ראיון כלכליסט
משפחת הנדל"ן ששולטת בב"ש: "גם אם משווקים קרקעות, רובן לא זמינות לבנייה"
משה אביסרור ובניו, בעלי חברת הבנייה הגדולה מהדרום, מותחים ביקורת על התנהלות המדינה, המינהל והעיריות שתוקעת קידום פרויקטים כי "בסוף המחיר מגולגל לרוכשי הדירות". לטענתם, גם בדרך לעיר הבה"דים דילגו על באר שבע
08:1410.04.14
"באתי לארץ לעבוד, לעשות כסף, להרוויח. לא נתתי למשפחה שלי לקבל סעד, כמו אחרים בירוחם, שלא רצו לעבוד - לא בבנייה ולא בכלל. אם לא היינו עובדים קשה לא היה לנו מרצדס, לא היה לנו כלום". כך אומר ל"כלכליסט" משה אביסרור, נשיא חברת אביסרור משה ובניו, יזם הנדל"ן הפעיל והמשמעותי ביותר בבאר שבע.
מחירי הנדל"ן בעיר זינקו בשיעורים גבוהים בעשור האחרון - בשנתיים האחרונות לבדן נסקו מחירי הדירות בעיר בכ־15%. אביסרור מגלגלת מאות מיליוני שקלים בשנה, ובונה אלף דירות ויותר במקביל בכמה אתרים ברחבי באר שבע, אבל גם בירושלים, באשדוד, בשוהם, במודיעין, ברחובות ובערים נוספות. חברת המידע העסקי BDI דירגה אותה במקום השישי ברשימת חברות הבנייה הפרטיות בישראל.
למרות הגיוון הגיאוגרפי, עיקר הפעילות של החברה נותר בבאר שבע, שבה הקימה אביסרור יותר מ־3,000 יחידות דיור מאז 1992. נסיעה בין הפרויקטים שלה בעיר חושפת לא רק את המגדלים החדשים והיוקרתיים בשדרות רגר שבמרכז העיר, אלא גם מתחם של 230 קוטג'ים בנווה נוי, בניינים בנווה זאב, בנחל עשן וברמות, ועוד. גם בניו של משה, אלי (מנכ"ל החברה), ג'קי (סמנכ"ל תפעול וביצוע) ויורם (סמנכ"ל שיווק) גרים בעיר עצמה, ולא בפרברים היוקרתיים עומר או להבים: ההורים והבן יורם מתגוררים זה לצד זה בווילות בשכונה י"א, ג'קי גר בשכונת רמות ואלי גר בנאות לון. "לכל אחד מאיתנו יש דירות בתל אביב. אין לנו בעיה לגור שם, אבל כולנו גרים בבאר שבע", אומר אלי. "אנחנו אוהבים את העיר, אנחנו חלק ממנה. זה העוגן שלנו, טוב לנו פה. אנחנו רוצים להישאר פה ולתרום לה. אנחנו מעסיקים מאות עובדים מקומיים בעיר שעדיין נחשבת פריפריה. זו ציונות".
כשהרכבת תגיע תוך שעה מתל אביב לעיר הבה"דים, מי יעבור לבאר שבע? כבר עכשיו כביש עוקף באר שבע מאפשר לנוסעים לאילת לדלג על העיר.
אלי: "אם כביש 6 או הרכבת יגיעו לשם, אז באר שבע לא תיהנה מעיר הבה"דים. הנגב לא ייהנה מזה, זה ברור. הנסיעה תתקצר ל־50 דקות, ואז כולם - הקצינים, הסחורה, הציוד - ייסעו מהמרכז לעיר הבה"דים. אפילו לקפה, לפלאפל, לא יעצרו בבאר שבע. אבל אם יהיו מענקים לאנשי קבע בבאר שבע, הם אולי ירצו לגור פה".
אביסרור לא נראה מודאג, שכן ב־20 השנים האחרונות בנתה החברה בערים רבות, לא רק בבאר שבע. עם זאת, חשובה לאחים אביסרור הקרבה הפיזית לפרויקטים. "ראש העין זו הנקודה הכי צפונית שלנו", אומר ג'קי. "אנחנו לא לוקחים חברות שיעשו לנו את הפרויקטים, ולא בונים במקום שאנחנו לא יכולים להגיע אליו בעצמנו. יש לנו פיתויים, למשל בחיפה, אבל אם זה רחוק, ואם לא נלווה את הפרויקט אישית, אנחנו לא לוקחים אותו. אנחנו נמנעים מלגשת למכרזים בערים רחוקות".
"6 מיליון שקל ריבית"
המרחק, אומרים בני משפחת אביסרור, הוא בעיה מינורית. המכשול העיקרי בפני חברות בנייה הוא, כתמיד, הביורוקרטיה. כך, למשל, הם מספרים שמאז 2011 הם מחכים להיתר בנייה בראש העין, כמו קבלנים אחרים שנקלעו בעל כורחם לסכסוך של ראש העיר הקודם משה סיני עם המדינה. עיריית ראש העין דורשת מהמדינה לממן תשתיות ומוסדות ציבור בשכונות מסוימות, לפני שתעניק לקבלנים היתרי בנייה בהן. רק לאחרונה נחתם הסכם גג עם עיריית ראש העין, שבמסגרתו צפויה המדינה לסייע במימון לתשתיות ומבני ציבור בעיר. "בתחילת 2011 זכינו במכרז להקמת 200 יחידות דיור בראש העין ושילמנו 35 מיליון שקל על הקרקע. מאז שילמנו כ־6 מיליון שקל ריבית על האשראי שניתן לנו לרכישת הקרקע", אומר אלי. ג'קי מוסיף: "כל הזמן מצהירים שמשווקים קרקעות, אבל בהרבה מקרים משווקים קרקע שלא באמת זמינה לבנייה. אנחנו כבר לא מסוגלים לממן את זה. שאלנו בעירייה, 'מה אנחנו קשורים?'. אמרו לנו, 'תחכו בצד'".
צילום: ישראל יוסף בזמן שאביסרור ממתינה להיתר בנייה, יש מי שכבר משווק דירות מוזלות בראש העין. "גופים שלמים, בשביל הפרסום, דופקים מספר שהוא לא ריאלי לדירות, ומה הם עושים? מוכרים רק שבע דירות מתוך 300 במחיר הזה. אומרים 'אני מוכר ב־900 אלף שקל', אבל זה רק כדי לפתות את הציבור אל משרדי המכירות. זה כאילו 'מבצע', אבל זה מעט מאוד דירות במחיר הזה, ואלה דירות של 60–70 מ"ר", אומר אלי.
בדומה לראש העין, גם בירושלים מרגישים האחים אביסרור שהפיתוח והבנייה במגרש שבו זכו, בשכונת הר חומה ג', אינם בשליטתם, אף שרכשו את הקרקע. "אנחנו בני ערובה - עד שאנחנו קוראים על זה בעיתונים אנחנו לא יודעים שמעכבים לנו היתר בנייה בגלל דיל של ביבי עם האמריקאים", אומר ג'קי. "זה יכול לקחת חודשים, ורק אומרים לך 'בבדיקה, בבדיקה'".
בשוהם זכתה החברה במכרז ל־70 יחידות דיור בשני מגרשים ב־2011. "כשהמינהל שיווק ב־2011, אמרו שהפיתוח יהיה מוכן בעוד שישה חודשים. בינתיים רק חצי מיחידות הדיור יכולות להיבנות", אומר ג'קי. "שנתיים וחודשיים אחרי, ועדיין אין תב"ע (תוכנית בניין עיר) למגרש השני. קנינו את הקרקע לפני שנתיים וחודשיים ב־620 אלף שקל ליחידת קרקע. מחיר הדירה עלה בעוד 100 אלף שקל רק בגלל השנתיים האלה של ריביות ומדד. מי ישלם על זה? למי תבואו להתלונן? הכל מתגלגל על רוכשי הדירות. ואנחנו לא היחידים: יש עשרות אלפי יחידות דיור שתקועות ככה".
מועצת שוהם והחברה הכלכלית לשוהם בע"מ דוחות את טענותיו של ג'קי אביסרור: "אין להן כל בסיס. המגרשים בהם זכה שווקו לפי תב"ע תקפה, וגם עבודות הפיתוח הושלמו במועד. היזם בחר לבצע איחוד מגרשים ולנייד זכויות ממגרש למגרש. למגרש אחד הוציא היתר בהתאם לתב"ע התקפה, ובמגרש השני הוא ממתין לתב"ע חדשה, עם זכויות מוגדלות. מכל מקום, התב"ע אחרי שלב ההפקדה, והעיכוב אינו תלוי במועצת שוהם או בחברה הכלכלית".
"זורקים הכל על היזמים"
את הביקורת החריפה ביותר על המדינה, מותחים בני משפחת אביסרור נוכח שכונת אגמים המתוכננת באשקלון. המתחם שכולל קרקע לבניית כ־6,000 דירות שווק כמה פעמים על ידי המדינה, עם הבטחה לאטרקציה בת 50 דונם: אגם מלאכותי לשיט ודיג. "לקחו אותנו לסיור קבלנים, הציגו לנו את זה יפה, שנוכל לבנות על שפת האגם", אומר ג'קי. "קנינו את הקרקע ב־2011 ב־39 מיליון שקל, ומאז שילמנו 8 מיליון שקל בריביות ועמלות, ובינתיים אין שום אגם. דאגנו שמשרד השיכון יעביר לעיריית אשקלון מיליון שקל לתכנון האגם; בדצמבר 2011 היה סיור של ראש העיר ושר השיכון והם אמרו שיסגרו עניינים, אבל עד היום לא התחלנו לבנות שם. יש היתרי בנייה, שילמנו על הפיתוח, אבל הפיתוח לא נעשה. איך אני יכול לבנות שם?".
"זה אגם מלאכותי, צריך לייצר אותו, אבל מתברר שאין תב"ע לאגם וזה ייקח עוד שנים", אומר אחיו אלי. "המדינה לא מסוגלת לקדם את הפרויקט לקצה", מסכם ג'קי. "היא משווקת את הקרקע, רואה שזה קשה, וזורקת הכל על היזמים. אנחנו אוכלים אותה בשנים שלמות. כל עוד אנחנו לא עולים לקרקע, מחירי הדירות עולים. אם השיטה לא תשתנה, מחירי הדירות לא יירדו". ממשרד השיכון נמסר בתגובה: "אלו טענות סרק שאין בהן ממש. שכונת אגמים נמצאת בתהליך בנייה מתקדם, ומבנה ראשון כבר לקראת אכלוס. עבודות הפיתוח בעיצומן, בהתאם להתקדמות הבנייה. האגם המתוכנן הוא פרויקט של עיריית אשקלון ולמשרד אין כל מחויבות להקמתו. אביסרור מתעכבת זמן רב מדי מול העירייה בהליכי תכנון המבנים ועדיין לא קיבלה היתרי בנייה, ואין לה אלא רק להלין על עצמה".
"היית מלך, נהיית פועל"
אביסרור האב נולד ב־1933 במרוקו למשפחת סוחרי תמרים, טחינה, עורות, ערק, סוכר ובדים. בגיל 13 הוא נשא לאשה את אסתר, שהיתה בת 12, וחמישה מתוך תשעת ילדיהם נולדו במרוקו. הבת הראשונה נולדה כשלאסתר מלאו 13. ב־1963 הם עלו לארץ ונשלחו לירוחם. אחרי זמן קצר ביקש אביסרור לרכוש לעצמו מקצוע בתחום הבנייה, והגיע ללשכת העבודה. "צריך היה לבנות את הארץ", הוא מספר. "הלכתי לקורס טייחים עם 32 אנשים. חברים אמרו לי, 'זו עבודה של ערבים'.
אנשים מהעיר שלי במרוקו לא רצו לבוא לעבוד איתי, באנו ממסחר והפכנו להיות סבלים, פרקנו שקי מלט כבדים ממשאיות של סולל בונה. הייתי מגיע הביתה שחור משחור ואשתי היתה אומרת, 'היית מלך במרוקו, באת להיות פה פועל?'. אבל כבר אז תפסתי את העניין בארץ, שמי שיעבוד יהיה לו טוב. ברוך השם, תוך חודש קניתי פריג'ידר של אמקור - למי היה בכלל מקרר אז?".
הדמיה של הפרויקט בראש העין. התעכב בגלל הסכסוך בין ראש העיר הקודם למדינה בשנות השישים היה אחראי אביסרור על קבוצה של 16 טייחים, בוגרי הקורס, וביצע עמם עבודות בקבלנות עבור סולל בונה.
לקראת סוף העשור כבר בנה שני בניינים בעצמו בירוחם, אחד מהם בית ספר. בשנות השבעים עברה המשפחה להתגורר בבאר שבע, שם החלו לבנות מבני ציבור, וב־1978 הוקמה חברת משה אביסרור ובניו כחברה קבלנית לביצוע בנייה. מאז שנות התשעים מתמקדת החברה ביזמות נדל"ן (היא מבצעת רק עבור עצמה, ולא עבור אחרים), והקימה מאז אלפי יחידות דיור, בעיקר בדרום הארץ. הקשר המשפחתי החזק בא לידי ביטוי בחברה גם היום: שלושה בנים ובת של משה עובדים בחברה, וגם הדור השלישי כבר בעסק - שלושה נכדים עובדים כמהנדסים בחברה, ונכדה אחת היא היועצת המשפטית, שמנסחת בין השאר את חוזי המכר.
לפני ארבע שנים, אחרי שני עשורים שבהם כיהן משה כיו"ר ארגון קבלני באר שבע והנגב, נבחר לתפקיד בנו אלי. אחד המאבקים שהוביל אביסרור הבן לאחרונה היה על שיתוף קבלני הנגב במכרזים למעבר בסיסי צה"ל לנגב, שלבסוף נחל הצלחה מסוימת: 5% מכלל העבודות במרכז התקשוב שיוקם בבאר שבע, יבוצעו על ידי קבלנים מקומיים. עלות הפרויקט נאמדת ב־10 מיליארד שקל, כך שמדובר בסכום לא מבוטל של כ־500 מיליון שקל שממנו ייהנו קבלנים מקומיים. ממשרד הביטחון נמסר כי המכרז להקמת מרכז התקשוב עדיין בשלבי כתיבה, ולכן עד סיומם הם אינם יכולים להתייחס לתוכנו. אולם בנוגע לעיר הבה"דים המוקמת בצומת הנגב, 40 קילומטרים דרומית לבאר שבע, מוסיף אלי אביסרור כי "התרעמנו נגד שיטת המכרזים, שמבטיחה שרק גופים גדולים יכלו לזכות במכרזים שם". מדובר במכרזי PPP (Partnerships Private־Public), שבהם הזכיין מקים את הפרויקט בעזרת ההון שלו, המדינה משלמת לו דמי תפעול במשך 25 שנה, ואחר כך הפרויקט עובר למדינה. חברות קטנות, בדרך כלל אינן מסוגלות להתחרות במכרזים מסוג זה. "רצינו שתהיה בנייה תקציבית במסגרת מכרזי משרד הביטחון, אבל לא הצלחנו", מודה אביסרור.
כשקבוצת מבט לנגב - קונסורציום המורכב מהחברות מנרב, אלקטרה ורד בינת - זכתה במכרז להקמת עיר הבה"דים, "הגענו לתל אביב לפגישה בין הזכיינית לקבלנים מהדרום", מספר אלי. "הם תלו את המפה של עיר הבה"דים והציעו לנו לבצע את חדר האוכל, המועדון, בית הכנסת. הם אמרו: 'אלה בשבילכם', וחשנו שהסתכלו עלינו בזלזול. אמרנו 'תודה רבה' ויצאנו משם. הבנו שלא רוצים קבלנים מקומיים".
אחרי כשישה חודשים, "נראה שבמבט לנגב הבינו שהעסק לא יוכל להתרומם בלי קבלנים מקומיים. כן, בהתחלה הם זלזלו, חשבו שיוכלו להתמודד עם הבעיות לבד, אבל בסוף התקשרו אלינו והגיעו בעצמם לבאר שבע. סוכם שהמכרזים לקבלני המשנה יתפרסמו דרך ארגון קבלני באר שבע, ועכשיו מספר לא מבוטל של קבלנים מקומיים עובדים בעיר הבה"דים".
יו"ר מבט לנגב, פיני כהן, אמר בתגובה כי "מבט לנגב גאה ש־54% מכלל העבודות והמוצרים בעיר הבה"דים מתבצעים ומסופקים על ידי קבלנים, ספקים ומפעלים הדרום, לרבות חברה שפתחה מפעל באזור על מנת לספק סחורה לעיר הבה"דים. זהו שיעור כפול ממה שנדרש במכרז (25%). בימים אלה עובדים בהקמת עיר הבה"דים 12 קבלנים מהדרום, ואין בטענות מאומה". כהן הוסיף כי "לפני כשנתיים הגיע אביסרור לפגישה קצרה עם זכיינית עיר הבה"דים והיתה תחושה שאולי נפגע, אך מאז יושרו ההדורים. מיד אחר כך ערכנו כנס קבלנים מאוד מוצלח בדרום והכל נגמר – קבלנים מהדרום כבר עבדו איתנו אלפי שעות מאז".
