לעומת זאת, מי שהשקיע בדירת 3.5–4 חדרים בתל אביב השיג את התשואה הנמוכה ביותר – 2.59% בלבד

יעל דראל 08:2615.09.14

רכישת דירות בידי משקיעים מצויה, על פי נתוני משרד האוצר, במגמת ירידה: מספר הרכישות רשם ירידה של 16% ברבעון השני של 2014 בהשוואה לרבעון הראשון השנה, אולם משום שמספר עסקאות הנדל"ן בשוק מצוי כולו במגמת ירידה - בעיקר בשל מיעוט הרכישות מצד הזוגות הצעירים - הרי שמשקלם הכולל של המשקיעים בהשוואה לשנה הקודמת דווקא גדל.

 

 

 

מבדיקת האזורים שאחוזי התשואה בהם על השכרת דירות הם הגבוהים ביותר עולה כי העסקאות המשתלמות ביותר מבוצעות דווקא בדירות הנדירות: דירות קטנות של 1.5–2 חדרים, בעיקר באזור הקריות - שם מגיעה התשואה ל־5.47% בשנה עבור דירות שמחירן הממוצע הוא כ־360 אלף שקל ושכר הדירה שמשולם עבורן הוא כ־1,650 שקל. לעמת זאת הדירות הסטנדרטיות יותר באזור הקריות - 3.5–4 חדרים, שמחירן כ־870 אלף שקל - מניבות תשואה שנתית של 3.49% בלבד. גם בגוש דן ותל אביב התשואה מדירות סטנדרטיות נמוכה משמעותית מזו של הדירות הקטנות באזורים אלה.

 

 

הנתונים הללו מבוססים על בדיקה שערך שמאי המקרקעין עו"ד חיים מסילתי בהתבסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בנוגע למחירים בשוק הנדל"ן שפורסמו ברבעון האחרון.

 

ת"א מתחת לממוצע

 

התשואות מהשכרה בתל אביב אינן גבוהות במיוחד - בין 2.49% ל־3.05% בשנה - ושיעורן אף נמוך מהממוצע הארצי, העומד על בין 3.41% ל־3.97% בשנה. כך למשל, עבור דירת 3.5–4 חדרים, שמחירה בתל אביב כ־2.9 מיליון שקל, תתקבל על פי הנתונים שכירות חודשית של כ־6,400 שקל, סכום שמשקף תשואה שנתית של 2.59% בלבד. בהשוואה לשנה שעברה מדובר בנתונים המבטאים ירידה קלה בתשואה: עבור אותה הדירה ברבעון המקביל בשנת 2013 התקבלה תשואה שנתית של 3.08%. דירות 3.5–4 חדרים שיניבו רווח גבוה יותר ממוקמות דווקא באזור סובב ירושלים (תשואה של 3.49%) או באזור הדרום (שם התשואה על דירות אלה היא הגבוהה ביותר: 3.79% בשנה).

 

ומה קורה בירושלים? השקעה בבירה מניבה אחוזי תשואה דומים לאלה המתקבלים בתל אביב: בין 2.86% בשנה עבור דירת 1.5–2 חדרים לבין 3.04% עבור דירת 2.5–3 חדרים או דירת 4.5–5 חדרים, הזוכות לשיעורי תשואה זהים. כך למשל, עבור דירת 4.5–5 חדרים בעיר הבירה, שמחירה כ־2.3 מיליון שקל, יתקבל שכר דירה חודשי של כ־6,000 שקל, שמשמעותו שיעור תשואה שנתי של 3.04%.

 

עוד עולה מהנתונים כי במקום השני ברשימת ההשקעה המשתלמת ביותר נמצא אזור הצפון (לא כולל את חיפה), שבו נרשמה תשואה שנתית של 5.18% - גם כן עבור דירות קטנות של 1.5–2 חדרים שמחירן הממוצע הוא כ־410 אלף שקל. במונחי שכר דירה, גובה השכירות החודשית עבור דירות אלה עומד על כ־1,770 שקל.

 

"אפיק בטוח"

 

לדברי מסילתי, על פי המחקר יש שונות גדולה מאוד בין אחוזי התשואה בתל אביב לבין אלה הנרשמים בפריפריה. לדבריו, הדבר נובע בעיקר מהעובדה שבתל אביב מחירי הדירות המשיכו לעלות ברבעונים האחרונים, אך שכר הדירה לא עלה באותו השיעור, מכיוון שהוא כבר הגיע לרמות גבוהות מאוד שאינן יכולות לעלות עוד באופן משמעותי נוכח יכולותיהם הכלכליות של השוכרים. "התוצאה של המצב שנוצר בתל אביב היא ירידה בתשואה, אך נוסף על כך תל אביב תמיד תהיה אפיק השקעה 'בטוח', ועל פי חוקי השוק, ככל שההשקעה בטוחה יותר כך היא מניבה תשואה נמוכה יותר".

 

בניין בשיפוצים בקרית מוצקין בניין בשיפוצים בקרית מוצקין צילום: דורון גולן

 

עם זאת, לדבריו, "בפריפריה קרה דבר אחר לגמרי. בשנים האחרונות גילו המשקיעים יישובים כמו דימונה, כל אזור עיר הבה"דים ואזור הקריות וחיפה. כאשר אחוז גדול מאוד של משקיעים מגיע לאזור מסוים ורוכש דירות, מחירי הדירות עולים, אך מנגד דירות רבות מוצעות בשוק השכירות, והתוצאה היא ירידה מסוימת בתשואה. זה מה שקרה בדרום הארץ, כמשקיעים רכשו הרבה דירות בעיקר סביב מוסדות חינוך". דניאל הלר מחברת מאור מעוף, המקימה את פרויקט אנטוקולסקי־שטרוק בתל אביב, אמרה בהתייחסה למחירי השכירות בתל אביב כי "גם אם נדמה שהתשואה באחוזים נמוכה ביחס לתשואה בערים אחרות, עדיין מדובר באפיק ההשקעה הכי בטוח, שכן ישנם יישובים שבהם נדרשים חודשיים־שלושה למציאת שוכר, ואילו בתל אביב זה לא קורה".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x