• תפריט
נדל"ן

מחקר: תמ"א 38 מעלה את שווי הדירות ב־30%

בעקבות המחאה החברתית ניסו הרשויות לרתום את התוכנית לחיזוק מבנים לטובת הורדת מחירי הדיור. אלא שמחקר של לשכת השמאים מגלה תמונה הפוכה: מחירי הדירות רק יעלו ויגרמו לעליות מחירים גם בבניינים סמוכים. התמריצים לקבלנים צפויים להחריף את הבעיה

שי פאוזנר 08:3612.01.12

תוכנית תמ"א 38 נועדה במקור למנוע התמוטטות מבנים ישנים במקרה של רעידת אדמה משמעותית, פרט שרוב הציבור בארץ שכח מזמן. בשנה האחרונה, על רקע המחאה החברתית והמלצות דו"ח טרכטנברג, הפכה התוכנית בעיני הרשויות והרגולטורים לכלי נוסף להורדת מחירי הדירות באמצעות הוספת יחידות דיור למשק.

 

אלא שממחקר של לשכת השמאים עולה תמונה הפוכה. מחירי הדירות במבנים שישופצו יהיו גבוהים בהרבה ממחירן הקודם וצפויים לגרום לעליות מחירים באזור כולו. לפי המחקר, מחירן הממוצע של הדירות בבניינים שבהם החלו לבצע בחודשים האחרונים פרויקטים של תמ"א 38 יעלה בסיום הפרויקט בכ־30% בממוצע. הבדיקה בחנה פרויקטים בערים שבהן אושר מספר התוכניות הגדול ביותר בתחום זה.

 

 

עד כה דשדש תחום התמ"א 38 במקום, וגורמים בשוק תולים זאת בחוסר הכדאיות הכלכלית לקבלנים. לפי נתוני משרד הפנים, עד אוקטובר האחרון רק 290 פרויקטים של תמ"א 38 הגיעו למצב של תוכניות שהוגשו לאישור, רק כמה פרויקטים נמצאים כיום בשלבים שונים של בנייה לאחר שאושרו התוכניות שלהם ועשרות פרויקטים בודדים הושלמו עד כה. בקרוב תובא להכרעת הממשלה גרסתה השלישית של התמ"א 38 (תיקון 3) שאמורה להפוך את הפרויקטים הללו לכדאיים יותר לקבלנים.

 

תיקון 3 מאפשר בנייה אוטומטית של 2.5 קומות נוספות לבניין. תיקון זה יכפיל להערכת לשכת השמאים את מספר יחידות הדיור שניתן להוסיף בכל בניין, ולכן יכניס לשוק גם דירות סטנדרטיות ויקטין את עלות רכישת הקרקע. בלשכה מציינים כי בערים רמת גן וראשון לציון כבר מאושרות שתי קומות לכל פרויקט, וכי בשתי ערים אלה בולטת מגמת הגידול המהיר בחתימת הסכמים עם דיירים לפרויקטים של תמ"א 38.

 

לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, "התפתחות התחום הזה עלולה להביא לעליית מחירי הדירות במקומות שבהם ייבנו פרויקטים כאלה". לפי לשכת השמאים, הגורמים העשויים להביא לעליית המחירים כוללים בראש ובראשונה את העובדה שמדובר בתוספת קומה וחדרי יציאה לגג. "הוספה של דירת פרימיום שהיא יקרה מיועדת, מראש, לחתך סוציו־אקונומי גבוה", הם מעריכים. שנית, מחיר הקרקע גבוה, מכיוון שהוא נגזרת של עלות החיזוק והשיפוץ ולא של מחירה בשוק החופשי. נוסף על כך, טוען יו"ר הלשכה, "ישנו גורם פסיכולוגי המשפיע על דיירי הבניין שבו מתבצע הפרויקט, המביא לכך שהם מעלים את מחירי הביקוש".

 

לא צפויה הצפה

 

בלשכת השמאים מציינים עוד כי פרויקטי התמ"א מורכבים כל כך שלא צפוי שתהיה "הצפה" ביוזמות להם. בתל אביב, אומר דנוס, גם אם וכאשר יאושר תיקון 3 לתמ"א, לא קיים סיכוי גדול שהמחירים יירדו מכיוון שהעיר נמצאת באחד משיאיה מבחינה תרבותית ואורבנית ולכן, לדבריו, אין הגירה מסיבית ממנה החוצה. עם זאת, הוא מוסיף, "אין ספק כי ככל שמחירי הנדל"ן יישארו ברמתם או יעלו, נראה יותר ויותר זוגות צעירים שמקימים את ביתם הראשון בערים הסובבות את תל אביב שגם בהן המחירים גבוהים, אך עדיין נמוכים באופן יחסי אליה". דנוס מדגיש כי סיכויי ההצלחה של תמ"א 38 במתכונת המוצעת של תיקון 3 גבוהים משמעותית ביחס למצב הקיים. "התמ"א היא למעשה הדרך היחידה היום לקבלת קרקע לבנייה למגורים באזורי הביקוש, בפרק זמן קצר יחסית".

 

דבריו מקבלים חיזוק גם לנוכח הנתונים הבאים: בשנת 2010 לבדה כבר הוגשו יותר מ־200 בקשות שמתוכן אושרו כבר 100, לעומת 190 בקשות בשנים 2005–2009. כמו כן אומרים בלשכת השמאים, "אין ספק שתיקון 3 יאפשר מימוש התמ"א בערי הלוויין שעד כה מימוש של קומה אחת לא היה כלכלי בהן". עם זאת, מציינים השמאים כי מימוש זכויות בנייה בהתאם לתמ"א יוצר בעיות לא מבוטלות בתחומי החניה, נגישות, תשתיות וצפיפויות כשכל קומה נוספת רק מעצימה אותן. לדברי השמאים, עדיף לתמרץ פרויקטים של פינוי־בינוי, "שבמסגרתם ניתן לתכנן בצורה יעילה יותר, לבנות גבוה יותר, למקם חניות תת־קרקעיות, לחדש את התשתיות וליצור שטחים ירוקים לרווחת הסביבה הקרובה והעיר כולה".

 

פרויקט תמ"א 38 ושימור של חברת האחים שגראוי במרכז ת"א פרויקט תמ"א 38 ושימור של חברת האחים שגראוי במרכז ת"א

 

בדרך ליישום ולהוצאה לפועל של תמ"א 38 יש מכשלות רבות שאינן תלויות ביזמים או בדיירים, אומרים השמאים, הטוענים שהרשויות והממשלה לא נתנו עד כה פתרונות מספקים בנושא. כך, על הרשויות לטפל למשל בנושא התשתיות במרכזי הערים, שם יש לבחון איך ישרתו התשתיות גידול במספר התושבים ולהתאים אותן לצרכים הגדלים. סוגיה נוספת לדבריהם שנדרשת לטיפול על ידי הרשויות היא נושא החניה. גם כאן, אומר דנוס, ראוי לבחון את הצרכים ולהתמודד איתם באופן מערכתי, אחרת איכות החיים של כל התושבים בסביבה עלולה להיפגע.

 

"עדיף להרוס ולבנות"

 

"אם רוצים להגדיל את הבנייה על פי תמ"א 38 יש להגדיל ב־50% לפחות את מספר הדירות שיוכל הקבלן לבנות על מבנה קיים כדי שהדבר יהיה כלכלי מבחינתו", טוען פרופ' אהרון נמדר, ראש פורום הנדל"ן במכללה האקדמית נתניה, בעקבות סקר מקיף שביצעה המכללה בקרב קבלנים. כך למשל, הוא מעריך, "בבניין של 12 דירות יש להתיר לקבלן להוסיף 6 דירות לפחות ולא 4 כיום".

 

לדברי הקבלן הוותיק כמאל שגראוי, יו"ר ובעלים של "אחים שגראוי", שבין היתר פעל בשני העשורים האחרונים בתחום שימור מבנים בתל אביב ובתחום ההתחדשות העירונית, הכשל העיקרי בתחום התמ"א 38 הוא הסירוב של רוב העיריות לאפשר ליזמים להוסיף יותר מקומה, או שתיים במקרה הטוב, עובדה שגרמה להם לסגת מהתוכנית בשל אובדן כדאיות.

 

לדברי שגראוי, "דווקא באותם המקרים שבהם העירייה גילתה מדיניות ליברלית יותר, דוגמת רמת גן המאפשרת שלוש קומות ויותר, היה מספר המקרים שבהם קודמו תוכניות רב הרבה יותר". לדבריו, מכיוון שהנושא בעייתי ומורכב, הוא החליט לאמץ כפתרון את התמ"א 38 (2) שכוללת הריסה טוטאלית ובנייה חדשה, בהליך מקוצר ומשתלם לכולם - לרשויות, ליזמים ולדיירים שמקבלים בסופו של דבר נכס שערכו הנדל"ני עלה בעשרות מונים לעומת הנכס הישן. "תמ"א 38 (2) לעומת הגרסה הראשונה של התמ"א 38 כדאית וכלכלית יותר ליזם, מבחינת ההליך הבירוקרטי, הרווח היזמי, ולדיירים שמקבלים פיצוי ושכר דירה מלא למשך תקופת הבנייה (כשנתיים) וזוכים לקבל נכס חדש וגדול יותר שערכו עולה ורק ישתבח עם השנים", הוא אומר.

 

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x