בלעדי ל"כלכליסט": אימפריית הנדל"ן הפרטית של שאול אלוביץ' נחשפת
בפעם הראשונה מאז שקמה בשנות התשעים חברת יורוקום נדל"ן, חושפים ראשיה את פעילותה. לדבריהם, שווי תיק נכסי החברה עומד על כמיליארד שקל
לפני כעשרה ימים פורסם כי יורוקום נדל"ן שבבעלות קבוצת יורוקום של שאול אלוביץ' נתנה לחברת ורדינון נדל"ן שבבעלות משפחת ורדינון, אופציה לרכוש ממנה את חלקה במתחם סומייל בלב תל אביב, שבו אמור לקום מגדל דירות יוקרה לפי שווי של כ־200 מיליון שקל.
בכירים בשוק הנדל"ן, המכירים לעומק את שוק מגורי היוקרה בתל אביב שאיתם שוחחנו, לא הופתעו מהעובדה שהחברה של אלוביץ' מכרה את חלקה בפרויקט. החברה מחפשת רוכש לשטח כבר יותר משנה, ובין השאר פורסם כי היא ניהלה בעניינו מגעים עם חברת הנדל"ן של הרצל חבס. המחיר הוא החלק שהפתיע אותם. "מדובר בפרמיה של לפחות 20% על מה שאמורים לשלם שם", אמרו לנו אותם בכירים.
שאול אלוביץ' צילום: עמית שעל ואם מדברים על הפתעות, הרי שכמה ימים לפני חתימת הסכם האופציה הצליחו ראשי זרוע הנדל"ן של יורוקום להפתיע אותנו. לאחר כמעט ארבע שנים שבהן אנו מנסים להגיע לפגישה עם הנהלתה, החליט מנכ"ל החברה ראובן סגן כהן להסיר בפעם הראשונה את מעטה החשאיות מעל החברה שהפכה לאחת הבולטות בשוק הנדל"ן במרכז הארץ בעשור האחרון.
בשורה התחתונה מצהירים בחברה, שהנה חברה פרטית שלא מחויבת לדווח ציבורית על עסקיה, כי היא מחזיקה כיום תיק נכסים בשווי של כמיליארד שקל. בחברה מבהירים כי פעילותה מופרדת לחלוטין מפעילות חברת בזק שבשליטת אלוביץ', שלה נכסי נדל"ן רבים ופעילות ענפה בתחום זה בשנים האחרונות.
התיק שנחשף כאן לראשונה כולל שטח לבנייה של 800 אלף מ"ר, ממנו שטח המאושר לבניית 2,400 דירות, עשרות אלפי מ"ר של שטחים מיועדים למשרדים ולמסחר. כל אלה ממוקמים במשולש תל אביב, רמת גן וגבעתיים. בנוסף יש לה שותפות במתחם ענק למגורים ומשרדים בבית דגן שהתוכנית שבו עדיין לא בשלה.
כדי לסבר את האוזן, כמות הדירות שבה מדובר קרובה להיקף שבונה כיום חברת הבנייה הגדולה ביותר בשוק הדיור בישראל, שיכון ובינוי נדל"ן.
אלוביץ' השאיר רק את החלק היזמי בחברה
יורוקום התחילה דרכה בענף הנדל"ן בשותפות בין אלוביץ' למשפחת הקבלנים דולינגר וחברה שנקראה על שם המשפחה בשנת 1994. עד לפני חמש שנים עסקה השותפות בבנייה למגורים בעיקר בגבעתיים. יחד בנו אלוביץ' ודולינגר 20 בנייני מגורים בעיר.
לפני חמש שנים קנה אלוביץ' את חלקם של שותפיו בעסק, הוציא ממנו את פעילות הביצוע (בנייה בפועל) ונותר רק עם החלק היזמי. במטה החברה שבעה עובדים, כולל שתי מזכירות, מה שמלמד על כך שהחברה רואה בעצמה גוף השקעות ולא חברת בנייה קלאסית.
ראובן סגן כהן, מנכ"ל יורוקום נדל"ן צילום: אוראל כהן
בתחילת הפגישה שהתקיימה ערב חתימת ההסכם בסומייל, חשפה הנהלת החברה בפנינו את מה שמסתבר בהמשך כאופן הקבוע של פעילותה. סגן כהן אומר כי החברה סימנה את צורת העבודה בתחום זה כשיטת העבודה המרכזית שלה.
"אנחנו מחפשים זכויות למכירה באדמות שניתנות להשבחה. זה מאסט מבחינתנו", הוא אומר ומוסיף, "אנחנו לוקחים פיסת קרקע שנועדה לגדולות. משביחים אותה על ידי שינוי הייעוד שלה ומקבלים עוד זכויות בנייה ואז מחליטים מה עושים איתה. מוכרים או בונים, בדרך כלל עם שותפים".
מגדל משה אביב ברמת גן צילום: שאול גולן על פי ראשי החברה, הסיפור של סומייל הוא תמצית סיפורה של זרוע הנדל"ן של שאול אלוביץ'. "בסומייל פעלנו בשני מסלולים מקבילים, וכך אנו עושים במתחמים אחרים שלנו. בצד אחד קידמנו שם תב"ע עם שינוי ייעוד לשטח למגורים ובמקביל עסקנו בהוצאת פולשים שנמצאים שם כבר שנים", אמר סגן כהן.
במתחם סומייל מחזיקה יורוקום נדל"ן במחצית מזכויות הבנייה במגדל בן 40 הקומות שיוקם במתחם - שחלקה בו הוא 103 יחידות דיור מתוך כ־200 יחידות דיור. לדברי סגן כהן, התוכנית של הרוכשים היא לבנות את המגדל בקבוצת רכישה.
ל"כלכליסט" אף נודע שראשי ורדינון נדל"ן נפגשו לאחרונה עם כמה מארגני קבוצות רכישה בולטים כדי לבחון את התוכנית.
ההסבר להפתעה שבה התקבל המחיר שנקבע לקרקע בעסקה נעוץ כך נראה בטיימינג מדויק. "לאחר העררים על התב"ע שהובלנו למתחם, אני מעריך שעד ספטמבר תופקד התוכנית לאישור", חושף סגן כהן.
במתחם סומייל תהיה קבוצת רכישה
כפי שהדגישו סגן כהן ואנשיו בשיחה כמה פעמים, ביורוקום נדל"ן מעדיפים לבנות עם שותפים. ואכן בעיון בתיק הנכסים שלה, בולטת העובדה שבפרויקטים גדולים שלה החברה אכן נמצאת כיום בשותפות בחלקים שווים או קרוב לזה.
כך למשל, היא בונה עם חברת צמח המרמן ומשקיעים אירופים את פרויקט וויט סיטי טאואר ברחוב יצחק אלחנן שבגבול שכונת נווה צדק. בפרויקט זה 203 דירות שרובן נמכרו לתושבי חוץ וכך עושה החברה גם בפרויקט הענק המתוכנן במתחם מחלבת תנובה לשעבר בכניסה לתל אביב מרחוב מנחם בגין, שאותו רכשה יורוקום נדל"ן (37%) עם פאנגאיה (37%) שבבעלות ברק רוזן ואסי טוכמאייר וקבוצת אלקטרה (25%). וכך קורה בפרויקט משרדים ענק המתוכנן סמוך לבית דגן.
פרויקט המכתש בגבעתיים עניין נוסף שבולט בפעילותה הוא עסקאות עם קבוצות רכישה. סגן כהן סיפר בשיחה עמו שפרויקט סומייל מתוכנן לקום באמצעות קבוצת רכישה, אך בסוף השבוע הכחישה זאת הנהלת ורדינון נדל"ן, בשיחה עם "כלכליסט". אם בסופו של דבר אכן תוקם שם קבוצת רכישה, תהיה עסקת סומייל השלישית של החברה בתחום.
הקודמות היו עסקה במגרש מספר 3 במתחם הסיטי של גבעתיים, שבו מכרה יורוקום נדל"ן חלק מהזכויות במגרש המיועד למגדל בשם "המגדל השחר" לקבוצת רכישה שמארגנים קלמן סופרין ותדהר של גיל גבע ואריה בכר; והשנייה העסקה עם חברת בסר שבשליטת נחשון קיויתי במתחם ששימש את אצטדיון הכדורגל "המכתש" בעיר.
באותו פרויקט עשתה יורוקום נדל"ן מעשה נדיר במחוזותינו כשהסכימה להפחית ממחיר הקרקע לקבוצת הרכישה לאחר חתימת ההסכם. בינואר השנה חתמה יורוקום על הסכם אופציה עם חברת בסר שבשליטת נחשון קיויתי, ולפיו עליה לגייס קבוצת רכישה לקרקע ברחוב בורוכוב בגבעתיים ששימש בעבר את איצטדיון הכדורגל של הפועל רמת גן, עד לחודש שעבר.
ההערכות בשוק היו אז כי הסכום שתשלם הקבוצה יעמוד על כ־200 מיליון שקל. אך קיויתי שהבין בתחילת הקיץ כי לא יצליח לעמוד בדד־ליין שב אל סגן כהן ואלוביץ' והסביר להם כי העסקה תבוטל אם המחיר לא ישונה. אלוביץ' ואנשיו הפתיעו את בעלי בסר כשהסכימו להפחתה.
הסיפור נחשף ב"כלכליסט" לאחר שבסר חתכה את המחירים ב־150–380 אלף שקל לדירה. "הורדנו את המחירים בגלל האווירה והתקופה", אמר אז קיויתי על מחיר הדירות. ההערכה בשוק היתה שיורוקום ויתרה על כ־30 מיליון שקל ממחיר הקרקע ובחברה אכן מאשרים כי זה היה היקף ההנחה שקיבלה בסר. סגן כהן מאשר כי המצב שאליו נקלע הפרויקט הושפע ממצב המשק אך לא רק ממנו. "נחשון לא הצליח למכור כפי שקיווינו כי המחיר היה גבוה מדי, בשל אילוץ של התב"ע שדרש שם בנייה רוחבית שפגעה בגודל הדירות, ולכן הבנו שנכון יהיה להוריד את המחיר", מספר סגן כהן.
מאחורי המינוח המקצועי "השבחת קרקע", מסתתר אוסף גדול של פעולות שמצריכות לא מעט יצירתיות והרבה מאוד סבלנות אשר סגן כהן ואנשיו הפכו לחלק בולט בעבודתם.
כך למשל, הוא חושף כיצד החלטת הרשויות להקים מגדלים מרובי ייעודים - מגורים, מסחר ומשרדים - שהיתה יכולה לפגוע ביכולת המכירה ובמחיר הדירות בפרויקט מתחם תנובה בתל אביב, דרשה פתרון שימנע את חיתוך המחירים. הפתרון נמצא בהפרדת המגדלים בין מגדל למגורים למגדל שבו פעילות של מסחר ומשרדים. סגן כהן גם חושף איך נפתר המשבר של החברה בפרויקט מגדל יורוקום שבמגרש מספר 1 במתחם הסיטי בגבעתיים שבו המדינה דרשה להגדיל בעשרות אחוזים את שטחי החניה.
לאחר משא ומתן של חודשים, יזמו אנשי יורוקום נדל"ן עם נציגי משרד התחבורה פתרון שלפיו היא תממן סקר השלכות על התחבורה, בעקבות הבנייה באזור. "תחילה הם עוד דרשו שהסקר יכלול את השפעת התנועה על כל האזור, אבל אנחנו התנגדנו ואמרנו שזה עניין של הרבה מאוד כסף ועיכוב שיכול לארוך שנים". בסופו של דבר, עם גיבוי העירייה, הוסכם שהסקר יהיה על השפעת התחבורה המקומית בלבד. סגן כהן מעריך שהוא יבוצע בתוך ארבעה חודשים.
עוד עניין שבו עוסקים אנשי יורוקום נדל"ן לא מעט הוא טיפול בפלישה לקרקעות החברה. אופי הקרקע שבמתחמים ריקים במרכז הארץ מכתיב זאת, מאחר שמקומות אלה מושכים פולשים שיושבים בשטח שנים רבות.
אנשי החברה חושפים כי בשטח שמכרה במתחם סומייל, הם הצליחו להגיע להסכמה עם כל הפולשים על פינוי המקום, מה שהיווה "מנוף חשוב בדרך לעסקה".
במתחם אחר, גם הוא בגבול רמת גן־גבעתיים המיועד למגדלים עם 340 דירות, זכתה החברה בשטח כבר לפני שש שנים במכרז המינהל. בשטח שוכנים פולשים רבים, חלקם מוכרים למשטרה. "אנחנו היחידים שהגשנו למינהל בזמנו הצעה לרכוש את השטח. כשאחרים רואים פולשים הם בורחים", אומר סגן כהן. "בשבילנו זו רק עוד משימה. עבודה קשה בוצעה במתחם עד קבלת הסכמת רוב הפולשים להתפנות. אפילו נתקלנו באיומים אישיים נגדנו. אנחנו פועלים בכוח כשצריך, אבל לא רק. לאחרונה המשימה הושלמה ויישרנו את הקרקע", מסכם סגן כהן.
לא יוצאים מהמשולש
בהנהלת יורוקום נדל"ן אומרים כי החברה תמשיך להתמקד במשולש גבעתיים־תל-אביב־רמת־גן. החברה אינה ממקדת את הפעילות שלה בסוג מסוים של קרקעות. היא רוכשת שטחים מהמדינה ומבעלים פרטיים, קונה שטחים עם ייעוד לבנייה מסוגים שונים כשהכוונה בסופו של דבר היא לשנות את הייעוד כדי למקסם את שווי הקרקע באותו מקום.
אך למרות זאת, בתיק הנכסים של החברה בולט מתחם ענק אחד מסקרן סמוך לבית דגן, שבו היא שותפה. מדובר בשטח שבין כביש 4 לכביש 44, ליד מכון וולקני והתחנה המטאורולוגית שליד בית דגן. שטחו של המתחם הוא כ־380 דונם של אדמות חקלאיות, והוא נרכש ב־2006 תמורת כ־20 מיליון דולר על ידי קבוצה הכוללת את יורוקום נדל"ן, חברת אביב של משפחת אביב, קרדן, יורם קרן ופאנגאיה. "התוכנית היא לשנות במתחם הזה את הייעוד למשרדים ומתחמי לוגיסטיקה בדומה לאלה של איירפורט סיטי", אומר סגן כהן.
לדבריו, האדריכל אלי מסר ממשרד מזור שמייצג את הקבוצה, פועל מול מינהל מקרקעי ישראל, עיריית ראשון לציון ומשרד החקלאות כדי לייצר תוכנית מתאר חדשה. מי שעקב אחרי יורוקום נדל"ן יכול היה לחשוב שבכך משנה החברה אסטרטגיה, אך סגן כהן מבהיר שזה ככל הנראה אירוע חריג, "אנחנו לא עוברים את הגבולות של המשולש הזה בחיפוש אחר הצעות. זה מה שמתאים לנו".
