בלעדי ל"כלכליסט": פרויקט רמה טאוור בר"ג עלול להתעכב בגלל הרכבת הקלה
פרויקט הדגל של חברת מגדלים נקלע לתסבוכת בגלל התנגדות מינהלת הרכבת הקלה לשיטת הבנייה של הפרויקט. לטענתה השיטה עלולה להפריע לבניית מנהרה תת־קרקעית המתוכננת בסמוך. הרוכשים חוששים: שינוי השיטה יעלה מיליונים
שנה לאחר שחשף "כלכליסט" שורה של בעיות שעלולות לעכב את בנייתו של מגדל רמה טאוור ברמת גן, נחשפת כעת בעיה נוספת שעלולה לעכב את השלמת הפרויקט או לעלות לרוכשים יותר מהמתוכנן.
נת"ע, החברה הממשלתית הבונה את הרכבת הקלה בגוש דן, מסרבת בשלב זה לאשר את בניית המגדל. הסיבה: לטענתה, המגדל אמור להיבנות בשיטת בנייה לרוחב, שעלולה להפריע לבניית מנהרה תת־קרקעית של הרכבת המתוכננת בסמוך.
על רקע זה פנה בתחילת החודש ועד רוכשי הדירות בפרויקט לכל חברי קבוצת הרכישה, והבהיר להם כי בהמשך תהליך הבנייה עלולות לצוץ בעיות, שלא ברור כיצד ייפתרו. בעיות אלה עלולות להקשות על קרן בן־דוד וחני הורביץ, בעלות יזמית הפרויקט חברת מגדלים, לעמוד בהבטחתן מספטמבר 2011 להוציא אותו לדרך "בתוך חודשים ספורים עד שנה".
בעלות מגדלים חני הורביץ (מימין) וקרן בן־דוד צילום: אבשלום ששוני
כל דייר עלול להוסיף עשרות אלפי שקלים
בינתיים, חברי קבוצת הרוכשים נאלצים לעבור שיעור כואב בהנדסה למתקדמים כדי להבחין בין הצעות המחיר שהם אמורים לאשר להמשך הבנייה. כבר עתה מונחת לפתחם הצעה לשינוי שיטת הבנייה, שאם תתקבל תגרום לתוספת תשלום של 7 מיליון שקל, שתתחלק בין 93 בעלי הדירות בפרויקט.
כדי להימנע מהצורך בתשלום נוסף, העלה הוועד המייצג את הרוכשים הצעה ללחוץ על המדינה, כדי שתאפשר לבנות את המגדל לפי השיטה שתוכננה במקור. דרישה זו עלולה לעכב את השלמת הפרויקט למועד בלתי ידוע, שבסופו ייתכן כי הרוכשים עדיין ייאלצו להכניס את היד לכיס. מהתכתבות בין חברי הקבוצה עולה כי חלקם מתנגדים לתוספת התשלום, מה שעלול להקשות על המשך הבנייה.
בהודעת דוא"ל ששלח לפני חודש חבר ועד הרוכשים עו"ד רמי אבלס, הוא גילה לשאר חברי הקבוצה כי המדינה עלולה להתנגד להמשך הבנייה בשל הקרבה של המגדל למנהרת העתידית של הרכבת הקלה המתוכננת ברחוב ז'בוטינסקי.
המגדל עצמו נבנה באחת הפינות של ז'בוטינסקי, על שרידיו של קולנוע רמה המיתולוגי של רמת גן. בתוכנית הבנייה של המגדל נקבע כי מי שיבנה את הפרויקט יידרש לשאת בעלות שימור חלקו החיצוני של הקולנוע, מה שהטיל עלות נוספת על הדיירים.
הדמיה של מגדל רמה טאוור הבעיה שעלולה לעכב את המשך הפרויקט התגלתה בעקבות חפירה שבוצעה מתחת לקיר שאמור לעבור שימור. בוני המגדל ביקשו להציב מתחת לקיר ברחוב ז'בוטינסקי עוגני מתכת, בנוסף לכלונסאות שתומכים בדופנות הבור שנכרה במתחם לשם הקמת מרתפי החניה של המגדל.
חברת נת"ע, האחראית גם על הקמת המנהרה התת־קרקעית שאמורה לעבור במקום, מתנגדת להצבת עוגני המתכת, היות שאלה יתפרסו לקרקע הסמוכה ועלולים להפריע לבניית המנהרה.
בישראל נהוג לבצע בנייה של מרתפי חניה תת־קרקעיים בשיטת העוגנים, שבמסגרתה חופרים לעומק ומחזקים את הקומות התת־קרקעיות על ידי החדרת מוטות ברזל לרוחב, לקירות חיצוניים שמשמשים כעוגן.
ממכתבו של אבלס לחברי הקבוצה עולה כי בשיחות שקיימה עם נת"ע החברה הקבלנית הבונה את המגדל, הבהירו מהנדסי נת"ע שלא ייתנו היתר לשימוש בשיטת העוגנים בפרויקט, לאור החשש להפרעות שהוא עלול לגרום להמשך בניית ציר הרכבת הקלה.
שיטה אחרת להקמת מרתפי חניה מתחת למגדלים נקראת Top Down, ובמסגרתה מבוצע הליך נטול עוגנים. בשיטה זו יוצקים קודם כל את התקרה, ורק אחר כך משלימים את החיזוקים לגובה. שיטת בנייה זו יקרה בעשרות אחוזים משיטה העוגנים. במכתב שהפנה נציג הרוכשים אבלס לשאר חברי קבוצת הרכישה הוא מציין כי חברת הבנייה שנבחרה לבצע את החלק הראשון של הפרויקט הגישה לו הצעה בגובה 7 מיליון שקל להסבת שיטת הבנייה של הפרויקט לשיטת Top Down.
מתחם קולנוע רמה ברמת גן שבו אמור להיבנות הפרויקט צילום: עמית שעל
"אנחנו מנסים להקטין את עלויות הפרויקט"
בשיחה עם "כלכליסט" אישר אבלס כי אכן התגלתה בעיה בפרויקט. "ידוע לנו כי בעיית העוגנים מטרידה נכון להיום פרויקטים רבים שמתוכננים על ציר הרכבת. הצענו לנת"ע לשבת עמם כדי לדון בפתרונות הטכנולוגיים הקיימים כיום,
כגון עוגנים נשלפים, אשר יבטלו לחלוטין כל סיכון אפשרי לפרויקט הרכבת".
לדברי אבלס, "אם נת"ע תסרב לבקשתנו להכניס עוגנים לכיוון רחוב ז'בוטינסקי, הדבר יחייב חלופות תכנוניות יקרות יותר. החלופה התכנונית הקיימת מייקרת את החפירה בכ־4 מיליון שקל, להערכתי (בשונה מההצעה שהעביר אבלס לרוכשים שבה ננקב סכום של 7 מיליון שקל - א"נ). עם זאת, אנו פועלים במקביל, בשיתוף כמה חברות בנייה גדולות המעוניינות לקבל את הפרויקט מגמר השלב הנוכחי, כדי לבצע שינויי תכנון ולהקטין את העלויות העודפות הנובעות מבעיית העוגנים, אם הבקשה שהגשנו לנת"ע תידחה. על פי אינדיקציות הקיימות בפנינו כיום, נבחנות כמה אופציות שייתכן שיפחיתו התייקרות זו לכמיליון עד 2 מיליון שקל בלבד". השבוע אמר אבלס ל"כלכליסט" כי טרם קיבל את "התייחסותה העניינית של נת"ע לבקשה שהוגשה לפני כמה שבועות".
בחברת מגדלים הופתעו מפניית "כלכליסט", וטענו כי אין כל בעיה ביחסים עם נת"ע, שנתנה לפרויקט את כל האישורים. קרן בן־דוד, מבעלות החברה, הציגה ל"כלכליסט" אישור מחברת נת"ע שבו נכתב: "אין לנת"ע התנגדות עקרונית להמשך קידום הפרויקט בתנאי תיאום איתנו וקבלת אישורנו לכל שלב שבו נדרש היתר, ובתנאי התחייבות היזם כי ימלא אחר כל התנאים הנדרשים על ידינו ובכפוף להטמעת כל הערותינו בבקשות העתידיות להיתר בנייה שיוגשו לעירייה. מכתב זה ניתן לבקשת היזמים לצורך הצגתו עבור ליווי פיננסי".
בנת"ע, לעומת זאת, אישרו כי טרם פתרו את הבעיה שעלול לעורר המגדל. מהחברה נמסר: "כל דבר ניתן לפתרון, ובתנאי שלא יפגע בעבודות הרכבת הקלה או יסכן את שלום הציבור. לכן, אנו מציעים לנוגעים בדבר לפנות אלינו ולדבר עם הגורמים המקצועיים".
באשר לאופציה שנת"ע תאפשר לבצע בסופו של דבר את התוכנית המקורית, כתב אבלס במכתב שהעביר בדוא"ל לחברי הקבוצה: "הוריתי למפקחים (על הבנייה של המגדל - א"נ) להעביר אליי את כל החומרים והתכתובות שהיו להם עם נת"ע". הוא מזהיר את חברי הקבוצה באשר לאפשרות שנת"ע תסכים לבצע את הבנייה על פי התוכנית המקורית: "אני לא אופטימי מדי, על סמך ניסיון של פרויקטים אחרים על ציר ז'בוטינסקי שלא הצליחו לשכנע את נת"ע, ובסוף נאלצו לחפור בשיטת Top Down".
