מצאו נישה: בתי מלון עסקיים
פתיחת מלון העסקים בנג'מין אתמול בהרצליה מסמנת את הכיוון שאליו צועד תחום המלונאות. כאשר המיקום לא חייב להיות אטרקטיבי, החדרים לא צריכים להיות מפוארים ואנשי העסקים נבהלים פחות מאיום ביטחוני, אין פלא שהתחום פורח
09:0016.01.14
באזור התעשייה של הרצליה הושק אתמול מלון העסקים בנג'מין, זאת חמישה חודשים לאחר פתיחת מלון העסקים אינדיגו במתחם הבורסה ברמת גן ושמונה חודשים לאחר ההכרזה של מליסרון כי תבנה שני בתי מלון עסקיים בצומת רעננה ובפתח תקווה.
ברקע כבר התבססו המלונות החלוצים בתחום, ובהם לאונרדו סיטי טאואר במתחם הבורסה ברמת גן, מלון קראון פלזה סיטי סנטר במרכז עזריאלי, לאונרדו ברמת החייל, לאונרדו רחובות ומלון ויטל בתל אביב. הרצף הזה אינו מקרי: הקמת בתי מלון עסקיים במרכזי הערים או באזורי תעשייה כבר נראית כמגמה מובהקת שאליה פונה תחום המלונאות בשנים האחרונות.
הגורמים העיקריים להתפתחות מואצת זו הם בעיקר מצוקת חדרי בתי המלון, והתפתחות מרכזי המשרדים בשולי הערים, במרכזי הערים ובאזורי התעשייה. אין זה אומר כנראה שאנשי העסקים יפסיקו לפקוד ולקיים מפגשים עסקיים במלונות התיירות הסמוכים לים, דוגמת מלון דניאל בהרצליה או הילטון ודיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב, המחזיקים בחדרי כנסים וישיבות, אלא שכניסת השחקנים החדשים מאפשרת לינה קרובה יותר למקומות העבודה ובתעריפים נמוכים יותר לרוב.
"עלות הקמה נמוכה"
התכנון והבנייה של מלונות עסקיים, מסביר דן מנחם, מנהל הנכסים בקרן ריאליטי, שונה ממלון שמשרת נופשים, החל מהמיקום ועד לרמת המתקנים. הקרן רכשה לאחרונה נכס ברחוב רוטשילד 24 פינת נחלת בנימין בתל אביב, כדי להפוך אותו למלון עסקים. לדבריו, "בבתי מלונות עסקיים אין צורך בחדרי אוכל גדולים, יש דגש גדול יותר על הלובי כי שם מקיימים הרבה פגישות עסקיות, שיהיו מתקנים ושירותים של חדרי מחשב או חדרי תקשורת שיאפשרו להפעיל ציוד מחשבי וקשר עם חו"ל. אם נסתכל על מלון תיירותי ברחוב הירקון לדוגמה, נראה שולחנות נמוכים צמודים לנוף של החוף. לעומת זאת, במלונות עסקיים הכיסאות והשולחנות יותר גדולים והשטח שניתן ללובי הרבה יותר גדול. לכל מלון כזה בדרך כלל צמודה מסעדה טובה, החדרים בנויים בצורה כזו שיאפשרו עבודה, הם יותר קטנים ומתאימים ליחיד".
מלון אינדיגו, רמת גן צילום: איתי סיקולסקי "רמת הגמר במלונות עסקיים היא בסטנדרט פחות יוקרתי מזה של הנופש", אומר יגאל גוברין, יו"ר ושותף חברת הניהול וקסמן גוברין גבע, שסיימה לאחרונה לנהל את הקמת מלון בנג'מין בהרצליה ובימים אלה מנהלת את ההקמה של מלון עסקים בצומת רעננה שבונה מליסרון. גוברין מסביר כי כל אזור הבר יהיה פחות מודגש, ולרוב לא יהיה ספא במלון. "מלונות בנג'מין בהרצליה והמלון ברעננה נשענים יותר על פונקציות שנמצאות מחוץ למלון, למשל ההולמס פלייס ברעננה שנמצא מתחת לבניין. הדגש הוא פחות על 'Show Off'", הוא אומר.
לדבריו, "השטחים של החדרים מצומצמים יותר ומאובזרים פחות מאשר במלונות שמיועדים לנופש. הסטנדרט הפחות יוקרתי מכוון לכך שאנשים באים לישון ולא לדברים נוספים. הבלאי בבתי המלון העסקיים נמוך יותר מבמלונות נופש, אנשים לא נכנסים עם בגד ים רטוב לחדר או ללובי. לרוב זמן ההקמה של מלון כזה יהיה יותר קצר, מה שמתבטא בסופו של דבר בעלות ההקמה. חדר ממוצע כולל ריהוט מגיע ל־320 אלף שקל, לא כולל עלויות קרקע. גם עלות הקרקע לרוב תהיה נמוכה יותר, מובן שתלוי איפה המלון ממוקם. יכול להיות שיש ערבוב בין בתי מלון עסקיים לבוטיק, אבל מי שבא לאזור של הרצליה פיתוח או רעננה לרוב זה לא יהיה למלונות מפונפנים. אנשים באים לעבוד ולא נמצאים שם רוב הזמן".
יגאל גוברין, יו"ר וקסמן גוברין גבע צילום: טום ברטוב
"התשואה הכי טובה"
לא פעם מגדירים עצמם מלונות עסקיים כמלונות בוטיק, אלא שלרוב המלונות העסקיים יכילו כ־100 חדרים, בעוד שההגדרה של מלונות בוטיק מתייחסת למספר חדרים מאוד מצומצם, כ־14–21, שבמרביתם לא יימצא חדר כנסים או חדר ישיבות וגם החדרים לא יעוצבו עם שולחנות עבודה. שני בתי המלון מרשת פתאל הממוקמים באזורי התעשייה מגדירים את עצמם כמלונות בוטיק - לאונרדו בוטיק. "גילינו צורך לביקושים בתוך מרכזי העסקים ומתחמי ההייטק ויצרנו בתי מלון מתאימים. התופעה הזו של בתי מלון עם אוריינטציה עסקית קיימת בארה"ב ובאירופה. לאור ההצלחה בתל אביב עם לאונרדו סיטי טאואר ולאונרדו ברמת החייל שהקמנו לפני חמש שנים, הקמנו מלון גם ברחובות בפארק המדע", אומר שרון אלון, מנהל אזור תל אביב של רשת פתאל, המנהל את המלונות העסקיים של הרשת.
אלון מסביר כי העיצוב בבתי מלון עסקיים שונה לחלוטין מבתי מלון רגילים. "לקחנו אנשים כמו ליאורה עופר ומשה קסטיאל שעיצבו לנו את לאונרדו בוטיק ברמת החייל ויצרנו מלון אחר בצבעים של אפור, שחור ולבן שנבנה מחומרים טובים ומתאימים. השוני המרכזי במלונות לעסקים הוא שהחדרים גדולים יותר ונוחים, כאלה שמתאימים לאיש עסקים שחזר אחרי יום עסקים ארוך. אנחנו רוצים שחוויית השינה שלו תהיה שונה, ולדוגמה ברמת החייל השתמשנו במצעים שהם מכותנה מצרית. המקלחון מותאם לאופי של אנשים שקמים, מתקלחים מהר ויוצאים לעבודה, עם ראש טוש ענקי.
הטלווזיה חכמה, אינטרנטית, ברגע שאדם מזין את הלאום שלו הוא מקבל תרגום בהתאם, והוא יכול לגלוש דרך הטלוויזיה בפייסבוק או בכל אתר שבו הוא מעוניין. אנחנו גם נותנים מדי בוקר תקציר של כמה עיתונים שנפוצים אצלו במדינה, למשל אם מגיע איש עסקים מסין הוא יקבל את תקציר העיתונים מסין. כך גם אם הוא מצרפת - זה מחכה לו בדלת בכל בוקר. בכל חדר יש תחנת עגינה לסמארטפון, כדי שאם הוא מגיע לחדר ורוצה לשמוע את המוזיקה שלו, הוא יוכל. בכל חדר יש גם שולחן וכיסא משרדי מותאם ונוח, כדי שאם הוא עוד צריך לעבוד כשהוא מגיע לחדר, שיהיה לו הכי נוח שאפשר, ושהוא לא ירגיש בחדר נופש או בחדר מנוכר".
מלון לאונרדו ברחובות צילום: אלעד שריג בקרוב פתאל מתכננת הקמה של בית מלון עסקי בנתניה במבנה ששימש בעבר כמלון גולדאר סמוך לכיכר העצמאות בעיר, שיכיל 154 חדרים. "מלונות עסקיים יותר זולים ממלונות שנמצאים ליד הים", הוא אומר. "הם יכולים לעלות 180–250 דולר ללילה, הכל תלוי בעונה ובביקושים, בעוד שהרודס תל אביב למשל עולה בממוצע 320 דולר ללילה. זה נותן לאנשי עסקים נוחות בכך שהמלון נמצא בקרבת החברה, והם לא צריכים להיכנס לעיר ולהיתקע בפקקים אחרי יום עבודה".
אחוזי התפוסה השנתיים במלון ברחובות עומדים על 69% וברמת החייל על 80%. "בסוף השבוע אנחנו מנסים לייצר ביקושים כדי למשוך אורחים ישראלים וזה עובד, אנחנו משווקים חבילות אמנות או חבילות קולינריות, כי רוב אנשי העסקים עוזבים בסופי השבוע", הוא אומר.
אלון מציין כי עלות ההקמה במלון עסקים, ללא עלות השכרת השלד והקרקע, כלומר בצורה של שכירות, עומדת על כ־700 אלף שקל לחדר עד רמת המפתח, ובמלון תיירותי רגיל עומדת על 900 אלף שקל עד מיליון שקל לחדר. זה כולל עיצוב, ריהוט פנים, צנרת, אינסטלציה ורישוי, ועד קבלת המפתח.
מנכ"ל מליסרון אבי לוי, שבונה בתי מלון בפתח תקווה וברעננה, אומר כי "הגענו למסקנה שהתשואה הכי טובה שנוכל לייצר תהיה בבניית מלון. אנחנו משכירים יחידה אחת לתקופה ארוכה, מבחינתנו זה לא משנה אם מדובר במשרדים או במלון. הגענו למסקנה שעדיף להקים ולהשכיר את המבנה כיחידה אחת לתקופה ארוכה מאשר להקים בניין משרדים ולנסות להשכיר לכל מיני גופים שונים".
"אנחנו רואים תופעה כזו שמתפתחת משתי סיבות: הראשונה היא העובדה שיש מגרשים פנויים בלב העיר או באזורי התעסוקה. ליד הים בתל אביב המגרשים כבר יותר נדירים ויקרים. בעבר גם מרכזי העסקים היו פחות מפותחים, היום יש יותר ריכוזים של עסקים", אומר יוסי סיון, מבעלי יסקי מור סיון אדריכלים. סיון אחראי על תכנון בית מלון ענק שבו כ־800 חדרים במתחם שרונה, שיכלול חלק עסקי עבור חברת נצבא. "ההתפתחות הזו למשל הביאה להקמת לאונרדו ברמת החייל או ברחובות, וגם קראון פלאזה בעזריאלי מאוד מצליחים. ערך הקרקע נמוך יותר, והריכוז של אותן חברות לאורך איילון והרצליה פיתוח תורם להתפתחות התופעה. באשר להבדלים, לחדר העסקי יש יותר אוריינטציה בינלאומית, והוא פחות הולך לכיוון של בוטיק. השפה יותר מוכוונת עבודה, ניתנת תשומת לב רבה יותר לשירותים כמו שולחן - ביזנס לאונג' - שיהיה לאיש העסקים מקום לשבת ולעבוד בו, ואם המלון גדול מספיק יש בו גם מרכז כנסים".
יוצא הדופן: אינדיגו
מלון שקורא תיגר על הצניעות המאפיינת את בתי המלון העסקיים הוא מלון אינדיגו במתחם הבורסה של רמת גן, של משפחת פישמן (ללא קשר לאליעזר פישמן - ה"ש) מלוס אנג'לס, שהקימה את המלון והביאה את הרשת הבינלאומית אינטרקונטיננטל לניהולו. ההקמה נמשכה שש שנים, וההשקעה הכספית היתה גבוהה ועמדה על 130 מיליון דולר - השקעה של יותר מ־200 אלף דולר בכל חדר, כמעט כמו חדר בריץ קרלטון החדש שנפתח במרינה בהרצליה. לצורך השוואה, עלות הקמת חדר ממוצע בבית מלון עומדת על 150–170 אלף דולר לחדר.
"המלון נותן מענה ברמה של חמישה כוכבים, כמו המלונות שבחוף הים", אומר רז פישמן היזם והבעלים של המלון. לדבריו, "רצינו ליצור משהו שלא קיים בישראל, לתת לאיש העסקים תחושה שהוא נמצא בחופש אף שהוא בנסיעת עסקים. ההשקעה מטורפת. הסיבה שבחרנו להשקיע במלון עסקים כהשקעה ראשונה של בית מלון בישראל היא שבמלונות עם אוריינטציה לתיירים התנודתיות חדה מאוד, יש גם עניין של עונות, וגם מספיק ערעור קטן של ענייני הביטחון בישראל כדי להבריח לא רק תיירים, אלא גם יהודים שפוקדים את הארץ כמה פעמים בשנה. ברגע שמדובר באורחים עסקיים ההצגה חייבת להימשך, יש דו"חות כספיים, חייבים להמשיך לעבוד. הקונספט שלנו הוא לפנות לקהל יעד שיגיע בכל מצב".
בנוגע למיקום, הוא אומר כי "בחרנו במתחם הבורסה כי זה סוג של דאון טאון ישראלי. בארה"ב אין דאון טאון שמכבד את עצמו שאין בו כמה נציגויות של רשתות בתי המלון הגדולים. בארץ יש מחסור בחדרים, ואנשי עסקים שמגיעים לארץ לעבוד מעדיפים לישון קרוב למקום שבו הם מנהלים את העסקים שלהם, לכן הים לא קרץ לנו. חיפשנו מתחם עסקי, לייצר מלון בוטיק שייתן למשתמש בו חוויה שהיא מעבר לצרכים של איש העסקים, בר טוב, מסעדה, ספא מפנק".
אינדיגו מצטרף לבית מלון אחר, די ותיק, שנמצא במתחם הבורסה: לאונרדו סיטי טאואר. פישמן מציין כי אף ששניהם פונים לעסקים, מדובר בקונספט שונה לחלוטין. "לאונרדו סיטי טאואר הוא מלון מוצלח שהיה מוצלח יותר כשהיה לו מותג בינלאומי (קראון פלזה - ה"ש), אבל אנחנו לא מתחרים על אותו קהל יעד. מעבר ליתרון ברשת בינלאומית כמו שלנו, שבה איש העסקים יודע לאילו סטנדרטים לצפות כשהוא מגיע, אנחנו מציעים שירותים ברמה יותר גבוהה ולכן גם התעריפים שלנו יותר גבוהים: המחיר גם מכתיב את הלקוחות ואת סוג הלקוחות שאליהם אנחנו פונים. אם הם מקבלים את המתכנתים, אנחנו נקבל את ההנהלה. אנחנו ב–20%–30% יותר יקרים מלאונרדו וב־25% פחות יקרים מהמלונות שעל חוף הים, פחות או יותר במחירים של הרצליה על הים".
להתעוררות התחום אין ביטוי בהגדרות משרד התיירות. בחוברת התקנים הפיזיים לתכנון ולסיווג מתקני אכסון תיירותי של המשרד, אין הגדרה לבית מלון עסקי וההגדרות הקיימות הן למלון נופש ולמלון עירוני. "מלונות רבים בתל אביב הם מלונות דואליים, כלומר משמשים גם לעסקים וגם לנופש, דוגמת מלונות שנמצאים על חוף הים בתל אביב", אומר מנכ"ל משרד התיירות אמיר הלוי. לדבריו, "לאורך השבוע הם מתפקדים כמלונות עסקיים, ובסופי שבוע הם מאכסנים נופשים".
