מחר ייסגר מכרז הדיור הראשון להשכרה ברעננה: המוסדיים לא מתלהבים

מסתמן כי מכרז הדיור להשכרה ברעננה ישקף תשואה של כ־7%, כך עולה מדברים שאמר ל"כלכליסט" ראובן קוגן, סגן הממונה על התקציבים באוצר.

מעטפות המכרז, הראשון מסוגו שיצא עד כה בישראל תחת חסות המדינה, ייפתחו מחר. ב"כלכליסט" פורסם השבוע כי משפחת רובינשטיין, בעלת רשת בתי האבות, מסתמנת כמי שהגישה את ההצעה הגבוהה ביותר במכרז - הצעה גבוהה יותר מההצעות של פאנגאיה נדל"ן, של שיכון ובינוי והראל שניגשו במשותף, ושל חברת גינדי החזקות שבבעלות משפחת גינדי.

הקרקע בשכונת נאות עוזי ברעננה שעליה יוקם הפרויקט צילום: אוראל כהן

"כיוונו אל המוסדיים"

לפי ההערכות ההצעה של רובינשטיין עומדת על כ־21 מיליון שקל, ומשקפת עלות של 88 אלף שקל ליחידת דיור. לפי האוצר, המחיר ליחידת דיור משקף הנחה של כ־90% מערך הקרקע כיום. הנחת התשואה של קוגן מתבססת על כך שעלות הבנייה כולל מחיר הקרקע תעמוד על כ־200 מיליון שקל (בהתבסס על עלות בנייה של כ־6,000 שקל למ"ר). "כשישבנו לתכנן את המודל של מכרזי דיור להשכרה כיוונו אל הגופים המוסדיים, ולאחר כמה פגישות איתם הבנו שהם מחפשים תשואות של 6% ומעלה. זה חייב אותנו להכפיל את התשואה הקיימת בשוק הפרטי על השכרה למגורים שעומדת על כ־3%–4% וכ־8% תשואה לנכסים מניבים. מאחר שהתנודות בענף המגורים קטנות יותר מאלה שבענף המסחר, הערכנו שתשואה של 6% תספיק. לדעתי ברעננה התשואות יהיו מעל 7%. בקרקע בעלות אפס התשואה יצאה לנו כ־8% ומעלה, ולכן מכיוון שהיתה עלות מסוימת לכל יחידת דיור התשואה יורדת מעט", מסביר קוגן.

מדובר במכרז שיתבסס על 100% דיור להשכרה ובמסגרתו ייבנו 238 יחידות דיור שיושכרו למשך 20 שנה. הזוכה במכרז יבנה את כל יחידות הדיור - 75% מהן יוצעו להשכרה בשוק החופשי, והשאר יושכרו לזכאי משרד השיכון במחיר מפוקח אשר נקבע על כ־42 שקל למ"ר, כך שדירת 100 מ"ר תושכר בכ־4,200 שקל לחודש.

לדברי קוגן, "חשבנו שגופים שרואים לטווח ארוך יתעניינו יותר במכרז שבו כל הדירות הן להשכרה, ואני מעריך שגם חברות נדל"ן ימכרו את המתחם לגופים מוסדיים כי זה הדבר הנכון לעשות. אני בעד שהגופים המוסדיים ייגשו למכרזים הללו עם חברות הנדל"ן. אין כוונה שהם יבנו ויפעילו את הדירות, הם מקור המימון. הענף נסמך כיום על שני הבנקים שכמעט הגיעו למגבלות שמטיל עליהם בנק ישראל. אחרי ההקמה ייתכן שנראה מקרים שבהם המוסדיים ירכשו את חלקן של חברות הנדל"ן", אמר קוגן.

ראובן קוגן, סגן הממונה על התקציבים באוצר צילום: מיקי נועם אלון

בהתייחסו לכך שרק גוף מוסדי אחד ניגש למכרז אמר קוגן: "זה מכרז ראשוני ולמוסדיים יש היום לא מעט צרות, כך שמבחינתם להיכנס לעוד הרפתקה זו לא החלטה פשוטה. אבל העולם הולך עם ההצלחות, ואם הגופים המוסדיים יראו שזה לא משהו קיקיוני אלא עסק רציני שהושקעה בו הרבה מחשבה, זה יסלול את הדרך לכניסה שלהם".

"למה לי נכס כזה?"

הגופים המוסדיים המנהלים את כספי הפנסיה של הציבור לא יצאו מגדרם לנוכח המכרז, ורק קבוצת הראל ביטוח ניגשה אליו. בניגוד לתשואה של 7% שמציג קוגן, בכירים בגופים המוסדיים טוענים כי מדובר בתשואה של 4% בלבד. את ההפרש הם מסבירים: "להערכתנו, המדינה לא מתמחרת חלק גדול מהוצאות התפעול ואת דמי הניהול שישלם המשקיע בדירות הללו ולא פחות חשוב, אין שם שום תמחור של סיכונים הכרוכים בשוק השכירות כמו איחור בתשלומי דמי שכירות ונטישת שוכרים לפני גמר החוזה".

ראש תחום הנדל"ן של אחת מחמש חברות הביטוח הגדולות אמר כי "הבעיה של הפרויקט היא שהתשואה שהוא מציע נמוכה מאוד. שאלתי את המדינה אם היא מוכנה לתת רשת ביטחון - נניח שתתחייב לתשואת רצפה של 5.5% לפחות עם פוטנציאל לרווח ואז המכרז יהפוך להרבה יותר אטרקטיבי, אבל הם לא הסכימו. כדי להשקיע את כספי העמיתים

אני צריך רמת ביטחון מסוימת. במצב הנוכחי כל הסיכונים הם על היזם ועל המשקיעים המוסדיים", הוא מסביר. לדבריו, "באלטרנטיבות הקיימות בשוק בהן אני רוכש היום נכס של המדינה ומשכיר אותו, אני מקבל תשואה של 7%–7.5%. לכן למה לי לקחת נכס שמציע תשואה של 4% בערך עם סיכון באשר לשאלה אם הדיירים יעמדו בתשלומי השכירות או לא? הסיבה היחידה שכדאי יהיה לי לקחת את הסיכון היא שיאפשרו לי למכור את הדירות בעוד 20 שנה, אבל אני לא יודע איך השוק יהיה אז".

מנהל בבית השקעות גדול התייחס אף הוא לחוסר האטרקטיביות של המכרז הנוכחי: "כשאני משקיע בנדל"ן מניב אני מצפה לתשואה של 7%–8% לפחות. המדינה נתנה לגשת למכרז כשהקרקע במחיר אפס - זו הסוכרייה, ובתמורה אתה חייב להשכיר את הדירות במחירים מפוקחים, ובהנחה של תפוסה מלאה לקבל 4% תשואה שוטפת עם אפשרות למכור בעוד 20 שנה. בניתוח הכולל של העסק הזה ראינו שלא שווה לנו לקבל 20 שנה תשואה נמוכה בשביל הסיכוי לרווח הזה. לא חשבנו שצריך לקפוץ על העגלה הזו כל כך מהר. אני לא צריך להיות שפן ניסיונות של זה".