כוחם של דיירים

האחת היא הגשת התנגדות בוועדה לתכנון ולבנייה. השלב הראשון באישור פרויקט תמ"א 38 הוא דיון בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. במסגרת זו רשאי כל אחד מדיירי הבניין להתנגד לתוכנית מנימוקים אדריכליים והנדסיים מקצועיים; למשל, אם מדובר בבניין שכלל אינו זקוק לחיזוק משום שהוא כבר חוזק בבניית ממ"דים וכדומה.

פרויקט תמ"א 38 בראשון לציון (ארכיון) צילום: עמית שעל

נימוק נוסף להתנגדות בפני הוועדה יכול להגיע מצד דיירים בבניינים השכנים, במיוחד אם הבנייה העתידית תסתיר את הנוף הנשקף מחלונותיהם ותפגע בערך הדירות שלהם. בשל קיומם של נימוקים מסוג זה רשאית הוועדה לא לאשר את הבנייה שמציע היזם או לקבוע תנאים שונים, שעלולים להפוך את הפרויקט כולו לבלתי כדאי עבור היזם.

העילה השלישית היא דיון בפני המפקח על רישום המקרקעין: אם רשויות התכנון מחליטות לאשר תוכנית מכוח תמ"א 38 ועדיין ישנם מתנגדים בקרב הדיירים, המחלוקת עוברת לדיון בפני המפקח על רישום המקרקעין. בתביעה למפקח יכול לפנות דייר המתנגד לתוכנית או רוב מיוחס מהדיירים המבקשים לבצע את העבודות על אף התנגדותו של המיעוט.

פסיקת בתי המשפט קבעה כי בראש ובראשונה על המפקח לבחון אם במסגרת התוכנית אין הפרה של השוויון בין הדיירים ואם הרוב נוהג בתום לב כלפי המיעוט המתנגד. אם, לדוגמה, קבוצת דיירים שכנעה את היזם להעניק לה טובות הנאה גדולות יותר מאלה שמקבלים דיירים אחרים, זו עילה להתנגדות בפני המפקח. בתוך כך רשאי המפקח למנות שמאי מטעמו ואף לחייב לפצות את הדיירים אשר צפויים להינזק מהפרויקט או ליהנות ממנו פחות מהאחרים.

דייר שמתנגד רשאי לפנות בתביעה למפקח אם הוא סבור שהפרויקט עלול לגרום לפגיעה מהותית בזכויותיו, אך בתי המשפט טרם נתנו תשובה ברורה לשאלה מה נחשב לפגיעה מהותית. בינתיים החקיקה והפסיקה מדגישות את החשיבות שבחיזוק מבנים. עם זאת, הוקנו לרשויות התכנון ולמפקח על המקרקעין סמכויות חוקיות לבדוק את הפרויקט, לשקול את ההתנגדויות ובמקרים המתאימים לא לאשר את ביצועו.

הכותבים הם שותף מייסד ועו"ד במשרד דורון טיקוצקי צדרבוים