רק הונג קונג עקפה את ישראל בעליית מחירי הדירות מ־2007
השוואה שערך כלכליסט מול מדד מחירי הדיור של "אקונומיסט", מציבה את ישראל במקום השני בעולם בשיעור התייקרות הדיור מסוף 2007. המדד בחן 20 מדינות מובילות בעולם המערבי וגילה שמחירי הדירות ברובן דווקא ירדו ב־2012
מדד מחירי הדיור השנתי של המגזין "אקונומיסט" שפורסם בשבוע שעבר חושף כי ישראל במקום השני בשיעור עליית המחירים בענף זה מאז הרבעון הרביעי של 2007. מאז 2007 זינקו מחירי הנדל"ן בישראל בשיעור של 54.6% (נכון לרבעון השלישי של 2012), כשרק בהונג־קונג נרשמה עלייה גבוהה מזו - 86.8%. הנתונים שנאספו על ידי עורכי המגזין מלשכות מרכזיות לסטטיסטיקה בשווקים הבולטים בעולם, אינם כוללים את שוק הדיור הישראלי במדד. ההשוואה לישראל נעשתה ב"כלכליסט" בהתבסס על נתוני הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הישראלית.
מנתוני הלמ"ס עולה כי בעוד שבסוף 2007 המחיר הממוצע של דירה בישראל היה 736 אלף שקל, בספטמבר 2012 הוא כבר עמד על 1.132 מיליון שקל. מרבית עליות המחירים נרשמו בין 2007 ל־2009, כאשר בין הרבעון השלישי של 2011 לרבעון השלישי של 2012 עלו מחירי הדירות ב־2.6% בלבד. זאת אף שרוב השווקים בעולם המשיכו להציג ירידות במחירי הדיור בשנה שעברה, לפי נתוני "האקונומיסט".
הבעיה המרכזית בישראל היא הפער בין היצע לביקוש
ההסבר המובהק לעליות המחירים בשנים אלה הוא הפער בין ההיצע לביקוש. בעוד שעל פי בנק ישראל, ענף המגורים בישראל זקוק לכ־40 אלף דירות חדשות מדי שנה, קצב שחרור הקרקעות האיטי הוביל לכך שב־2008 מינהל מקרקעי ישראל שיווק קרקעות ל־17.8 אלף יחידות דיור בלבד, ובשנה זו הסתיימה בנייתן של 30.4 אלף יחידות דיור (על קרקעות מדינה ופרטיות). כשהממשלה הבינה שקיים מחסור חמור בהיצע, עלה בהדרגה היקף יחידות הדיור עד לשיא של 2011, שבה שווקו 28.8 אלף יחידות דיור, והסתיימה בנייתן של 34.3 אלף יחידות דיור.
ישנם הסברים נוספים לעליות המחירים, ובהם היעדר חלופות השקעה יחד עם ריבית נמוכה היסטורית שעודדו משקיעים לרכוש דירות. כמו כן, יש המייחסים את עליות מחירי הדיור לאפקט העדר בישראל ולהיסטריה ששררה בקרב הציבור וגרמה לרבים למהר ולרכוש דירה.
בשונה ממדדים אחרים, "אקונומיסט" בוחן את שינויי המחיר בהשוואה לנתונים נוספים שאמורים לתת תמונה רחבה יותר על מצב ענף הדיור בכל שוק ושוק: דמי השכירות הממוצעים וההכנסה הפנויה לנפש במדינה (הכנסה ממוצעת בניכוי מסים) - בשנה החולפת ולאורך זמן. במגזין ביצעו מעקב אחר השינוי במדדים אלה מאז 1975.
כאמור, מובילת עליות המחירים בעולם על פי "אקונומיסט", היא הונג קונג שסובלת בעיקר מזרימה בלתי פוסקת של עובדים זרים אליה בענפי הפיננסים והטכנולוגיה. הביקוש האדיר לדיור בה הביא לעליה של 21.8% במחירי הדיור ב־2012 ושל 86.8% מאז 2007. בדומה לישראל, בהונג קונג הממשלה מחזיקה ברוב הקרקעות והיא הקובעת את מדיניות הפשרתן לבנייה.
הממשלה מיעטה לשחרר קרקעות מתחילת העשור והביאה בכך לזינוקי מחירים. בשנתיים האחרונות מבצע הממשל הליך של הצפת השוק בקרקעות מוזלות לקבלנים עם תוכנית ל־30 אלף דירות בשנה המיועדות רק למקומיים. בדומה לשיטת "מחיר למשתכן" הישראלית, המדינה היא הקובעת את רף המחיר לדירה ולא הקבלן, תמורת הנחה בקרקע.
באוסטרליה הזינוק במחירים הפיל את הממשלה
באוסטריה הזינוק במחירי הדירות (23.3% מסוף 2007, לפי "אקונומיסט") הביא להקמת מנהלת לשיחרור קרקע, שמזכירה את שיטת הוד"לים (ועדות דיור לאומיות) של נתניהו. המנהלת מפקחת על המחירים בשוק, ובאיזורים בעלי ביקוש גבוה היא קובעת מחירים מופחתים - בדיוק ההיפך מהמקובל במינהל מקרקעי ישראל.
אוסטרליה היא סיפור בולט נוסף בשווקי הדיור בשנים האחרונות. ב־2009 מחירי הדיור במדינה זינקו ב־13.9% והביאו להפלת הממשלה. גם באוסטרליה מחירי הדיור הושפעו עמוקות ממשקיעים זרים., הממשל הנוכחי שקם לפני כשנתיים וחצי, החליט על שינוי מדיניות לשם הרחקת השקעות זרות ולפנות דירות למקומיים — עובדים זרים ותושבים ארעיים נדרשים לקבל אישור מיוחד לרכישת דירות ובתים, ומחוייבים למכור אותן בעת שיעזבו את המדינה. הקמת מערך פיקוח קשוח על תחום זה, הביאה לכך שמחירי הדיור בה עלו בשנה שעברה ב־0.3% בלבד.
