למה לא משתלם לבנות בישראל מלונות
נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול מלמדים שמספר התיירים בישראל שבר השנה עוד שיא. אז איך זה שיותר משתלם לבנות סופרמרקט מאשר מלון חדש? היזמים מאשימים את המדינה, ובינתיים פוזלים אל שוק הנדל"ן למגורים
"אין שום סיבה לבנות פה מלון. מלונות צריכים לקום בפריים לוקיישן, המדינה מסרבת למכור קרקעות למלונות במיקומים ראויים. כבר 20 שנה לא בנו בתל אביב מלון ראוי חוץ מהמלון במרכז עזריאלי" - מאז ההתבטאות הקשה של יזם הנדל"ן הוותיק אלפרד אקירוב בראיון ל"כלכליסט" חלפו יותר משלוש שנים, אך למרות נתוני השיא שרשם ענף התיירות ברבעון האחרון, נראה כאילו דבר לא השתנה ביחס המדינה לענף שמעסיק כ־5% מכוח העבודה במשק.
יזמים נרתעים מלהיכנס לענף המלונאות, ופרויקטים נוספים לא יצאו לדרך זה כמה שנים. בשיחה עם אקירוב ערב צאתו לבחון התקדמות פרויקט מלונאות ענק שהוא מוביל בפריז, הוא חוזר על האשמותיו כאילו הזמן עמד מלכת. "בתל אביב היה קשה להשיג חדר בקיץ האחרון. למרות זאת, בעשור האחרון שווק רק מגרש אחד בתל אביב לצורכי מלונאות", קובל אקירוב.
ריץ קרלטון (הדמיה) הרפיון בענף צורם עוד יותר לנוכח הנתונים המוצלחים: לפי נתונים שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודשים ינואר־אוקטובר 2011 עמד הממוצע החודשי של לינות התיירים על 844 אלף לינות, ו־10.1 מיליון לינות לכל התקופה - עלייה של 4% בהשוואה לממוצע החודשי של 2010. תפוסת החדרים במלונות בינואר־אוקטובר 2011 עמדה על 66%, בדומה לתקופה המקבילה אשתקד. מנתוני התאחדות המלונות עולה כי תפוסת החדרים בתל אביב בחודש ספטמבר הגיעה ל־77% - עלייה של 35% לעומת התקופה המקבילה אשתקד; ולפי נתוני חברת הדירוג BDI, ההכנסות מתיירות ב־2010 הסתכמו ב־5 מיליארד שקל, עלייה של 9% לעומת 2009.
בכנס איגוד הקבלנים של תל אביב בשבוע שעבר העריך נשיא התאחדות המלונות עמי פדרמן, מבעלי רשת מלונות דן, כי בתוך חמש שנים יזדקק המשק ל־6,000–9,000 חדרי מלון נוספים. אך חרף הנתונים המוצלחים שרשם ענף המלונאות בשנה האחרונה, רווחיות הענף נמוכה מכדי למשוך השקעות נוספות. "אנחנו מדינה שבה החזר על השקעה במלון עומד על 5.6% בממוצע, לעומת החזר של 16.6% על השקעה בחנות סופרמרקט ממוצעת", אמר פדרמן. "נתון זה מסביר מדוע פותחים עוד ועוד סניפי סופרמרקט ומדוע בונים כה מעט מלונות חדשים".
מלון לאונרדו בזל של דוד פתאל בתל אביב צילום: שאול גולן
תל אביב נותרה מחוץ למפת המלונאות
"המלונות המהותיים האחרונים שהוקמו בעיר הם מלון פלאזה במרכז עזריאלי ומלון לאונרדו ברמת החייל, לצד מספר קטן של מלונות בוטיק שנבנו גם הם בנכסים פרטיים", אומר אקירוב, בעלים ויו"ר של אלרוב. גם על המכרז היחיד למלונות שנערך בתל אביב בעשור האחרון יש לו השגות. במסגרת המכרז מכר מינהל מקרקעי ישראל 6 דונם בדרום הקריה לקבוצת נצבא ב־50 מיליון שקל בספטמבר האחרון, לאחר ששתי חברות בלבד ניגשו למכרז.
"תראה עד כמה בממשלה לא מבינים את העניין", ממשיך אקירוב. "עד שכבר הוציאו מכרז לשטח גדול למלון בתל אביב, אז איפה עשו את זה? בדרך מנחם בגין. איזה תייר רוצה חדר במלון שם?".
בניגוד לדבריו של אקירוב, השמאי ארז כהן אומר כי המדינה מכרה את השטח במחיר נמוך יחסית. "מגרשים סמוכים המיועדים למגורים נמכרו במחיר הגבוה בפי שניים ויותר", הוא אומר. מלון דרום הקריה צפוי להיות אחד הקומפלקסים התיירותיים הבולטים בעיר, כשלפי הערכות בענף, נצבא תשקיע כ־400 מיליון שקל להקמת המלון הגבוה בישראל, עם 45 קומות ו־800 חדרים. אך מלון זה הוא היוצא מהכלל שמעיד על הכלל.
הבריכה במלון איילנד בנתניה "יזמים המקימים בית מלון חשופים היום במידה רבה לסיכונים רבים שיזמי נדל"ן אחרים אינם חשופים להם באותה מידה", טוען כהן. לדבריו, סיכונים אלה הם יותר משינויים במצב הביטחוני: "השקעה בבית מלון בארץ מגיעה לעד פי שלושה יותר מהשקעה מבמגורים בגלל עלות חומרי הגמר והציוד הנדרש. עלויות הבנייה הן בטווח של 12–15 אלף שקל למ"ר לעומת 5–8 אלף שקל למ"ר בממוצע במגורים. בנוסף, יש להביא בחשבון פחת מואץ ועונתיות שבגללה החזר ההשקעה נפרס על פני שנים רבות".
המצב הירוד של אילת מבריח את היזמים
אך בעוד ששוק המלונאות בתל אביב נותר רדום, המקום שמדגים באופן המובהק ביותר את המשבר בענף הוא עיר התיירות הדרומית אילת. בדו"ח שפרסם במאי האחרון הצהיר מבקר המדינה מיכה לינדנשטראוס קבל עם ועדה כי לא משתלם להקים בעיר מלונות חדשים. לפי הדו"ח, התשתיות באילת במצב ירוד ומיקומו של נמל התעופה בעיר מקשה על קידומה, מונע בנייה לגובה, מהווה מטרד סביבתי ותופס שטח נדל"ני יקר. בנוסף, העיר סובלת מבעיות קשות במערכת הביוב וממיקום אגני החמצון בעורפם של בתי המלון.
אף שכמחצית מלינות התיירים הישראלים בשוק המקומי מתקיימות באילת, שמארחת כ־11 אלף מתוך 45 אלף חדרי המלון שבישראל, מאז 2006 נוספו לעיר 200 חדרי מלון בלבד. בדו"ח שלו טוען לינדנשטראוס כי "נוצר קיפאון בפיתוח התיירות באילת בעוד שבעקבה ובסיני המצב הפוך לחלוטין. ירדן ומצרים, שבתחומן יש שטחי חוף נרחבים, מעודדות השקעות בעקבה ובסיני באמצעות פטור ממסים, תמריצים, הקלות בהליכי רישוי, אפשרות להעסיק עובדים זרים ועוד".
הדמיה מגדל דוד של חברת בריגה בנתניה יזמים מקומיים מעדיפים לוותר על פרויקטים חדשים באילת, ובמקום זאת בוחרים לנצל מלונות ותיקים בעיר ולחדש אותם במקום להקים מלון חדש. כך חתמה השנה ישרוטל על הסכם ניהול עם בעלי מלון הנסיכה, היזם האירופי אלכסנדר טסלר. "בדרך זו ישרוטל לא תיאלץ להשקיע הון עתק בהקמה ומיתוג של בית מלון חדש, והיא תוכל לשפר את התוצאות העסקיות שלו תוך זמן קצר", טוען השמאי כהן. "אם המדינה היתה נותנת הטבות ליזמים היינו רואים בנייה של מלונות חדשים. כך לדוגמה במצפה רמון, ישרוטל קיבלה הטבות שונות במסגרת חוקי עידוד ההשקעות במקומות עבודה והחליטה להקים באזור מלון חדש".
לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק בחברת הבנייה של היזם יוסי אברהמי, החברה, שהקימה בשנים האחרונות רבים מהפרויקטים למגורים באילת, החליטה לוותר על שילוב דירות נופש בפרויקטים שלה שנבנו בעיקר עבור תושבי חוץ.
מבקר המדינה לא הסתפק בסקירת הבעיות שמאפיינות את אילת, אלא אף סימן את מי שצריכים לשקם את העיר: "בעיותיה המורכבות של אילת, ריחוקה הגיאוגרפי, הישענותה הכמעט בלעדית על תשתיות התיירות והתחרותיות הגוברת, מחייבים את משרד התיירות ומשרד ראש הממשלה לטפל במגוון הסוגיות הדורשות פתרון כדי לעצור את דעיכתה של העיר".
הבריכה במלון הנסיכה באילת צילום: יאיר שגיא
משרד התיירות מעדיף להאשים את המינהל
במשרד התיירות, בראשותו של סטס מיסז'ניקוב (ישראל ביתנו), טוענים כי הם דווקא פועלים להקמת בתי מלון נוספים. מלשכת שר התיירות נמסר כי "לאחר שנים רבות שבהן היה הטיפול בבניית מלונות תקוע, הצליח השר להביא לאישור תוכנית מתאר ארצית לתחום המלונות. התוכנית קובעת יעד של הקמת 19 אלף חדרי מלון נוספים עד 2015. אולם, במקביל לאישור התוכנית דורש משרד התיירות ממינהל מקרקעי ישראל לשווק את הקרקעות הרלבנטיות, ונושא זה לא זז. המינהל תוקע מתחמים חשובים שלפני שנים רבות היו צריכים לצאת לשיווק, כמו מתחם הלגונה באילת ומתחם הדולפינריום בתל אביב. השר דורש זה תקופה מראש הממשלה להעביר את האחריות לשיווק הקרקע במתחמי המלונות העתידיים לידי משרד התיירות, עד כה ללא הצלחה".
משרד התיירות נאבק לשחרור קרקעות שישמשו להקמת מלונות ומטיל את האחריות על העיכובים על המינהל, שבחר שלא להגיב לדברים.
בעוד שבמצרים ובירדן הרשויות מעודדות השקעות במתן פטורים בתמריצים, בישראל אפילו הטבות המס שניתנו בעבר לענף המלונאות צומצמו. "המדינה התחייבה להחזיר לי סכום של כ־40 מיליון שקל אם אשלים את פרויקט מלון ממילא בירושלים", טוען אקירוב ביחס לפרויקט שבו השקיע כ־300 מיליון שקל. "עברו כבר ארבע שנים מאז שהייתי צריך לקבל את הכסף, והוא לא מגיע".
באוצר מכחישים בתוקף את טענותיו של אקירוב: "אין לטענות כל בסיס. אין כל חוב של המדינה לאקירוב או לחברה בשליטתו. בניית המלון המדובר לא עמדה בכללי הסיוע לפי החוק לעידוד השקעות הון, מר אקירוב מודע לכך וקיבל את כל התשובות בנושא בסדרה של דיונים והתכתבויות".
המגמה: שילוב בין מלון לשימושים נוספים
נראה כי עתיד ענף המלונאות מצוי באימוץ מודלים כלכליים חדשים. שני המודלים הנפוצים הם המיקס יוז ושיטת הפול המלונאי, ששניהם משלבים בין שימושים שונים במבנה שמשמש בחלקו כמלון. הוותיק בתחום זה הוא מלון לאונרדו סיטי טאואר ברמת גן שבבעלות רשת פתאל וקבוצת אלעד של יצחק תשובה.
"השילוב בין מלון בוטיק לבין מגדל מגורים יוקרתי מאפשר את קיומו הכלכלי של המלון, כשגם בעלי יחידות המגורים יוכלו להשתמש בשירותי המלון", אומר יעקב בריגה, מנכ"ל ובעלי חברת בריגה, שמתכנן להקים מלון משולב בשם מגדל דוד בטיילת בנתניה, שבעשור האחרון נבנו בה מלונות המחזיקים בכ־380 חדרים. הפרויקט צפוי להסתיים ב־2014, ויכלול מלון בן 60 חדרים לצד 54 יחידות דיור עם כניסות נפרדות, וחניונים נפרדים למלון ולמגדל המגורים.
בינואר האחרון השיק בריגה את מלון איילנד, גם הוא בנתניה וגם הוא במודל של פול מלונאי. "במודל זה נמכרות דירות לידיים פרטיות כדירת נופש בטאבו, שמאפשרת ליזמים לגייס הון ולהשקיעו חזרה במלון כדי לשמרו ברמה גבוהה לאורך שנים", מסביר בריגה. "בנוסף, בצד הכלכלי השוטף, מכירת היחידות מאפשרת לחברת הניהול להתמודד אך ורק עם ניהולו ותחזוקתו השוטפת של המלון, ללא צורך להפנות חלק מתזרים המזומנים לכיסוי ההשקעה בבנייה".
לטענת בריגה, מרבית רוכשי יחידות הדיור במלון איילנד הם תושבי חוץ שמביאים למדינה השקעות זרות. פרויקט דומה הוא מלון ריץ קרלטון שמקימות חברת תדהר וקבוצת עדי'ס של עדי ועירית שטראוס במרינה בהרצליה.
מודל נוסף שהופך לרווחי יותר בתחום המלונאות וצפוי להפוך לדומיננטי יותר בעתיד הוא שילוב בין מלון למשרדים. כך הקימה אפריקה ישראל את מלון פלאזה סיטי סנטר במגדלי עזריאלי בתל אביב, מלון שלא בטוח שהיה קם אלמלא היה מדובר כבר במגדל קיים. מלון נוסף מסוג זה שבנייתו תושלם בקרוב הוא מלון רויאל ביץ' תל אביב שבבעלות ישרוטל, המוקם על חוף הים בעיר. מלון זה ישלב עסקים, מגורים ונופש בגובה 23 קומות ויכיל 241 חדרים. ישרוטל חתמה על הסכם ניהול ארוך טווח עם יזמי המבנה, שמקימים בנוסף למלון גם דירות מגורים יוקרתיות.
המחסור בקרקע למלונאות צפוי להגביר את תופעת מלונות הבוטיק הזעירים ומלונות הנישה, כמלון לאונרדו ברמת החייל, שמיועד בעיקר לאורחים של מאושפזים בבית החולים אסותא הסמוך ושל חברות ההייטק השכנות. עד שמדינת ישראל תתערב בתחום, המלונות יידרשו לייצר לעצמם הצדקה כלכלית שאינה רק הסתמכות על תיירים.
